N° RG 25/00223 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLBN

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 7]

11ème civ. S2

N° RG 25/00223 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLBN

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e David GILLIG

Madame [X] [Z]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

22 JUILLET 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

Société [Adresse 11] DE 1.500..000.- €

RCS [Localité 13] 568 501 415

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e David GILLIG, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 178, substitué par M^e GAMALEU, avocat au barreau de STRASBOURG,

PARTIE REQUISE :

Madame [X] [Z]

née le 05 Avril 1978

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé

Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 23 Mai 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 22 Juillet 2025.

ORDONNANCE:

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant en référé et par Aurélie MALGOUVERNE, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 16 novembre 2020 à effet du 17 novembre 2020, la SAEML HABITATION MODERNE a consenti à Madame [X] [Z] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] pour un loyer mensuel de 339.36 euros ainsi que 170.55 euros au titre des charges outre 23.47 euros au titre du câble/antenne et participation énergétique.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la [Adresse 12] a fait signifier à Madame [X] [Z] le 27 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 904.52 euros.

Par acte d’huissier de justice délivré le 29 janvier 2025, la SAEML HABITATION MODERNE a fait assigner Madame [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion sous astreinte de la locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnité d’occupation.

A l’audience du 23 mai 2025, la [Adresse 12], représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance en actualisant la dette locative aux fins de voir :

— Déclarer recevable son action,

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail,

— Ordonner l’expulsion de Madame [X] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef sous astreinte de 200.00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner à titre provisionnel Madame [X] [Z] à lui payer la somme de 1077.96 euros correspondant l’arriéré locatif de loyers charges suivant décompte arrêté à la date du 27 janvier 2025 augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir.

— Condamner à titre provisionnel Madame [X] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er janvier 2025 d’un montant de 594.47 euros, sous réserve du décompte de charges définitif, jusqu’à la libération effective des lieux, qui sera indexé comme si le bail s’était poursuivi et sous réserve de la révision annuelle du loyer au 1er janvier selon l’indice du 4ème trimestre.

— Condamner solidairement Madame [X] [Z] à lui payer la somme de 800.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Madame [X] [Z] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

— Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision.

La SAEML HABITATION MODERNE expose avoir octroyé un plan d’apurement de la dette locative à Madame [X] [Z] et en sollicite l’homologation sous réserve de la clause cassatoire.

Bien que citée par dépôt à l’étude, Madame [X] [Z] ne s’est ni présentée ni fait représenter. Susceptible d’appel, le jugement sera réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Il a été donné lecture à l’audience du rapport d’enquête sociale.

La décision a été mise en délibéré au 22 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondé

Sur la recevabilité des demandes

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 novembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 24 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 30 janvier 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 23 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [X] [Z] fait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire et le commandement de payer signifié à la locataire le 27 novembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 904.52 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 janvier 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la [Adresse 12] produit un décompte actualisé aux termes duquel Madame [X] [Z] reste redevable, après déduction d’office le cas échéant des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de la somme de 1124.28 euros au 9 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse.

Madame [X] [Z], non comparante, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette. Elle sera par conséquent condamnée, à titre provisionnel, à verser à la SAEML HABITATION MODERNE la somme de 1124.28 euros, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, comme sollicité, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du rapport d’enquête sociale que Madame [X] [Z] perçoit des revenus mensuels d’un montant de 1046.38 euros au titre d’allocations familiales et du revenu de solidarité active. Elle réside dans le logement donné à bail avec deux enfants à charge âgés de 9 et 20 ans. Elle ne parle pas français et est en difficulté avec les démarches administratives.

La [Adresse 12] produit un plan d’apurement de la dette locative qui s’élevait à la somme de 937.70 euros signé le 11 avril 2025 à raison de 9 versements de 300.00 euros de mai 2025 à janvier 2026 y compris le loyer courant d’un montant de 186.58 euros, soit la somme de 113.42 euros sur 8 mois et la dernière pour le solde d’un montant de 30.34 euros.

Il ressort du décompte en date du 9 mai 2025 que Madame [X] [Z] a repris le règlement du loyer courant.

En considération des éléments versés aux débats, de la demande d’homologation du plan d’apurement de la dette locative par la SAEML HABITATION MODERNE, Madame [X] [Z] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire et l’expulsion de Madame [X] [Z], la demande d’astreinte, dont l’utilité n’est pas justifiée à ce stade, étant cependant rejetée, ainsi que la condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 594.47 euros jusqu’à leur départ définitif des lieux, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Madame [X] [Z] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 1125.28 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 27 janvier 2025.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [Z], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [X] [Z], tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la SAEML [Adresse 10] la somme de 150,00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est, de plein droit, assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevables les demandes de la SAEML HABITATION MODERNE à l’encontre de Madame [X] [Z] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 16 novembre 2020 entre la SAEML [Adresse 10] et Madame [X] [Z] concernant le logement situé [Adresse 4] [Localité 6], sont réunies à la date du 27 janvier 2025 ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [X] [Z] à payer à la SAEML HABITATION MODERNE la somme de 1124.28 euros (mille cent vingt-quatre euros et vingt-huit centimes) avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation due au 9 mai 205, échéance d’avril 2025 incluse ;

AUTORISONS Madame [X] [Z], tenue par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 10 mensualités de 113.42 euros (cent treize euros et quarante-deux centimes), la dernière mensualité pour solder la dette ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet :

– que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

– que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

– qu’à défaut pour Madame [X] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la [Adresse 12] faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

— que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– que Madame [X] [Z] sera condamnée, à titre provisionnel, à verser à la SAEML HABITATION MODERNE, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail soit la somme de 594.47 euros, sous réserve du décompte de charges définitif, jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail, étant précisé que cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et ne sera due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Madame [X] [Z] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 1124.28 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 27 janvier 2025 ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la [Adresse 12] tendant à l’expulsion de Madame [X] [Z] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [X] [Z] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

CONDAMNONS Madame [X] [Z] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS Madame [X] [Z] à payer à la SAEML HABITATION MODERNE la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente des contentieux de la Protection, statuant en référé

Aurélie MALGOUVERNE Catherine KRUMMER