Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 5]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

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[Localité 12] Civil

N° RG 24/11226

N° Portalis DB2E-W-B7I-NHJQ

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

M^e Leslie ULMER

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Nicolas CLAUSMANN

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT Contradictoire

DEMANDERESSE :

BATIGERE HABITAT, SA d’HLM

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 6]

représentée par M^e Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111

DEFENDERESSE :

Madame [L] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Nicolas CLAUSMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 306

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 18 Juin 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 10 Septembre 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 30 décembre 2012, la société BATIGERE HABITAT a donné en location à Madame [L] [Z], un logement situé [Adresse 3].

Madame [L] [Z] a quitté les lieux le 24 septembre 2024 et un état des lieux de sortie a été établi.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024, la société BATIGERE HABITAT a fait citer Madame [L] [Z] devant le juge des contentieux de la protection à l’effet d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

5 375,21 € au titre des loyers, charges et réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,1 200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens y compris ceux du commandement à payer.Après avoir été fixée pour la première fois à l’audience du 8 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises jusqu’au 18 juin 2025 à la demande des parties, afin de leur permettre d’échanger leurs pièces et conclusions.

A l’audience du 18 juin 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, reprend les termes de ses écritures du 15 mai 2025 et maintient l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que l’arriéré est constitué d’une part de loyers et charges impayés et d’autre part, de dégradations locatives mises en évidence lors de l’état des lieux de sortie. Par ailleurs, la demanderesse s’oppose aux demandes reconventionnelles formulées en défense au motif que ces dernières seraient injustifiées. Elle produit également des pièces complémentaires, telles que le bon de travaux et la facture d’électricité liés à la réhabilitation de l’appartement suite au départ de la locataire.

Madame [L] [Z], représentée par son conseil, ne comparaît pas à la dernière audience, mais a déposé des écritures en date du 25 mars 2025 qu’elle a soutenu oralement à l’audience du 26 mars 2025. Aussi , elle demande au juge de :

rejeter la demande de la société BATIGERE HABITAT sur le fondement des dégradations locatives, lui accorder les plus larges délais de paiement, et à minima à hauteur de 24 mois, débouter la demanderesse du surplus de ses demandes,Reconventionnellement,

condamner la société BATIGERE HABITAT à restituer à Madame [L] [Z] le dépôt de garantie d’un montant de 521 euros, enjoindre à la société BATIGERE HABITAT de produire l’ensemble des décomptes de charges s’agissant du logement de Madame [L] [Z] de 2021 à 2024 inclus, dans un délai qui ne saurait excéder un mois à compter de la décision à intervenir, assortir cette injonction d’astreinte de 100 euros par jour de retard, sans limitation de durée, et se réserver la liquidation de cette astreinte, condamner la société BATIGERE HABITAT à verser à Madame [L] [Z] une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparations du préjudice subi lié à l’état de l’appartement empêchant une jouissance normale de celui-ci, En tout état de cause,

dire qu’il n’ y a lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,dire que les frais et dépens de la présente instance seront mis à la charge de la société BATIGERE HABITAT.A l’appui de ses demandes, Madame [L] [Z] indique en premier lieu qu’elle ne conteste pas l’arriéré locatif fixé à 3 879,68 euros, mais demande simplement des délais de paiement, ses seules ressources étant constituées par les prestations de la CAF.

En revanche, la défenderesse conteste les dégradations locatives qui lui sont imputées par la bailleresse. Elle précise à ce titre que l’état des lieux d’entrée n’est pas produit, que l’état des lieux de sortie n’est pas signé par elle-même et qu’enfin, pour justifier sa demande, la société BATIGERE HABITAT se limite à procéder à un calcul « au doigt mouillé ».

Ensuite, Madame [L] [Z] déclare qu’elle n’a obtenu aucun décompte de charge de la part de la bailleresse depuis 2021.

Enfin, s’agissant de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts, la demanderesse produit des articles de presse concernant le bâtiment en question et fait valoir que le logement présentait de très nombreux problèmes, à savoir des moisissures, des problèmes de surchauffe ou absence de chauffage.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal se réfère expressément aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des moyens invoqués et des prétentions émises.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de production de pièces sous astreinte : Au cours de la présente instance, la société BATIGERE HABITAT a produit l’ensemble des décomptes de charges pour les années 2022, 2023 et 2024 (dans le décompte de sortie), de sorte que la demande de production de pièces sous astreinte est devenue sans objet.

Sur la demande principale en paiement :

Sur l’arriéré de loyers et charges : L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En vertu de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la signature du contrat de bail, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’état, il résulte des documents versés aux débats et notamment du relevé de compte client en date du 22 octobre 2024 que Madame [L] [Z] se trouve redevable de la somme de 3 879,68€ au titre de l’arriéré de loyers et charges. Par ailleurs, cette somme n’est pas contestée par Madame [L] [Z].

Sur la demande au titre des réparations locatives : L’article 1732 du code civil et l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il est constant que l’usure normale des peintures, papiers peints et parquets est assimilable à la vétusté lorsque aucune remise à neuf de ces éléments n’a été faite depuis de nombreuses années.

L’article 1730 précise à cet égard que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En outre, il est de principe que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version modifiée par la loi n°2015-990 du 6 août 2015 prévoit qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Sur la forme de l’état des lieux de sortie, le bailleur a organisé un état des lieux de sortie le 24 septembre 2024 lors duquel Madame [L] [Z] était dument représentée par Madame [U] en vertu d’une « délégation » sous signature privée du 20 septembre 2024.

Par ailleurs, en l’absence d’un état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été loué en bon état.

Aussi, il ressort de l’état des lieux de sortie un certain nombre de dégradations dans le logement, notamment concernant les sols vinyles de l’appartement dégradés ou présentant des traces d’impacts, ainsi que des traces d’adhésifs sur les PVC des fenêtres. Toutefois, les photos produites ne permettent pas de déterminer si les dégradations sont dues à l’usure et vétusté normales suite à une occupation de plus de dix ans, à des sinistres dénoncés par la locataire ou s’ils résultent d’un défaut d’entretien.

En outre, la société BATIGERE HABITAT ne détaille pas du tout le calcul de sommes réclamées à titre de réparations locatives se contentant de multiplier l’indemnité forfaitaire par 73 mètres carrés. En effet, le contrat de location initial n’ayant pas été versé au dossier, il est impossible pour le tribunal de savoir s’il s’agit de la totalité de la surface de l’appartement. En tout état de cause, après plus de 10 ans d’occupation du logement, la bailleresse ne démontre pas qu’il appartiendrait à la locataire d’assumer la totalité de la remise à neuf du logement et ne produit aucune observation ou explication à ce titre.

Enfin, les factures produites en cours d’instance ne permettent pas non plus d’expliciter le calcul de la société BATIGERE HABITAT puisqu’il s’agit, d’une part, d’un bon de travaux qui ne précise pas la nature exacte des travaux effectués et, d’autre, part d’une facture d’électricité portant notamment sur des travaux de mise en conformité, sans qu’il soit encore une fois possible de distinguer entre les travaux rendus nécessaires par la vétusté des équipements et ceux imputables aux dégradations locatives.

Dans ces conditions, la société BATIGERE HABITAT sera déboutée de la totalité de sa demande au titre des réparations locatives.

Sur le solde de la dette : Enfin au titre du dépôt de garantie, le montant de 521 € versé à l’entrée dans les lieux, doit être déduit.

Il résulte de ces éléments que Madame [L] [Z] est débitrice de la somme totale de 3 358,68 € après déduction du dépôt de garantie et sera condamnée à la régler, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts : Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Madame [L] [Z] fait valoir un préjudice de jouissance du logement et produit des extraits de presse décrivant de nombreux désordres dans l’immeuble qu’elle occupait. Toutefois, ces éléments ne permettent pas en eux seuls de démontrer une privation de jouissance concernant précisément le logement occupé par la défenderesse. En outre, si Madame [L] [Z] dénonce de nombreuses difficultés avec son ancienne bailleresse et plusieurs sinistres, elle ne produit aucun élément objectif ( copie de correspondances, bons de passage de techniciens, factures de remplacement d’équipements, etc…) permettant d’apprécier la réalité et l’étendue de ses désordres allégués.

Dès lors, Madame [L] [Z] sera déboutée de sa demande.

Sur les délais de paiement : En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire, dans la limite de deux années.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats que Madame [Z] a une situation financière fragile puisqu’elle dispose pour seules ressources des prestations sociales et notamment le RSA.

Ainsi il y a lieu d’octroyer des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision étant précisé que si Madame [L] [Z] ne se libère pas dans le délai et selon les modalités fixées, la totalité de la somme due redeviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires : Selon l’article 696 du code de procédure civile, Madame [L] [Z] qui succombe à l’instance sera condamnée in aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût de l’assignation.

Compte tenu des situations respectives des parties, l’équité commande de débouter la société BATIGERE HABITAT de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONSTATE que la demande de production de pièces sous astreinte est devenue sans objet,

CONDAMNE Madame [L] [Z] à payer à la société BATIGERE HABITAT, société anonyme [Adresse 11], la somme de 3 358 € au titre des loyers et des charges, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE 24 mois de délais à Madame [L] [Z] pour s’acquitter de sa dette par le règlement de 23 mensualités de 140 € chacune, outre une dernière devant solder la totalité de la dette en principal,

DIT que le premier règlement devra intervenir avant le 10 novembre 2025 et les autres règlements à la même date les mois suivants,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, Madame [L] [Z] sera tenue de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,

DEBOUTE la société BATIGERE HABITAT, société anonyme [Adresse 11], de sa demande au titre des réparations locatives,

DEBOUTE Madame [L] [Z] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts,

DEBOUTE la société BATIGERE HABITAT, société anonyme [Adresse 11], de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [L] [Z] in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation,

REJETTE le surplus des demandes

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

En foi de quoi, la présente décision sera signée par le Juge des Contentieux et de la Protection et le Greffier.

Le Greffier Le Juge des Contentieux et de la Protection