N° RG 22/06851 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LKYH

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 3]

[Localité 5]

HAGUENAU Civil

N° RG 22/06851 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LKYH

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à Maître WEIBEL; M^e BRAND-COUDERT

le

Le Greffier

M^e Sébastien BRAND-COUDERT

M^e Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

10 NOVEMBRE 2025

DEMANDEURS :

Madame [O] [F] épouse [X]

Demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG

Monsieur [D] [X]

Demeurant [Adresse 8],

[Localité 6] (ALL)

représenté par M^e Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [M]

Demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sébastien BRAND-COUDERT, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier PRANIC, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Septembre 2025

JUGEMENT

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Olivier PRANIC, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier

N° RG 22/06851 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LKYH

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail à usage d’habitation ayant pris effet le 1er novembre 2020, Monsieur [D] [X], usufruitier, et Madame [O] [F] épouse [X], nue-propriétaire, ont donné en location à Madame [Y] [M] un appartement de type F4 sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 840 euros, outre une provision pour charges mensuelles de 50 euros.

Un dépôt de garantie d’un mois de loyer, soit 840 euros, a été versé lors de l’entrée dans les lieux.

La gestion locative du bien était assurée par la société TERRES ET MAISONS GESTION, en qualité de mandataire des bailleurs.

Au cours de l’exécution du contrat, des difficultés sont apparues concernant le paiement des loyers et l’état d’entretien du logement.

Les bailleurs reprochent à la locataire d’avoir cessé de payer régulièrement le loyer à compter de juillet 2021 et d’avoir quitté les lieux le 26 avril 2022, suite à un état des lieux de sortie réalisé contradictoirement, sans solder les sommes dues ni restituer le logement en bon état.

Un commandement de payer lui a été signifié le 9 mars 2022 par la SELARL 2RW, commissaires de justice à [Localité 7], pour un montant de 3 730,70 euros en principal au titre de l’arriéré locatif, demeuré sans effet.

Par la suite, les époux [X] ont déposé une requête en injonction de payer, à laquelle il a été fait droit par ordonnance rendue le 12 juin 2022 par le tribunal de proximité de Haguenau, condamnant Madame [Y] [M] au paiement de la somme principale de 4 075,68 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2022, outre le paiement de frais accessoires.

Cette ordonnance a été signifiée le 21 juin 2022 par dépôt à étude.

Un commandement de payer avant saisie-vente portant notification de l’ordonnance a ensuite été délivré le 28 juillet 2022 par remise à personne à Madame [M].

Celle-ci a formé opposition par déclaration au greffe le 29 juillet 2022.

L’affaire a été initialement appelée à l’audience du 15 décembre 2022, puis renvoyée à plusieurs reprises pour communication de pièces et production des conclusions des parties.

Par jugement avant-dire droit du 10 juin 2024, le tribunal a ordonné la réouverture des débats afin de permettre aux demandeurs de conclure sur la fin de non-recevoir soulevée par Madame [M] tiré du défaut d’intérêt à agir des demandeurs, en ce que Monsieur [D] [X] ne justifiait pas de son titre sur le bien loué et que Madame [O] [F] épouse [X] n’était pas mentionnée au bail.

L’affaire a été finalement retenue à l’audience du 11 septembre 2025, à laquelle les parties, représentées par leurs conseils, ont comparu et se sont référées oralement à leurs dernières écritures, déposées pour Madame [M] le 10 juin 2025 et pour les époux [X] le 1er août 2025.

********

Aux termes de, ses conclusions responsives et récapitulatives, les époux [X] demandent au tribunal de :

DECLARER leurs demandes recevables et bien fondées ;

JUGER que des manquements graves et répétés à ses obligations locatives ont été commis par Madame [M] ;

JUGER l’opposition formée par Madame [M] mal fondée ;

En conséquence :

CONDAMNER Madame [M] à leur verser la somme de 4903,62 euros au titre de l’arriéré locatif, augmentée des intérêts aux taux légal sur la somme de 4075,68 euros à compter du 29 mars 2022 et à compter des présentes conclusions pour le surplus ;

CONDAMNER Madame [M] à leur payer la somme de 244,89 € au titre des frais de procédure ;

CONDAMNER Madame [M] à leur verser la somme de 2305,15 euros au titre des réparations locatives, avec intérêts aux taux légal à compter du 26 avril 2022, date de l’état des lieux de sortie et à défaut à compter des présentes conclusions

ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNER Madame [M] à une indemnité de 7503,03 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [M] aux entiers frais et dépens, en ce compris ceux liés à la procédure d’injonction de payer

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

DECLARER les demandes régularisées par Madame [M] irrecevables et mal fondées ;

En conséquence, la débouter de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions ;

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs exposent que, selon les stipulations du bail du 1er novembre 2020, la locataire devait acquitter le loyer et les provisions sur charges au premier jour de chaque mois. Ils rappellent que cette obligation constitue l’obligation principale du preneur, expressément prévue par l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Ils indiquent que la locataire a cessé de régler régulièrement les loyers et provisions sur charges, créant un arriéré locatif important malgré plusieurs relances et mises en demeure restées sans effet.

Un commandement de payer visant la somme de 3 730,70 € lui a été délivré le 29 mars 2022 et, au 26 avril 2022, date de son départ, le solde débiteur du compte locatif atteignait 4 903,62 €, incluant le solde proratisé du loyer d’avril, la régularisation des charges 2021 et une provision pour 2022.

Ils soutiennent que cette dette, établie à partir des décomptes du gestionnaire, est certaine, liquide et exigible, et n’a jamais été réglée, de sorte qu’ils sont fondés à en poursuivre le paiement intégral.

Ils contestent la tentative de la locataire de justifier la suspension du paiement des loyers en invoquant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ou à la décence du logement.

Ils rappellent que l’intéressée invoque à ce titre divers désordres tels que le dysfonctionnement des volets roulants, un chauffage jugé insuffisant, l’absence ponctuelle d’eau chaude, la présence de punaises de bois ou encore l’apparition de moisissures sur les murs.

Ils relèvent que les désordres invoqués ne sont appuyés que par des attestations de complaisance issues de l’entourage de la locataire, sans qu’aucun élément extérieur, constat, expertise ou relevé mesuré ne vienne objectiver les faits allégués, de sorte qu’aucune preuve sérieuse d’un manquement des bailleurs n’est rapportée.

Ils ajoutent également que la locataire se prévaut d’échanges de SMS, courriels et correspondances avec la société TMG, intervenant en qualité de gestionnaire locative du bien, mais que ces éléments ne permettent pas davantage d’établir la réalité des désordres ni leur imputabilité aux bailleurs, en l’absence de toute pièce indépendante ou technique.

Ils soulignent en outre que ces difficultés étaient absentes à l’état des lieux d’entrée, n’ont jamais été signalées par la locataire précédente et n’ont pas davantage été constatées par l’occupante suivante, ce qui exclut, selon eux, tout défaut structurel ou de décence du logement.

Ils en déduisent que les désordres résultent exclusivement des conditions d’occupation du logement par Madame [M], et qu’aucun manquement ne peut être reproché aux bailleurs, de sorte que l’exception d’inexécution invoquée par la défenderesse est dépourvue de tout fondement.

Ils exposent en outre que l’état des lieux de sortie du 26 avril 2022 a révélé de nombreuses dégradations et un défaut manifeste d’entretien, alors que l’état des lieux d’entrée ne comportait aucune réserve équivalente.

Invoquant les articles 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, ils rappellent que le locataire est tenu d’assurer l’entretien courant du logement et de répondre des dégradations survenues pendant la durée du bail, sauf à démontrer qu’elles ne lui sont pas imputables, ce que la défenderesse échoue à faire.

Ils précisent que les dégradations constatées (trous, salissures, détériorations de peinture, traces d’humidité localisées, équipements endommagés, défaut de propreté) ne procèdent ni d’une usure normale ni de la vétusté.

Ils rappellent que le bailleur peut se fonder sur de simples devis pour obtenir l’indemnisation des frais de remise en état, sans être tenu de justifier a posteriori de l’exécution effective des travaux.

Ils produisent à cet effet un devis de peinture de 2 845,15 € et un devis de nettoyage de 300 €, soit un total de 3 145,15 €, duquel ils déduisent le dépôt de garantie de 840 €, laissant un solde de 2 305,15 € qu’ils estiment dû au titre des réparations locatives.

Enfin, ils demandent le rejet des demandes reconventionnelles de la défenderesse, notamment celle fondée sur un préjudice moral, faute d’élément objectif établissant un dommage certain, direct et imputable à un manquement des époux [X].

********

Aux termes de ses conclusions responsives et récapitulatives, Madame [Y] [M] demande au tribunal de :

À titre liminaire,

ANNULER l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 12 juin 2022, pour défaut de mandat de la SARL 2RW HUISSIERS DE JUSTICE, dans la cadre de la demande en injonction de payer ;

A titre subsidiaire,

DEBOUTER les époux [X] de toutes leurs fins et conclusions ;

CONDAMNER solidairement les époux [X] au paiement d’une somme de 5000 € à Madame [M] à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER les époux [X] au paiement d’une somme de 2500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER les époux [X] aux entiers frais et dépens ;

A l’appui de ses demandes, la défenderesse soulève, à titre liminaire, la nullité de l’ordonnance d’injonction de payer au motif qu’elle a été sollicitée par un commissaire de justice se présentant comme mandataire des demandeurs sans qu’aucun mandat ne soit justifié.

Sur le fond, elle précise en premier lieu les circonstances précontractuelles et les conditions de formation du bail. L’annonce de location présentait le logement comme lumineux, chauffé au gaz avec eau chaude au gaz, et situait sa construction en 1980. Elle souligne qu’il ressort au contraire du diagnostic de performance énergétique remis après l’entrée dans les lieux que l’immeuble est plus ancien (période 1948-1974) et que l’eau chaude était en réalité produite par un chauffe-eau électrique implanté dans la cave privative des propriétaires, inaccessible à la locataire. Elle ajoute qu’à l’état des lieux d’entrée, deux volets roulants étaient signalés comme défectueux et produit la planche photographique établie lors de l’entrée dans les lieux de la locataire.

Elle expose avoir signalé à de multiples reprises des dysfonctionnements persistants : volets du séjour restés clos de longs mois, obscurité de la pièce principale, chauffage insuffisant durant l’hiver 2020 et le printemps 2021 (température péniblement portée à 17° malgré des radiateurs ouverts au maximum), absences récurrentes d’eau chaude sanitaire, et apparition de moisissures. Elle indique que l’intervention pour traiter une infestation de punaises de bois a été réalisée à sa demande par la société DKM et facturée à son nom. Elle verse des échanges (SMS et courriels) avec la société TMG, gestionnaire locative du bien, faisant ressortir selon elle l’inertie des bailleurs. Elle produit également une facture d’électricité en forte hausse, qu’elle relie à l’usage de radiateurs d’appoint prêtés par des tiers.

Elle soutient que ces difficultés sont corroborées par plusieurs attestations de témoins décrivant l’insuffisance du chauffage, les pannes d’eau chaude, l’obscurité liée aux volets défectueux, l’humidité et les moisissures, ainsi que la nécessité pour elle et son petit-fils de se rendre chez des proches pour la toilette.

Elle relève, en réponse aux pièces adverses, que les attestations produites par les bailleurs (locataire précédente et locataire suivante) ne démontrent pas l’absence de désordres pendant sa propre occupation et ne sauraient effacer les constats effectués sur la période litigieuse.

Elle rappelle avoir, face à l’absence de suites utiles, adressé un courrier recommandé récapitulant ses griefs, maintenu des relances par courriel, et, pour marquer sa protestation, suspendu temporairement les virements de loyers avant de reprendre les paiements en partie.

Elle précise qu’elle a finalement donné congé en mars 2022, en motivant sa décision par les manquements des bailleurs à l’obligation de délivrance et de jouissance paisible, l’état des lieux de sortie ayant été réalisé fin avril 2022.

Sur la demande en paiement des arriérés locatifs, la défenderesse reconnaît avoir suspendu le versement des loyers à compter de l’été 2021 mais soutient que cette suspension était légitime, sur le fondement de l’exception d’inexécution prévue aux articles 1219 et 1220 du code civil.

Elle fait valoir que les bailleurs ont gravement manqué aux obligations qui leur incombent en vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, en lui délivrant un logement affecté de multiples désordres (dysfonctionnement du chauffage, absence d’eau chaude sanitaire, volets roulants bloqués, infestations de nuisibles, humidité et moisissures), l’ayant contrainte à vivre dans un logement indécent et impropre à l’usage d’habitation.

Estimant que ces manquements répétés rendaient l’exécution de sa propre obligation de paiement injustifiée, elle soutient que la suspension opérée, représentant environ cinq mois de loyers, était proportionnée à la gravité du manquement initial des bailleurs. Elle demande, en conséquence, que les époux [X] soient déboutés de leurs prétentions au titre de l’arriéré locatif et des charges résiduelles.

S’agissant des sommes réclamées au titre des réparations locatives, elle conteste notamment le devis de peinture produit par les demandeurs, en faisant valoir que les reprises murales concernées procèdent exclusivement des moisissures apparues en cours de bail en raison d’un défaut d’entretien et de chauffage imputable aux bailleurs.

Elle soutient qu’il serait inéquitable de mettre à sa charge le coût de travaux destinés à remédier à des désordres résultants, non d’un défaut d’entretien de sa part, mais de la carence des bailleurs malgré ses signalements répétés. Elle sollicite en conséquence le rejet intégral de la demande de remise en état.

À titre reconventionnel, elle sollicite l’allocation de dommages-intérêts d’un montant de 5 000 € sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, en réparation du préjudice moral qu’elle dit avoir subi en raison de la durée et de l’intensité des dysfonctionnements affectant le logement, rappelant qu’elle y vivait avec son petit-fils.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures respectives des parties pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 novembre 2025.

MOTIFS

I. Sur la recevabilité de l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer

Aux termes de l’article 1416 du Code de procédure civile, le débiteur peut former opposition à l’ordonnance portant injonction de payer dans le délai d’un mois à compter de sa signification.

L’alinéa 2 du même texte précise que lorsque la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

Enfin, conformément à l’article 1420 du Code de procédure civile, l’opposition recevable a pour effet de rendre non avenue l’ordonnance d’injonction de payer et de saisir le tribunal de la connaissance du litige selon la procédure contradictoire de droit commun.

En l’espèce, les époux [X] ont déposé une requête en injonction de payer le 10 mai 2022.

Par ordonnance du 12 juin 2022, le tribunal de proximité de Haguenau a fait droit à cette requête et a condamné Madame [Y] [M] à régler la somme de 4 075,68 €, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mars 2022, outre divers frais

Cette ordonnance a été signifiée à Madame [M] le 21 juin 2022 par dépôt à étude.

Un commandement de payer avant saisie-vente, comportant à nouveau la notification de l’ordonnance, lui a ensuite été signifié à personne le 28 juillet 2022.

Conformément à l’article 1416, alinéa 2, du Code de procédure civile, le délai d’opposition n’a donc commencé à courir qu’à compter du 28 juillet 2022.

Madame [M] a formé opposition par déclaration au greffe le 29 juillet 2022, soit le lendemain de la signification du commandement de payer.

Son opposition est donc recevable.

En conséquence, et conformément à l’article 1420 du même code, l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 12 juin 2022 est réputée non avenue.

Le tribunal se trouve, en conséquence, valablement saisi du litige pour en connaître contradictoirement.

II. Sur la demande de nullité de l’ordonnance d’injonction de payer

Madame [Y] [M] sollicite l’annulation de l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 12 avril 2022, au motif que la requête ayant conduit à cette décision a été déposée par un commissaire de justice dépourvu de mandat régulier pour agir au nom des époux [X].

Elle soutient que la procédure serait nulle dès lors qu’aucun pouvoir écrit ne justifiait la représentation du créancier lors du dépôt de la requête.

Aux termes de l’article 1405 du Code de procédure civile, la requête en injonction de payer peut être présentée par le créancier lui-même ou par tout mandataire, sans exigence particulière de forme du mandat.

Selon les articles 1984 et suivants du Code civil, le mandat peut être exprès ou tacite, et la ratification ultérieure du mandant produit les mêmes effets que l’existence initiale du mandat.

En l’espèce, la requête en injonction de payer du 10 mai 2022 a été déposée au greffe par la SELARL 2RW, commissaires de justice à [Localité 7], agissant pour le compte des époux [X].

Aucun mandat écrit n’était joint à cette requête, mais il n’est pas contesté que la SELARL 2RW a ensuite signifié l’ordonnance d’injonction de payer, toujours pour le compte des bailleurs, ce qui établit l’existence d’un mandat tacite et continu.

En poursuivant la procédure engagée sur la base de cette requête, les bailleurs ont nécessairement validé l’intervention du commissaire de justice, cette ratification, au sens de l’article 1998 du Code civil, ayant pour effet de régulariser rétroactivement l’absence de mandat initial.

Ces éléments permettent ainsi de considérer que le commissaire de justice agissait avec l’accord implicite des bailleurs, la requête en injonction de payer devant dès lors être regardée comme régulièrement introduite.

Il n’existe, en conséquence, aucune cause de nullité susceptible d’être retenue.

La demande d’annulation de l’ordonnance d’injonction de payer formée par Madame [Y] [M] sera en conséquence rejetée.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

* Sur le principe et le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Les époux [X] sollicitent la condamnation de Madame [Y] [M] au paiement de la somme de 4 923,62 € au titre des loyers et charges demeurés impayés.

Ils versent aux débats un décompte locatif récapitulatif faisant apparaître un solde débiteur correspondant aux loyers échus non réglés, auquel s’ajoutent la régularisation des charges pour l’année 2021 ainsi qu’une provision destinée à couvrir la régularisation prévisionnelle des charges de l’année 2022.

La défenderesse ne conteste ni le principe de cette dette ni le montant ainsi arrêté, et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le décompte produit.

Il sera néanmoins relevé que les demandeurs intègrent dans leur calcul la somme de 840 € correspondant au dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux.

Cette somme, intégralement restituée à la locataire à la lecture du décompte produit, ne constitue cependant pas un élément de l’arriéré locatif au sens strict, dès lors qu’elle n’a pas la nature d’un impayé de loyer ou de charges mais celle d’une garantie restituable.

Il convient dès lors de retenir que la dette locative certaine et exigible s’élève à la somme de 4 063,62 €.

* Sur le moyen tiré de l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Cette obligation de paiement constitue la contrepartie directe de l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur et ne peut être suspendue qu’en cas de manquement suffisamment grave de ce dernier.

En l’espèce, Madame [Y] [M] conteste être redevable de l’arriéré locatif réclamé par les époux [X].

Elle considère pouvoir s’exonérer de son obligation de paiement en invoquant le moyen tiré de l’exception d’inexécution, soutenant que les bailleurs auraient manqué à leur obligation de délivrance d’un logement conforme et décent, ce qui, selon elle, aurait justifier la suspension du paiement des loyers.

En vertu de l’article 1219 du Code civil, « une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

L’article 1220 du même code autorise également une partie à suspendre l’exécution de son obligation lorsqu’il est manifeste que l’autre n’exécutera pas la sienne à l’échéance, à condition que cette inexécution à venir soit elle aussi suffisamment grave.

Il résulte de ces textes que l’exception d’inexécution, qui constitue un moyen de défense strictement encadré et de nature seulement temporaire, ne peut être valablement exercée que si sont réunies trois conditions cumulatives :

— un manquement actuel ou imminent imputable à l’autre partie, et non un désordre passé, purement éventuel ou hypothétique ;

— un manquement d’une gravité suffisante, c’est-à-dire de nature à priver le contrat de son intérêt ou à rendre l’exécution de l’obligation corrélative impossible ou dépourvue de sens ;

— une suspension proportionnée et exercée de bonne foi

La bonne foi, exigée par l’article 1104 du Code civil, constitue une condition déterminante dans l’exercice de l’exception d’inexécution : elle implique que le débiteur ne détourne pas ce mécanisme de sa finalité ni ne s’en serve pour éluder définitivement sa dette.

Cette bonne foi peut notamment se déduire d’une mise en demeure préalable de nature interpellative adressée au créancier ou de la consignation des loyers litigieux, laquelle, bien qu’elle ne soit pas légalement exigée, traduit la volonté de ne pas se soustraire définitivement à son obligation.

À l’inverse, une interruption totale et durable du paiement, opérée sans consignation ni démarche préalable de règlement amiable, révèle une exécution déloyale du contrat.

Il appartient en outre au débiteur qui se prévaut de l’exception d’inexécution d’apporter la preuve du manquement grave qu’il invoque, la charge probatoire pesant exclusivement sur celui qui suspend l’exécution de sa propre obligation.

Enfin, l’exception d’inexécution ne saurait être utilisée comme un moyen de compensation ou d’extinction de la dette locative : elle n’a qu’un effet provisoire et strictement suspensif, limité à la période pendant laquelle persiste le manquement imputé à l’autre partie.

En l’espèce, il ressort des relevés produits que la défenderesse a cessé tout paiement de loyer du mois de juillet au mois d’octobre 2021 inclus, soit sur une période de quatre mois consécutifs, avant d’effectuer un versement ponctuel le 22 novembre 2021, soit une semaine après la mise en demeure de payer qui lui avait été adressée par la société de gestion le 15 novembre 2021.

Elle n’a ensuite rien versé pour les loyers des mois de décembre 2021 et janvier 2022, avant d’effectuer un paiement partiel au mois de février suivant.

Madame [M] soutient qu’elle était fondée à suspendre le paiement des loyers à compter de juillet 2021, reprochant aux bailleurs divers manquements à leur obligation de délivrance, tenant notamment à des dysfonctionnements du système de chauffage et de production d’eau chaude, à la défectuosité d’un volet roulant, à un phénomène d’humidité et de moisissures, ainsi qu’à la présence de punaises de bois.

L’examen des pièces versées aux débats ne permet toutefois pas d’établir que les bailleurs auraient gravement manqué à leur obligation au moment où la locataire a cessé ses paiements.

Les échanges de courriels et SMS produits aux débats permettent d’établir que les désordres relatifs au chauffe-eau et au volet roulant ont été signalés au gestionnaire locatif, à savoir la société TMG, les 26 et 28 mai 2021, et que des interventions ont été programmées dès le 2 et le 4 juin 2021, de sorte qu’ils ont été pris en charge dans un délai raisonnable.

La mise en demeure qu’elle adresse le 14 juillet 2021 évoque d’ailleurs ces incidents au passé, ce qui permet d’en déduire que ces désordres étaient antérieurs et résolus à la date où elle a décidé de suspendre ses paiements.

S’agissant des punaises de bois, la locataire indique elle-même avoir fait procéder à un traitement à ses frais, sans établir que l’infestation aurait eu pour origine un défaut du logement imputable aux bailleurs plutôt qu’à l’usage des lieux. Aucune preuve technique n’est ainsi fournie permettant de leur en imputer la responsabilité.

Les autres griefs invoqués, tenant à l’existence d’un phénomène généralisé d’humidité, au développement de moisissures sur les murs ou encore à de prétendus dysfonctionnements graves et persistants du système de chauffage, ne sont étayés par aucun élément objectif.

Aucun procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice, aucun rapport technique, relevé de température, diagnostic sanitaire ou intervention d’un professionnel n’est versé aux débats, de sorte que ces allégations demeurent dépourvues de fondement matériel vérifiable.

Les attestations de témoins produites par Madame [M] ne sauraient suffire à établir la réalité des désordres allégués : elles se limitent à relater des impressions subjectives, parfois contradictoires entre elles, rédigées plusieurs mois après la suspension des paiements, sans indication de date, de mesure, de localisation précise ni d’élément permettant une appréciation objective des faits.

S’agissant des difficultés liées au chauffage, la locataire procède par voie d’affirmation, en soutenant que la température intérieure n’aurait pas excédé 18 °C durant tout l’hiver 2020-2021 en dépit du fonctionnement des radiateurs à pleine puissance, mais n’apporte aucun élément probant pour démontrer une telle insuffisance thermique.

Le prêt ponctuel d’un radiateur d’appoint, évoqué dans l’une des attestations, ne suffit pas davantage à établir un dysfonctionnement du système de chauffage.

Outre qu’il est intervenu plusieurs mois après la suspension du paiement des loyers, ce prêt ne portait que sur un seul appareil, de sorte qu’il ne permet nullement de conclure à une défaillance générale de celui-ci, ni d’en apprécier l’ampleur ou la persistance.

Le courriel du 21 septembre 2021, pour sa part, exprime davantage une inquiétude anticipée pour l’hiver à venir qu’un constat objectif d’un trouble existant au moment de la rupture de paiement.

S’agissant de l’humidité et des moisissures, la seule photographie produite, non datée et non localisée, ne permet ni d’apprécier l’étendue du désordre, ni d’en déterminer la cause, ni d’établir qu’il s’agissait d’un phénomène généralisé et imputable aux bailleurs.

Elle ne saurait, à elle seule, suppléer à l’absence totale d’éléments techniques ou contradictoires.

Enfin, l’état des lieux d’entrée du 29 octobre 2020, accompagné de la planche photographique produite par la locataire elle-même, ne révèle aucune trace d’humidité, de moisissure ou d’insalubrité lors de son installation dans les lieux.

Cette circonstance affaiblit encore la crédibilité des désordres ultérieurement allégués et démontre que le logement ne présentait, à l’origine, aucune anomalie de la nature de celles désormais invoquées.

Par ailleurs, il ressort du relevé comptable de la société TERRES & MAISONS GESTION que le loyer du mois de juillet 2021, exigible le 1er juillet, n’a pas été réglé.

La suspension des paiements est donc intervenue avant l’envoi de la mise en demeure du 14 juillet 2021, ceci en pleine période estivale, à un moment où les prétendues difficultés de chauffage ne pouvaient raisonnablement affecter la jouissance paisible du logement.

La cessation des paiements procède ainsi d’une initiative unilatérale, et non de la réaction proportionnée à un manquement actuel et persistant des bailleurs.

La bonne foi et la proportionnalité, pourtant essentielles à la mise en œuvre de l’exception d’inexécution, ne sont pas davantage démontrées. Aucun loyer n’a été consigné, alors même que la consignation, bien que non obligatoire, constitue un indice matériel de bonne foi.

Au contraire, un courriel du 21 septembre 2021 révèle que la locataire subordonnait la reprise des paiements non à la résolution de prétendus désordres graves, mais à des revendications étrangères à l’obligation de délivrance, telles qu’une révision du bail, l’actualisation du diagnostic énergétique ou la remise en état de la cave, confirmant que la suspension des loyers était utilisée comme levier de pression contractuel.

Ainsi, la locataire ne démontre ni la réalité des désordres invoqués, ni leur étendue, ni, a fortiori, leur gravité.

Aucune des pièces produites n’établit que les bailleurs auraient manqué de manière suffisamment caractérisée à leur obligation de délivrance.

Il ressort au contraire de l’analyse que les désordres invoqués étaient soit anciens et déjà résolus, soit non prouvés, soit insuffisamment graves pour justifier une suspension totale de l’exécution de l’obligation de paiement.

Il s’en déduit qu’aucun manquement grave, actuel et imputable aux bailleurs n’était établi au moment où la locataire a décidé de cesser tout règlement, et que la mesure de suspension des loyers, exercée de façon unilatérale, sans consignation, sans constat contradictoire ni tentative préalable de règlement amiable, était dépourvue de proportionnalité et de bonne foi.

L’exception d’inexécution soulevé par Madame [M] ne peut, en conséquence, qu’être rejetée.

Madame [M] demeure en conséquence redevable de la somme de 4 063,62 € au titre de l’arriéré locatif.

Il sera préalablement relevé que les demandeurs se réfèrent par erreur à un commandement de payer daté du 29 mars 2022, alors qu’il ressort de la pièce versée aux débats que cet acte a en réalité été délivré le 9 mars 2022, date à compter de laquelle les intérêts doivent courir pour la fraction alors exigible.

Cette somme portera en conséquence intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2022 pour la part visée par le commandement de payer, et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément à l’article 1231-7 du Code civil.

IV. Sur la demande au titre des réparations locatives

En application de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu :

— d’une part, de répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf à démontrer qu’elles procèdent d’une cause étrangère ;

— d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret du 26 août 1987 sauf si celles-ci sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

Le décret susvisé précise notamment que relèvent des réparations locatives les travaux d’entretien et de remise en état affectant les murs, plafonds, peintures, revêtements, équipements et menuiseries dès lors que leur altération excède l’usure normale.

La preuve des dégradations imputables au locataire résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, ces documents ayant pleine valeur probante lorsqu’ils sont établis contradictoirement et signés par les parties.

Il appartient au bailleur de démontrer l’existence d’un défaut d’entretien ou d’une dégradation excédant la vétusté et au locataire, s’il entend s’exonérer de sa responsabilité, de prouver soit le cas fortuit, soit la faute du bailleur, soit la vétusté normale du bien.

Enfin, il est constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la réalisation effective des travaux de remise en état : le préjudice peut être évalué sur la base d’un devis dès lors qu’il permet d’en chiffrer le coût de manière suffisamment précise.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée du 20 octobre 2020, établi contradictoirement, mentionne des murs en bon état dans l’ensemble du logement.

L’état des lieux de sortie du 26 avril 2022, également contradictoire et signé par les deux parties, fait en revanche apparaître de nombreuses mentions relatives à l’état des murs :

— « mur sale à repeindre » dans l’entrée, la chambre, le séjour, la salle à manger et la cuisine,

— présence de chevilles aux murs dans plusieurs pièces,

— et, dans la chambre n°2, la mention « problème de moisissure au mur à côté de la fenêtre – mur sale à repeindre ».

Ces mentions caractérisent une altération de l’état des lieux loués excédant la simple usure normale, d’autant que la durée d’occupation a été inférieure à dix-huit mois, ce qui exclut une vétusté significative des revêtements muraux.

La locataire invoque la présence de moisissures pour s’opposer à la prise en charge des travaux de remise en peinture, en soutenant qu’elles seraient imputables à un défaut d’intervention des bailleurs.

Toutefois, si la présence de moisissure est effectivement signalée dans la seule chambre n°2, la défenderesse n’apporte aucun élément permettant d’en établir l’origine, ni de rapport technique établissant un vice structurel, une humidité anormale ou un défaut de chauffage imputable au bailleur.

L’imputabilité de ce désordre n’est donc pas démontrée, la seule présence de moisissure pouvant également résulter d’un défaut d’aération ou d’ameublement, ce que semble d’ailleurs attester plusieurs témoignages mentionnant sa localisation derrière un meuble.

Le devis produit par les bailleurs, établi le 10 mai 2022 par l’entreprise PEINTURE VEITH pour un montant de 2 845,15 €, concerne précisément les pièces et surfaces visées dans l’état des lieux de sortie.

Le montant réclamé, correspondant à la remise en peinture des murs des pièces affectées, n’apparaît pas excessif au regard de l’étendue des travaux à réaliser et n’est pas utilement contesté par la défenderesse, qui n’allègue ni surfacturation ni disproportion.

En revanche, la somme de 300 € réclamée au titre du nettoyage du logement n’apparaît pas fondée.

En effet, le devis produit, établi par la société SPH PROPRETÉ, prévoit une prestation globale de nettoyage : aspiration et lavage des sols, dépoussiérage périphérique, nettoyage des portes et poignées, nettoyage des lavabos et robinetteries, ainsi que de la vitrerie intérieure et extérieure.

Or, l’état des lieux de sortie ne fait état que de salissures localisées et non d’un état global de malpropreté du logement : « traces d’encre autour de la poignée de porte » dans la chambre,

« éléments de cuisine à nettoyer », « filtre de hotte graisseux » dans la cuisine.

Ces mentions ponctuelles ne suffisent pas à établir la nécessité d’un nettoyage professionnel complet tel que facturé.

En l’absence de constat objectif établissant un état de saleté généralisé du logement et faute de correspondance avec les désordres relevés, la demande au titre des frais de nettoyage sera rejetée.

En conséquence, seule la somme de 2 845,15 €, correspondant aux travaux de remise en peinture, sera retenue au titre des réparations locatives dues par la locataire.

S’agissant d’une créance indemnitaire dont le montant n’était pas exigible avant la présente décision, les intérêts au taux légal courront sur cette somme à compter du prononcé du jugement.

V. Sur les demandes indemnitaires de Madame [M]

Madame [M] sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation solidaire des époux [X] au paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages-intérêts, somme qu’elle évalue forfaitairement à l’équivalent de six mois de loyer, en invoquant un préjudice qu’elle impute aux manquements prétendument répétés et graves des bailleurs à leur obligation de délivrance.

En application de l’article 1231-1 du Code civil, la responsabilité contractuelle suppose la démonstration cumulative d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct entre les deux.

Or, il a été retenu qu’aucun manquement suffisamment grave imputable aux bailleurs n’était établi, les désordres invoqués n’étant ni démontrés de manière certaine, ni contemporains de la suspension des paiements, ni de nature à rendre le logement impropre à sa destination.

Par ailleurs, le préjudice allégué n’est assorti d’aucune justification objective : aucune pièce ne vient établir une atteinte personnelle réelle, et le montant réclamé, fixé de manière forfaitaire à l’équivalent de six mois de loyer, ne résulte d’aucune évaluation chiffrée, mais d’une estimation purement arbitraire.

La locataire ne rapporte donc la preuve ni d’une faute, ni d’un préjudice certain, ni d’un lien de causalité, de sorte que les conditions d’engagement de la responsabilité prévues par l’article 1231-1 du Code civil font défaut.

Il y a lieu, en conséquence, de débouter Madame [M] de sa demande de dommages et intérêts.

VI. Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [M], qui succombe au principal, sera en conséquence condamnée aux entiers dépens.

Ces dépens comprennent non seulement ceux exposés au cours de la présente instance, mais également les frais nécessaires engagés dans la procédure d’injonction de payer devenue non avenue, et notamment les frais de signification de l’ordonnance et les émoluments du commissaire de justice intervenu pour le compte des demandeurs.

* Sur la demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge peut condamner la partie tenue aux dépens, ou celle tenue aux frais exposés et non compris dans les dépens, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais irrépétibles, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [X] l’intégralité des frais irrépétibles qu’ils ont dû exposer pour faire valoir leurs droits.

Il sera fait une juste appréciation en condamnant Madame [M] à leur verser la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

N° RG 22/06851 – N° Portalis DB2E-W-B7G-LKYH

* Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit, sauf décision contraire spécialement motivée.

Aucune circonstance particulière ne justifiant de l’écarter, elle sera maintenue.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DECLARE recevable l’opposition formée par Madame [Y] [M] à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer n°21-22-000903 rendue le 12 juin 2022 ;

DIT que ladite ordonnance est, en conséquence, non avenue ;

ET STATUANT À NOUVEAU,

CONDAMNE Madame [Y] [M] à verser à Monsieur [D] [X] et Madame [O] [F] épouse [X] la somme de 4 063,62 € au titre de l’arriéré locatif avec paiement des intérêts au taux légal :

* sur la somme de 3 730,70 € à compter du commandement de payer délivré le 9 mars 2022

* et sur le solde de 332,92 € à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [Y] [M] à verser à Monsieur [D] [X] et Madame [O] [F] épouse [X] la somme de 2 845,15 € au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Madame [Y] [M] de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Madame [Y] [M] aux entiers dépens, y compris ceux exposés dans la procédure d’injonction de payer devenue non avenue ;

CONDAMNE Madame [Y] [M] à verser à Monsieur [D] [X] et Madame [O] [F] épouse [X] la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour mois et an susdits, et signé par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE