N° RG 25/01497 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLOQ

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 3]

[Localité 6]

HAGUENAU Civil

N° RG 25/01497 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLOQ

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à Maître Leslie ULMER

Expédition à Madame [M] [L] [E] par LRAR

le

Le Greffier

M^e Leslie ULMER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

19 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.A. BATIGERE HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [L] [E]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président

Cadyus DALLY-LEGRAND, Greffier présent lors des débats

Hafize CIL, Greffière placée présente lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 Avril 2025 à l’issue de laquelle le Président, Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Juin 2025.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Nathalie SCHMITLIN, Vice-Président et par Hafize CIL, Greffière placée

N° RG 25/01497 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLOQ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025, la S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT a fait assigner Madame [M] [L] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection statuant au Tribunal de Proximité de HAGUENAU en résiliation d’un contrat de bail conclu avec cette dernière.

Elle expose avoir, par contrat conclu le 10 avril 2019, donné à bail à la défenderesse un logement situé [Adresse 7] à [Localité 6].

Les loyers étant régulièrement impayés, elle lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 8 mars 2024, visant la clause résolutoire contenue au bail.

Le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans les deux mois, elle demande au Juge :

— de constater la résiliation de plein droit du bail,

— d’ordonner l’expulsion sans délai de la défenderesse, avec le cas échéant le concours de la force publique, et sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard,

— de la condamner au paiement :

— d’une somme de 3.956,59 euros, pour les loyers impayés,

— et d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges révisés jusqu’à évacuation complète des lieux.

Elle met en compte 1.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et sollicite l’exécution provisoire.

L’affaire a été fixée à l’audience du 22 avril 2025.

La société BATIGERE HABITAT, représentée par son avocat, reprend ses conclusions antérieures, maintient sa demande portant sur la résiliation du bail, indique que la dette est portée à 3.745,00 euros, et souligne l’inertie de Madame [E].

Madame [E] comparaît en personne, exprime son souhait de se maintenir dans son logement, sollicite des délais de paiement, précisant avoir repris le paiement régulier du loyer, augmenté de 150,00 euros pour apurer la dette.

Elle ajoute être auto-entrepreneur, ses revenus étant fluctuants, devant par ailleurs assumer un loyer pour le local dans lequel elle exerce son activité d’esthéticienne.

Le conseil de la société BATIGERE HABITAT précise ne pas avoir mandat pour accepter des délais, et relève que les loyers courants ne sont pas régulièrement réglés.

L’affaire a été mise en délibéré pour le présent jugement rendu contradictoirement et en premier ressort.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité de la demande :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, sauf à ce que la situation d’impayé ait été signalée préalablement à la CAF.

L’assignation doit en outre être notifiée par le commissaire de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience.

Il est justifié de la saisine de la CCAPEX de la situation des impayés en date du 26 avril 2024, soit deux mois avant la date d’assignation du 31 janvier 2025.

L’assignation a par ailleurs été notifiée par le commissaire de justice à Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 3 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 22 avril 2025.

Cette dernière a, le 27 mars 2025, indiqué au Juge des Contentieux de la Protection n’avoir pu faire réaliser de bilan social, Madame [E] n’ayant pas donné suite aux deux propositions de rencontre des travailleurs sociaux des 12 et 27 mars 2025.

La demande formée par la bailleresse est par conséquent recevable de ce chef.

2. Sur la demande principale :

Sur la demande en résiliation judiciaire du bail

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu des articles 1728 du Code Civil et 7 de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon contrat conclu le 10 avril 2019, la société BATIGERE HABITAT a donné à bail à Madame [E] un logement situé [Adresse 7] à [Localité 6], moyennant un loyer de LOYHC euros outre CHG euros de provisions sur charges.

Ce bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de loyer, cette clause est régulière. En l’occurrence, le contrat de bail prévoit une clause résolutoire pour impayé de loyers acquise dans le délai de deux mois.

Par acte du 8 mars 2024 un commandement de payer la somme de 3.117,67 euros en principal a été signifié au défendeur, cette somme est au moins égale au montant convenu pour l’application de la clause résolutoire visée par ce commandement.

Ce commandement est régulier et comporte les mentions prescrites par la loi, visant un délai de six semaines, conformément à la loi, mais n’emportant acquisition de la clause résolutoire qu’à deux mois, conformément aux prévisions contractuelles.

Madame [E] ne justifie pas avoir donné totalement suite à ce commandement dans les deux mois.

Dès lors le Juge ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 10 mai 2024.

Sur la dette locative

Il ressort du compte locatif que Madame [E] reste redevable de la somme de 3.615,57 euros au 16 avril 2025, déduction faite du poste “frais de procédure huissier” de 130,23 euros, qui relève des dépens et non du principal.

Madame [E] sera condamnée au paiement de ce montant avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle.

Sur la demande de délais de paiement

Madame [E] sollicite des délais de paiement.

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même Loi prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues ci-dessus.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

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Sur la reprise du loyer courant, il résulte du décompte locatif que Madame [E] a procédé à un versement de 1.400,00 euros le 11 mars 2025, et de 650,00 euros le 10 avril 2025, tandis que les loyers s’élèvent à 505,78 euros, dont sont directement déduits les APL perçus de 79,77 euros, soit un quittancement de 426,01 euros en mars 2025.

Elle a donc rempli son obligation de reprise du loyer courant, y ajoutant entre 150,00 et 200,00 euros au titre de l’apurement de sa dette, laquelle représenterait une mensualité de 100,00 euros par mois sur 36 mois.

Il y a lieu dès lors de faire droit à sa demande de délais suspensifs de la clause résolutoire, qui seront fixés sur 36 mois compte tenu du caractère fluctuant de ses revenus, afin de sécuriser le bon déroulement du plan d’apurement.

Madame [E] pourra ainsi régler l’arriéré locatif en trente-cinq échéances mensuelles, versées en sus du loyer courant, de 100,00 euros, suivies d’une trente-sixième échéance représentant le solde dû au titre des arriérés et intérêts.

Le respect de ce rééchelonnement de la dette entraînera suspension du jeu de la clause résolutoire, qui sera censée ne pas avoir joué en cas d’apurement total de la dette.

Au premier impayé, la dette sera immédiatement exigible.

En ce cas, Madame [E] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation et son expulsion sera ordonnée selon modalités ci-après énoncées ;

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de non respect des délais de paiement, l’occupation des lieux par Madame [E], malgré la résiliation du bail, cause à la société BATIGERE HABITAT un préjudice qu’il convient de réparer par une indemnité mensuelle d’occupation, se substituant au loyer.

Son montant sera fixé à 506,00 euros par mois, charges comprises, et cette somme portera intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue.

Le recours à la force publique étant en soi suffisamment coercitif, il n’y a pas lieu à condamnation à une astreinte.

Madame [E] sera condamnée à son paiement du jour du premier impayé, à celui de l’évacuation complète des lieux, caractérisée par la remise des clés du logement aux bailleurs ou à toute personne mandatée à cet effet.

Sur la demande d’expulsion

En cas de non respect des délais de paiement, Madame [E] étant occupante sans droit ni titre, il convient d’autoriser le bailleur à défaut de libération spontanée des locaux, à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef au besoin en utilisant le concours de la force publique, à l’issue d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de libérer les lieux conformément aux dispositions des articles L412-1 et suivants, R411-1 et suivants, et R412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il n’est pas invoqué de motif exceptionnel qui justifierait la réduction ou suppression du délai d’évacuation, de sorte que la société BATIGERE HABITAT sera débouté de ce chef de demande.

3. Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de droit de la présente décision n’a pas lieu d’être écartée par le juge, et il convient donc de déclarer le présent jugement exécutoire de droit par provision, en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile.

4. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Madame [E] ayant succombé à la présente instance, elle en supportera les entiers dépens, y compris le commandement de payer et l’assignation, conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du même Code.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande de la S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT ;

CONSTATE que le bail conclu le 10 avril 2019 entre les parties est résilié de plein droit au 10 mai 2024 ;

CONDAMNE Madame [M] [L] [E] à payer à la S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 3.615,57 euros au titre de l’arriéré des loyers arrêtés au 16 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance mensuelle ;

ACCORDE à Madame [M] [L] [E] des délais pour s’acquitter de cette dette en trente-cinq mensualités de 100,00 euros, suivies d’une trente-sixième du solde, frais et intérêts, à verser en sus des loyers courants au plus tard le dernier jour de chaque mois et pour la première fois le dernier jour du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’à règlement complet de la dette à l’intérieur des délais cette clause sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à première défaillance à l’intérieur de ce délai, le solde deviendra immédiatement exigible ;

dans ce cas,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à 506,00 euros par mois, charges comprises ;

CONDAMNE Madame [M] [L] [E] au paiement de cette indemnité à la S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT du jour du premier impayé à celui de l’évacuation complète des lieux avec remise des clés au propriétaire, avec intérêts au taux légal au dernier jour de chaque mois sur la mensualité échue ;

ORDONNE l’évacuation par Madame [M] [L] [E], et tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 8] [Localité 5] [Adresse 9], dans un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux ;

ACCORDE à la partie demanderesse le concours de la force publique pour en cas de besoin faire procéder à l’expulsion de Madame [M] [L] [E] ;

DÉBOUTE la S.A. d’HLM BATIGERE HABITAT du surplus de ses demandes ;

dans tous les cas,

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DÉCLARE la présente décision exécutoire de droit à titre provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter ;

CONDAMNE Madame [M] [L] [E] aux dépens y compris ceux liés au commandement de payer et à l’assignation ;

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, les jour, mois et an susdits, et nous, Juge et Greffier, avons signé le présent jugement.

Le Greffier, Le Juge