N° RG 24/07881 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M74O

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 7]

[Adresse 11]

[Localité 8]

11ème civ. S1

N° RG 24/07881

N° Portalis DB2E-W-B7I-M74O

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Elena BOSTANICA

— M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

14 MARS 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de [Localité 13] (anciennement CUS HABITAT)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 9]

représenté par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 168

DEFENDERESSE :

Madame [J] [Z]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 10]

représentée par M^e Elena BOSTANICA, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 69

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale n°C-67482-2024-008028 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13] en date du 19/11/2024)

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Janvier 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 14 Mars 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé avec effet au 9 juin 2022, l’OPHEA a donné en location à Madame [J] [Z] un logement situé [Adresse 12] à [Localité 10] moyennant un loyer, provision sur charges comprise de 626,10 euros par mois, payable à terme échu, le premier jour du mois suivant.

Par acte sous-seing privé en date du 16 juin 2022, l’OPHEA a également donné en location un garage porte 10 à la même adresse moyennant un loyer mensuel initial de 52,41 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 novembre 2023 revenue non réclamée mais signifiée par commissaire de justice le 9 janvier 2024, l’OPHEA a notifié à Madame [J] [Z] un congé pour le 29 février 2024 pour « non paiement de loyers et accessoires » concernant le local d’habitation ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 1 146,25 euros jusqu’au 17 novembre 2023 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 mars 2023 revenue non réclamée mais signifiée par commissaire de justice le 2 mai 2023, l’OPHEA a notifié à Madame [J] [Z] un congé pour le 30 avril 2023 pour « non paiement de loyers et accessoires » concernant le garage ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 249,11 euros jusqu’au 16 mars 2023 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Madame [J] [Z], par acte de commissaire de justice du 13 août 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les local d’habitation ainsi que le garage occupés par elle sis [Adresse 6],

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 2 837,97 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires afférant au local d’habitation (selon décompte du 24 juillet 2024) avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 1 022,49 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires afférant au garage (selon décompte du 24 juillet 2024) avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation du local d’habitation, le montant de 699,84 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation du garage, le montant de 56,03 euros augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de la locataire est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 14 août 2024.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 27 novembre 2023.

Le rapport du diagnostic social et financier est parvenu au tribunal le 28 octobre 2024. Il fait état de ce que la locataire est employée dans une cantine depuis mai 2023 moyennant un salaire mensuel de 710 euros. Ses ressources mensuelles s’élèvent à 1 456,09 euros en ce compris diverses allocations et ses charges à 924,34 euros. Elle est mère célibataire d’un enfant de 9 ans. La locataire n’a repris que partiellement le paiement des loyers afférents au local d’habitation et plusieurs échéances sont restées impayées aggravant la dette locative, les loyers du garage ne sont pas repris.

A l’audience, l’OPHEA, représenté par son conseil, se réfère aux termes de son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette à 6 313,28 euros pour le local d’habitation et 1 358,67 euros pour le garage au 13 janvier 2025 ; il indique que le paiement des loyers courants du local d’habitation n’est que partiellement repris mais ne s’oppose toutefois pas à des délais de paiement pour le local d’habitation et souligne en revanche que le maintien dans le garage n’est d’aucune utilité pour la locataire qui ne possède pas de véhicule et ajoute de surcroît que les loyers afférant au garage ne sont pas repris. Sur les montants listés en défense, il précise qu’ils ont bien été pris en compte dans le décompte des loyers. L’échéance du loyer du mois de décembre ne figure pas dans le décompte produits aux débats, il sollicite l’autorisation de transmettre un décompte actualisé en cours de délibéré.

Madame [J] [Z], citée à personne, est représentée par son conseil qui se réfère à ses écritures du 13 janvier 2025 aux termes desquelles elle sollicite à titre principal de constater qu’elle a repris le versement des loyers courants et de fixer la dette à 2 837,97 euros pour le local d’habitation et 1 022,49 euros pour le garage, de débouter le bailleur de sa demande tendant à la résiliation des baux et d’expulsion et d’ordonner la suspension ds effets de la clause résolutoire avec l’octroi de délais de paiement sur trois années sur le fondement de l’article 24 V° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

A titre subsidiaire elle sollicite le débouté des demandes de résiliation et d’expulsion et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire en lui accordant des délais de paiement sur trois années.

En tout état de cause, elle sollicite que le bailleur soit débouté de ses demandes de condamnation à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle fait valoir qu’elle a bien repris le versement du loyer courant et sollicite l’autorisation de transmettre en cours de délibéré un justificatif de paiement du loyer du mois de décembre 2024. Elle conteste le montant des arriérés tels qu’exposés par la partie demanderesse en expliquant que des versements n’auraient pas été pris en compte par le bailleur, elle produit ainsi plusieurs justificatifs de versements directs. Elle explique que malgré une situation financière précaire, elle s’efforce de faire face aux loyers et recherche activement un second emploi pour améliorer sa situation financière et apurer sa dette locative. Elle fait également valoir que les allocations de la CAF lui viennent en aide.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe et les parties ont été autorisées à transmettre en cours de délibéré le justificatif du paiement du loyer de décembre 2024 et un décompte actualisé.

Le conseil de l’OPHEA a transmis le 29 janvier 2025 les décomptes actualisés au 13 janvier 2025 afférant au local d’habitation et au garage.

Par courriel du 7 février 2025 le conseil de Madame [J] [Z] a fait parvenir un justificatif de paiement intervenu le 4 février 2025 auprès de l’OPHEA.

MOTIFS

Sur les effets du congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :

«les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux. »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Madame [J] [Z] pour le 29 février 2024 pour le local d’habitation au vu des impayés de loyers à cette date (1 146,25 euros au 17 novembre 2023) ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 29 février 2024, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

La locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il a pris effet le 29 février 2024, ce qu’il conviendra de constater.

Le congé a été notifié à Madame [J] [Z] pour le 2 mai 2023 pour le garage au vu des impayés de loyers à cette date (249,11euros au 16 mars 2023) ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour elle de faire le nécessaire avant le 30 avril 2023, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

La locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il a pris effet le 30 avril 2023, ce qu’il conviendra de constater.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 13 août 2024, date de l’assignation.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 2 837,97 euros pour le local d’habitation et 1 022,49 euros pour le garage selon les décomptes du 24 juillet 2024 (échéances du mois de juin 2024 incluses).

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Madame [J] [Z]. Contrairement à ce que Madame [J] [Z] indique, au regard des décomptes fournis par le bailleur et les pièces justificatives qu’elle fournit, le paiement du loyer courant n’est pas repris et certains versements ne sont que partiels de sorte que la dette locative s’est aggravée.

Elle doit donc être déchue de son droit au maintien dans les lieux.

Son expulsion ne pourra donc qu’être ordonnée.

Sur la demande en paiement

Il ressort des deux décomptes actualisés au 13 janvier 2025 transmis par le bailleur en cours de délibéré qu’à cette date l’arriéré locatif concernant au local d’habitation s’élève à 6 313,28 euros et concernant le garage à 1 358,67 euros.

L’ensemble des justificatifs de paiement produits aux débats par Madame [J] [Z] ont bien été pris en compte dans les décomptes transmis par le bailleur. Elle avait été autorisée à verser un justificatif de versement du loyer du mois de décembre qu’elle prétendait avoir réglé, force est de constater que le justificatif transmis en cours de délibéré est un versement du 4 février 2025 d’un montant de 610 euros et qu’elle a ainsi plus de deux mois de retard sur le versement du loyer de décembre 2024. Il y a lieu de prendre en compte ce versement dans le calcul des arriéré.

Dès lors, Madame [J] [Z] doit être condamnée au règlement en deniers ou quittances de la somme de 5 703,28 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges au 13 janvier 2025 (mois de décembre 2024 inclus) pour le local d’habitation et à la somme de 1 358,67 euros (mois de décembre 2024 inclus) pour le garage.

Elle doit être également condamnée au paiement de deux indemnités d’occupation pour le local d’habitation et pour le garage équivalentes au montant du loyer et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois de janvier 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil applicable au contrat de bail régi par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le bailleur ne s’oppose toutefois pas à des délais de paiement sur trois années tels que prévus par la loi du 6 juillet 1989.

Madame [J] [Z] sollicite des délais de paiement sur trois années et indique qu’elle est en capacité d’apurer sa dette. Or, force est de constater que l’historique des décomptes produits mettent en lumière qu’elle verse de manière irrégulière les loyers, avec plus de deux mois de retard pour le loyer du mois de décembre 2024, que les paiements sont partiels aggravant ainsi les dettes locatives afférant au logement et au garage. Il est manifeste que ses faibles ressources et la perspective d’un second emploi toutefois non concrétisée face à des dettes locatives d’une telle ampleur, ne lui permettront pas de faire face au paiement d’un loyer avec un surplus pour apurer sa dette.

Dès lors, il y a lieu de rejeter sa demande de délais de paiement.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Madame [J] [Z] succombant, supportera les dépens de la présente procédure mais, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation au 29 février 2024 du contrat de bail afférent au logement conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, OPHEA, d’une part, et Madame [J] [Z] d’autre part, portant sur un logement [Adresse 3] [Adresse 5] à [Localité 10] ;

CONSTATE la résiliation au 30 avril 2023 du contrat de bail afférent au garage conclu entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d’une part, et Madame [J] [Z] d’autre part, portant sur un garage situé porte [Adresse 1] [Adresse 5] à [Localité 10] ;

PRONONCE la déchéance de Madame [J] [Z] de son droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [J] [Z] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [J] [Z] à verser à OPHEA, en deniers ou quittances, la somme de 5 703,28 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges afférant au logement ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 13 janvier 2025 (jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [J] [Z] à payer à OPHEA une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit 699,84 euros par mois à compter du 14 janvier 2025 (soit de l’échéance du mois de janvier 2025) jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

CONDAMNE Madame [J] [Z] à verser à OPHEA, en deniers ou quittances, la somme de 1 358,67 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges afférant au garage ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 13 janvier 2025 (jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [J] [Z] à payer à OPHEA une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit 56,03 euros par mois à compter du 14 janvier 2025 (soit de l’échéance du mois de janvier 2025) jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

REJETTE la demande de Madame [J] [Z] en délais de paiement ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [Z] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS