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N° RG 23/01027 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L4IV

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Greffe du Contentieux Commercial

03.88.75.27.86

N° RG 23/01027 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L4IV

N° de minute :

Copie exécutoire délivrée

le 13 Février 2026 à :

l’AARPI AARPI SEGUIN HANRIAT ET PHAM AVOCATS ASSOCIÉS, vestiaire 12

M^e Louis-paul KOWALSKI, vestiaire 60

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 13 Février 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Magistrats qui ont délibéré :

— Amandine DOAT, Juge, Président,

— Cyril DU JONCHAY, Juge consulaire, Assesseur,

— Anne Caroline FEIST, Juge consulaire, Assesseur.

Greffier lors de l’audience : Inès WILLER

DÉBATS :

À l’audience publique du 19 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Février 2026 ;

JUGEMENT :

— déposé au greffe le 13 Février 2026,

— contradictoire et en premier ressort,

— signé par Amandine DOAT, Juge, et par Inès WILLER, Greffière, Greffier lors de la mise à disposition ;

DEMANDERESSE :

S.A.S. FINANCIERE [R], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Guillaume HANRIAT de l’AARPI AARPI SEGUIN HANRIAT ET PHAM AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de STRASBOURG, avocats plaidant

DÉFENDERESSE :

S.A.S. BLUE ESTATE, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 2] / FRANCE

représentée par M^e Louis-paul KOWALSKI, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

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N° RG 23/01027 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L4IV

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant compromis de vente sous seing privé du 16 novembre 2022, la société FINANCIERE [R] a consenti à la société BLUE ESTATE la vente

d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 5] composé :au rez-de-chaussée de la cour, d’un local de stockage, d’un local à usage professionnel ; au 1er étage de deux appartement 3 pièces, au 2ième étage de deux appartements 3 pièces, au 3ième étage, des comblesd’un ensemble immobilier situé au [Adresse 6] composé d’une étable en copropriété. Aucune condition d’obtention de prêt n’a été prévue à l’acte l’acquéreur déclarant que le prix de l’acquisition serait financé sans recours direct ou indirect à un emprunt.

Le prix de la vente a été fixé à 685 000 euros.

La réitération de la vente par acte authentique a été prévue pour intervenir au plus tard le 30 décembre 2022.

Malgré les diligences du demandeur, du notaire et de ses conseils, notamment aux mois de mars et avril 2023, la réitération de la vente par acte authentique n’aura jamais lieu.

La société BLUE ESTATE n’a jamais répondu aux sollicitations de la demanderesse et de ses conseils.

Par acte de commissaire de justice remis à étude du 9 mai 2023, la société FINANCIERE [R] a fait délivrer assignation à la société BLUE ESTATE (procès-verbaux de remise en étude après confirmation du domicile) devant la chambre commerciale du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir la défenderesse à lui payer le montant de la clause pénale prévue au compromis de vente à savoir la somme de 68 500 euros.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience collégiale du 19 décembre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 13 février 2026, date du présent jugement.

Prétentions et moyens des parties

Dans son assignation valant conclusions en date du 9 mai 2023, la société FINANCIERE [R] demande sur le fondement des articles 1583, 1103, 1231 du code civil et 514 du code de procédure civile au tribunal de :

*Juger la demande de la Société FINANCIERE [R] recevable et bien fondée.

*Condamner la Société BLUE ESTATE à payer à la Société FINANCIERE [R] la somme de 68.500 € au titre de la clause pénale.

*Condamner la Société BLUE ESTATE à payer à la Société FINANCIERE [R] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

*Condamner la Société BLUE ESTATE aux entiers frais et dépens.

*Ordonner l’exécution provisoire.

La société FINANCIERE [R] rappelle que par l’intermédiaire son notaire et de son conseil elle a donné à la société BLUE ESTATE l’occasion à la société BLUE ESTATE à plusieurs reprises de signer l’acte authentique confirmant le compromis sans recevoir aucune réponse. Elle fait valoir que l’absence de réitération a rendu le compromis caduc mais que cette caducité est sans effet sur la survie de la clause pénale et qu’en conséquence est donc due la somme de 68 500,00 euros en application du contrat. Elle met en avant deux attestations qui démontreraient que la société BLUE ESTATE a proposé à la vente les biens objet du compromis et qu’elle a entrepris de faire appel à un entrepreneur pour aménager les combles et ce alors qu’elle a refusé de signer l’acte authentique de réitération.

Dans ses dernières conclusions du 10 février 2025 notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le même jour, et au visa de l’article 1231-5 du code civil, la société BLUE ESTATE demande au tribunal de :

*Dire et Juger la demande mal fondée

* Réduire la somme due au titre de la clause pénale à une somme qui ne saurait dépasser le réel préjudice subi et en tout état de cause à une somme ne dépassant pas 1.000 €.

* Débouter la Société FINANCIERE [R] de ses fins, moyens et conclusions.

* La condamner à payer à la société BLUE ESTATE une somme de 4.000 € par application de l’article 700 du CPC de même qu’aux entiers frais et dépens.

Elle fait valoir qu’elle n’a pas été en mesure de signer l’acte authentique le marché de l’immobilier étant particulièrement tendu. Elle avance par ailleurs que la clause pénale dont le paiement est réclamé est manifestement excessive et demande à ce qu’elle soit réduite en ce qu’elle ne correspond pas au préjudice subi par le créancier, préjudice par ailleurs ignoré. Elle demande à ce que le préjudice soit réduit à 1000 euros.

Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie à l’assignation susvisée, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la demande principale en paiement de la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et de l’article 1104 du même code, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En application des dispositions de l’article 1231-5, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, en page 8 du compromis il est précisé à la clause « ABSENCE DE DEPOT DE GARANTIE » :

« D’un commun accord entre les parties, il ne sera versé aucun dépôt de garantie. A cet égard, le vendeur déclare avoir été informé par le notaire rédacteur des présentes, qu’en cas de non réalisation de l’acte de vente du fait de l’acquéreur, le paiement d’une éventuelle clause pénale ne pourrait être assuré et qu’il aurait alors à engager une procédure pour obtenir le dédommagement auquel il aurait droit en vertu des présentes : ceci déclaré, le vendeur déclare vouloir continuer à n’exiger aucun dépôt de garantie. »

La clause pénale est quant à elle prévue en page 22 du compromis de vente qui énonce :

« Au cas où l’une quelconque des parties après avoir été mis en demeure ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait alors pas aux conditions exigibles, alors elle devra verser à l’autre partie une somme égale à DIX POUR CENT (10%) du prix de vente. Cette somme sera versée sans délai par la partie défaillante. Il est précisé que conformément à l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, la régularisation devra néanmoins intervenir à peine de caducité au plus tard dans les 6 mois de la signature du présent compromis. »

Si le débiteur ne remet pas en cause la réunion des conditions tendant à l’application de la clause pénale, il demande au tribunal de revoir son montant celui-ci étant selon ses termes manifestement excessif.

Il lui incombe de démontrer en quoi le caractère serait excessif au regard du préjudice subi par le créancier, tout en rappelant le caractère comminatoire de la clause pénale qui vise non seulement à déterminer en amont la compensation du préjudice subi en cas d’inexécution qu’à dissuader les parties de ne pas exécuter les obligations.

En l’espèce, dans le cadre de ses écritures, le débiteur ne rapporte pas la preuve du préjudice subi par le créancier se contentant d’énoncer : « le préjudice est ignoré. On ne sait si le bien immobilier est toujours en vente et si la demanderesse a entrepris des démarches à cette fin après l’échec de l’opération avec la Sté BLUE ESTATE ».

Il résulte des faits que le débiteur tente de justifier le défaut de réitération de l’acte authentique par le caractère « tendu » du marché immobilier. Ceci ne fait qu’accréditer la thèse selon laquelle l’immobilisation du bien entre la date du compromis et la dernière lettre de mise en demeure du créancier en date du 3 avril 2023, soit près de 5 mois, et la nécessité pour le vendeur de trouver un nouvel acquéreur pour le bien objet de la vente a été préjudiciable à la société FINANCIERE [R] dans un marché sous tension.

De son côté, la société BLUE ESTATE avait déjà commencé à prospecter des potentiels acquéreurs qui se montraient intéressés en mars 2023 ce qui démontre une volonté de procéder à une opération d’achat-revente encore d’actualité alors que la date butoir était largement dépassée. On comprend dès lors que c’est le défaut de réalisation de ces projets de revente qui ont conduit la société BLUE ESTATE à ne pas se présenter au rendez-vous fixé pour la signature du compromis de vente. Ceci est corroboré par son objet social consistant dans une activité de marchands de biens.

Il sera d’ailleurs relevé que cette activité fait de la société BLUE ESTATE un professionnel des achats et ventes de biens immobiliers ce qui le rend particulièrement à même de connaitre la portée de son engagement dans le cadre des compromis de vente. Le contrat de gré à gré dont chaque clause a pu être négociée est courant dans son contenu, comme l’est le montant de 10% de la clause pénale.

Enfin, sa qualité de professionnel de l’achat-vente de biens immobiliers le rend particulièrement à même de proposer une évaluation du préjudice subi du fait de l’immobilisation d’un bien, ce qu’il ne fait pas.

Sur les deux relances des 21 mars et 3 avril 2023 avertissant que la vente serait caduque au 6 mai 2025 et octroyant des délais pour que la signature puisse intervenir, FINANCIERE [R] n’a reçu aucune réponse de la société BLUE ESTATE ce qui l’a contrainte à assigner cette dernière en justice.

Au regard de ce qui précède, il n’y a pas lieu à réduction du montant de l’indemnité forfaitaire le débiteur succombant dans la charge de la preuve de démontrer le caractère excessif du montant de ladite clause.

En conséquence, BLUE ESTATE sera condamnée à verser à FINANCIERE [R] la somme de 68 500,00 euros au titre de la clause pénale, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation extra-judiciaire intervenue le 21 mars 2023.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société BLUE ESTATE succombe à l’instance et sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la société BLUE ESTATE condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à FINANCIERE [R] la somme de 700 euros.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la société BLUE ESTATE à verser à la société FINANCIERE [R] la somme de 68 500 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 16 novembre 2022 ;

CONDAMNE la société BLUE ESTATE à verser à la société FINANCIERE [R] les intérêts au taux légal sur cette somme de 68 500 euros à compter du 21 mars 2023 ;

CONDAMNE la société BLUE ESTATE à payer à la société FINANCIERE [R] la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

CONDAMNE la société BLUE ESTATE aux entiers dépens.

Le Greffier, Le Président,

Inès WILLER Amandine DOAT