N° RG 25/03630 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQYC

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S3

N° RG 25/03630

N° Portalis DB2E-W-B7J-NQYC

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Apolline SCHMITT

— M. [P]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

e [I] [V]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

19 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Association ARSEA-GALA (Association Régionale Spécialisée d’Action Sociale d’Education et d’Animation)

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Apolline SCHMITT, substituée par M^e Mathilde DAUMAS, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 167

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [P]

demeurant [Adresse 3]

[Localité 7]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 Novembre 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par convention d’occupation précaire du 22 juin 2021 avec effet au 29 juin 2021 dans le cadre du service logement d’insertion l’association ARSEA – GALA a consenti à M. [Z] [P] l’occupation pour une durée de six mois renouvelable par avenant d’un logement F2 n° 0224 1er étage, situé [Adresse 4] moyennant une indemnité d’occupation acompte sur charges compris de 416,14 €.

Cette convention a fait l’objet d’avenants successifs, le 6ème et dernier du 15 mars 2024 la renouvelant jusqu’au 29 juin 2024.

Après de rapides et divers incidents de paiement et de suivi social, M. [Z] [P] était, à plusieurs reprises, rappelé à ses engagements par courriers ou lors d’entretiens.

En conséquence, un commandement de payer visant et reproduisant la clause résolutoire pour un montant en principal de 1 077,40 € a été délivré à M. [Z] [P] le 21 novembre 2024.

Ce commandement a été signalé par le commissaire de justice instrumentaire à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) et enregistré le 22 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2025, l’association ARSEA – GALA a fait assigner M. [Z] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 6 juin 2025 pour obtenir la résiliation de la convention, l’expulsion et la condamnation au paiement.

À cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel l’indemnité d’occupation courante a pu être réglé entre janvier et août 2024. L’occupant n’a aucune demande de logement social en cours et aucune solution de relogement alors que l’une de ses deux filles vit maintenant avec lui. Il aurait souscrit un prêt mais le remboursement n’a pu intervenir du fait de problèmes de santé.

L’affaire a été renvoyée au contradictoire et à la demande des parties à l’audience du 19 septembre 2025 afin de permettre au conseil de l’association de faire le point financier.

L’association ARSEA – GALA, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans la convention d’occupation précaire ;

En conséquence :

— constater, au besoin, prononcer la résiliation de la convention d’occupation précaire conclu entre les parties ;

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire de la convention d’occupation précaire à la date du jugement à intervenir ;

En conséquence et en tout état de cause,

— ordonner l’expulsion de M. [Z] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux ;

— prononcer la résiliation judiciaire de la convention d’occupation précaire pour non-paiement d’un arriéré de loyers et d’avances sur charges ;

— le condamner au paiement de la somme de 1 611,10 € au titre des loyers et charges impayés jusqu’au mois de mars 2025 inclus, augmentée des intérêts légaux sur la somme de 1 077,40 € à compter de la date du commandement de payer et sur le surplus à compter de l’assignation ;

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant mensuel de la participation financière actuelle, outre les augmentations légales qui auraient été dues en cas de continuation de la convention d’occupation précaire à compter de la date du 5 avril 2025, jusqu’à la date de la libération effective des lieux et remise des clés :

— dire que l’indemnité d’occupation, équivalente au loyer, sera révisable suivant l’indice de référence des loyers et portera intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— le condamner au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner au paiement des entiers frais et dépens de l’instance dont les coûts du commandement de payer ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire la décision à intervenir.

Elle actualise la dette à la somme de 3 521,53 € en l’absence de tout versement depuis juin. Elle n’a pas confirmation du paiement de 500 € que M. [Z] [P] dit avoir effectué le jour de l’audience. En l’absence de reprise des paiements courants, elle s’oppose à l’octroi de délai.

Elle expose qu’il n’est pas justifié de l’assurance du bien, que M. [Z] [P] héberge d’autres personnes ce qui générerait des troubles du voisinage.

M. [Z] [P] a comparu. Il indique avoir payé 500 € le jour de l’audience. Il explique son retard de paiement par ses problèmes de santé et la baisse de ses ressources. Il est dans l’attente du versement de ses indemnités, 1 500 €.

La partie demanderesse a été autorisée à produire en délibéré le décompte actualisé au plus tard pour le 17 octobre 2025, décompte reçu.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION EN RÉSILIATION ET EN EXPULSION :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par voie électronique le 17 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’association ARSEA – GALA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin le 22 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR LA DEMANDE DE CONSTATATION DE LA RESILIATION DE LA CONVENTION D’OCCUPATION PRECAIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

La convention d’occupation conclu le 22 juin 2021 contient une clause résolutoire « Article 7 : Clauses résolutoires laquelle dispose, « La résolution de plein droit de la convention d’occupation précaire avec effet immédiat sans préavis du ou des occupants et de toute personne de son chef peut être signifiée par lettre recommandée dans les conditions suivantes :

a) à défaut du règlement intégral de l’indemnité d’occupation mensuelle aux termes convenus

…

c) pour non paiement des frais annexes, assurance, factures locatives… »

Il est admis, au regard de la durée d’application de la convention d’occupation à titre précaire signée le 22 juin 2021, qu’elle rentre dans le champ d’application de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ce que l’association a appliqué et qui n’est pas contesté par l’occupant.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, la convention comporte une clause prévoyant sa résiliation de plein droit pour défaut du règlement intégral de l’indemnité d’occupation mensuelle aux termes convenus.

Un commandement de payer pour le montant en principal de 1 077,40 € visant cette clause a été signifié le 21 novembre 2024. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, seuls deux paiements de 430 € sont successivement intervenus dans le temps du commandement de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans la convention d’occupation à titre précaire étaient réunies à la date du 21 janvier 2025 à 24 heures.

Il n’y a en conséquence pas lieu à statuer sur les demandes subsidiaires en résiliation judiciaire.

A défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de M. [Z] [P] et de tous occupants de son chef sera ordonnée.

M. [Z] [P], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi. En l’absence de clause de révision, la partie de ladite indemnité qualifiée de loyer sera révisable annuellement au 1er janvier en fonction de l’évolution de l’indice de révision des loyers.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité est exigible à compter de la présente décision.

3. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

L’article 1353 du code civil, dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’association ARSEA – GALA produit un décompte arrêté à la date du 18 septembre 2025, quittancement du mois de septembre 2025 inclus, établissant que M. [Z] [P] restent lui devoir à cette date la somme de 3 521,33 €.

M. [Z] [P] soutenant un paiement de 500 € le jour de l’audience, le décompte produit en délibéré confirme ce paiement de sorte que la dette locative est fondée pour la somme de 3 021,53 €.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 3 021,53 € au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

Les éléments de la cause, les paiements généralement tardifs par rapport au terme contractuel (au plus tard le 5 du mois), l’ancienneté du retard de paiement qui s’est de nouveau reconstitué dès août 2024, son augmentation en l’absence de tout réel rattrapage ne traduisent ni une volonté ni une capacité financière à apurer la dette nonobstant la période d’arrêt de travail et ne permettent donc pas d’accorder à M. [Z] [P] des délais de paiements.

5 . SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [Z] [P], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure en ce compris les coûts du commandement de payer.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETANT toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant à la convention d’occupation précaire du 22 juin 2021 avec effet au 29 juin 2021 reconduite par avenants soumise à la loi 89-462 du 6 juillet 1989 entre l’association ARSEA – GALA et M. [Z] [P] portant sur l’occupation d’un logement F2 n° 0224 1er étage, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 21 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [Z] [P] de libérer l’appartement et de restituer les clés à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [Z] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, il pourra, dans les deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire l’objet d’une expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [Z] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant résultant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si la convention s’était poursuivie, la partie de ladite indemnité qualifiée de loyer sera révisable annuellement au 1er janvier en fonction de l’évolution de l’indice de révision des loyers. Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité est exigible à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [Z] [P] à payer en deniers et quittances à l’association ARSEA – GALA la somme de 3 021,53 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation arrêté au 22 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [Z] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTE l’association ARSEA – GALA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN