Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s1, 13 juin 2025, n° 25/01336

TJ Strasbourg 13 juin 2025

Arguments

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Accepté
Notification de congé pour non-paiement
La cour a constaté que le congé a été notifié conformément aux dispositions légales, et qu'il a pris effet aux dates indiquées.
Accepté
Mauvaise foi du locataire
La cour a jugé que le manquement au paiement des loyers était suffisamment grave pour justifier la déchéance du droit au maintien dans les lieux.
Accepté
Déchéance du droit au maintien dans les lieux
La cour a ordonné l'expulsion du locataire en raison de la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.
Accepté
Montant des arriérés de loyers
La cour a constaté le montant des arriérés de loyers et a ordonné leur paiement par le locataire.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a jugé que le locataire devait payer une indemnité d'occupation pour la période d'occupation des lieux après la résiliation du bail.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné le locataire aux dépens de la procédure, conformément à la règle de la perte.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s1, 13 juin 2025, n° 25/01336
Numéro(s) :	25/01336
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	21 juin 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Steeve WEIBELFabienne DIEBOLD-STROHL

Texte intégral

N° RG 25/01336 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLCV

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 25/01336

N° Portalis DB2E-W-B7J-NLCV

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Steeve WEIBEL

— M. [T]

Copie c.c à la Préfecture

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

13 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

OPHEA – Office Public de l’Habitat de l’Eurometropole de [Localité 11] (anciennement CUS Habitat)

pris en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Steeve WEIBEL, substitué par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 253

DEFENDEUR :

Monsieur [R] [T]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 7]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [I] [S], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Juin 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 29 février 2024 avec prise d’effet au 4 mars 2024, OPHEA a donné en location à Monsieur [R] [T] un logement situé porte 3, étage 1, au [Adresse 2] moyennant un loyer, provision sur charges comprise, de 628,36 euros par mois, payable à terme échu, le premier jour du mois suivant.

Par acte sous-seing privé du 4 mars 2024, OPHEA a donné en location à Monsieur [R] [T] un garage sis [Adresse 10], moyennant un loyer mensuel de 47,98 euros.

Par lettres recommandées avec avis de réception du 17 juillet 2024, revenus non réclamés, OPHEA a notifié à Monsieur [R] [T] :

— un congé pour le 31 octobre 2024 pour le local d’habitation pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 2 491,73 euros jusqu’au 17 juillet 2024 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

— un congé pour le 31 août 2024 pour le garage pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 187,28 euros jusqu’au 17 juillet 2024 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Ces lettres et les pièces jointes ont été signifiées à Monsieur [R] [T] par acte de commissaire de justice le 5 septembre 2024.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Monsieur [R] [T], par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 5 640,98 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires concernant le local d’habitation et ce, avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 467,48 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires concernant le garage, et ce avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 629,85 euros pour le local d’habitation (loyer augmenté des charges et prestations fournies) et 56,04 euros pour le garage loyer augmenté des charges et prestations fournies), augmentés des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi du locataire est démontrée en ce qu’il n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 20 janvier 2025.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) avait été saisie le 22 juillet 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 mars 2025.

À cette audience, l’OPHEA, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7 558,81 euros pour le local d’habitation et 639,12 euros pour le garage au 17 mars 2025. Il précise qu’aucun paiement de loyer n’est plus intervenu depuis le mois de mars 2024.

Monsieur [R] [T], cité à étude, comparait en personne. Il ne conteste pas la dette et confirme n’avoir pas repris le paiement du loyer courant. Il indique avoir eu des difficultés personnelles en 2024 et avoir « tout laissé tomber », il précise travailler en qualité de technicien pour SOLASTRA désormais et qu’il va percevoir un salaire de 1 800 euros. Il souhaite reprendre le paiement du loyer courant et propose d’apurer la dette locative en versant 200 euros par mois en sus du loyer courant.

Monsieur [R] [T] ne s’est pas rendu aux divers rendez-vous fixés en vue de l’établissement du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 juin 2025.

MOTIFS

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que :

«  les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux. (…) "

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé pour le local d’habitation a été notifié à Monsieur [R] [T] pour le 31 octobre 2024 au vu des impayés de loyers au 17 juillet 2024 pour un montant de 2 491,73 euros ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour lui de faire le nécessaire avant le 31 octobre 2024, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Le congé pour le garage a été notifié à Monsieur [R] [T] pour le 31 août 2024 au vu des impayés de loyers au 17 juillet 2024 pour un montant de 187,28 euros ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour lui de faire le nécessaire avant le 31 août 2024, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Le locataire ne conteste pas la régularité de ces actes de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Le congé a donc pris effet le 31 août 2024 pour le garage et le 31 octobre 2024 pour le local d’habitation ; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à ces dates par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 16 janvier 2025, date de l’assignation.

A cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 5 640,98 euros pour le logement (échéance du mois de novembre 2024 incluse) et 467,48 euros (échéance du mois de novembre 2024 incluse) pour le garage selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Monsieur [R] [T].

Il doit donc être déchu de son droit au maintien dans les lieux.

Son expulsion ne pourra dès lors qu’être ordonnée.

Sur la demande en paiement

Au vu du dernier décompte actualisé, Monsieur [R] [T] doit être condamné au règlement de la somme de 7 558,81 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges afférent au local d’habitation et 639,12 euros correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges afférent au garage, au 17 mars 2025, échéances du mois de février 2025 incluses, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Il doit être également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation pour le logement et pour le garage équivalente au montant du loyer révisé et de l’avance sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié à compter du mois de mars 2025 jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le V et le VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables en l’espèce en l’absence de commandement de payer visant la clause résolutoire.

Vu le montant de la dette qui est très conséquent, l’absence total de paiement du loyer et ce depuis le début des contrats de bail, l’absence de pièce justificative sur la situation sociale et financière du locataire, aucun délai ne saurait lui être accordé. Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande de délais formée par Monsieur [R] [T].

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [R] [T] succombant, supportera les dépens de la présente procédure et sera condamné à payer la somme de 200 euros à l’OPHEA en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 octobre 2024, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’OPHEA, d’une part, et Monsieur [R] [T] d’autre part, portant sur un logement porte 3, étage 1, au [Adresse 2] ;

CONSTATE la résiliation au 31 août 2024, par suite du congé, du contrat de bail conclu entre l’OPHEA, d’une part, et Monsieur [R] [T] portant sur un garage sis [Adresse 9] ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur [R] [T] de son droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [R] [T] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [T] à verser à OPHEA la somme de 7 558,81 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 17 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [R] [T] à verser à OPHEA la somme de 639,12 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 17 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [R] [T] à payer à OPHEA une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisé et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, tant afférent au local d’habitation qu’au garage, à compter du mois de mars 2025 et ce jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [T] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [R] [T] à verser à OPHEA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [T] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS