TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [T] [V] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Cécile ATTAL

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/04071 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UZG

N° MINUTE :

9/2025

JUGEMENT

rendu le 09 septembre 2025

DEMANDERESSE

SCI BROUSSAIS COLLANGE

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par Maître Cécile ATTAL, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C338

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [V] [Z]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection

assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2025 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 09 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/04071 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7UZG

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 septembre 2021, la SCI BROUSSAIS COLLANGE a consenti un bail d’habitation à M. [R] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2] à Paris (75014), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.240 euros et d’une provision pour charges de 110 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 janvier 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3.552,97 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [T] [V] [Z] le 28 janvier 2025.

Par assignation du 31 mars 2025, la SCI BROUSSAIS COLLANGE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à défaut faire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

−

Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 10% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−6.495,29 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 mars 2025,−1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er avril 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 6 juin 2025, la SCI BROUSSAIS COLLANGE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance quand bien même elle reconnait qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 notamment avec un virement de 1.904,91 euros le 3 juin 2025.

M. [R] [Z] comparaît personnellement à l’audience et présente à Monsieur le greffier sa pièce d’identité qui fait apparaître que son prénom est [T] [V]. Il expose qu’il souhaite se maintenir dans les lieux où il reçoit régulièrement sa fille dans le cadre d’une garde organisée ; l’appartement est situé à proximité de celui de son ex-épouse ; il est chercheur au CNRS et son budget est équilibré ; il expose l’origine de cette dette locative par un problème technique avec ses virements et un manque de bonne communication avec l’agence gestionnaire du bien. Il est aujourd’hui en situation de régler rapidement son arriéré locatif en soldant la totalité rapidement ou à défaut, avec un échéancier qui court sur 10 mois en réglant mensuellement 400 euros en plus de son loyer courant.

Dans l’hypothèse d’un règlement de la totalité, la demanderesse est autorisé à informer la juridiction par une note en délibéré adressée au greffe au plus tard le 27 juin 2025.

En tout état de cause, M. [T] [V] [Z] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement qui pourraient être octroyés.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [T] [V] [Z] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Aucune note en délibéré n’est parvenue au greffe avant le 27 juin 2025.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SCI BROUSSAIS COLLANGE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 27 janvier 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.552,97 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 mars 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite, la situation financière du défendeur peut laisser légitimement penser qu’il est en situation de régler sa dette ; il sera relevé que la dette a sensiblement diminuée depuis l’assignation.

Ainsi, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [T] [V] [Z] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 400 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [T] [V] [Z] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SCI BROUSSAIS COLLANGE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 juin 2025, M. [T] [V] [Z] lui devait la somme de 3.809,83 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [T] [V] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [T] [V] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Cette indemnité sera égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Le préjudice n’étant pas supérieur à la perte du montant du loyer, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration de 10 % de cette indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à partir du 28 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI BROUSSAIS COLLANGE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [V] [Z], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SCI BROUSSAIS COLLANGE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu notamment de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 janvier 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 septembre 2021 entre la SCI BROUSSAIS COLLANGE, d’une part, et M. [T] [V] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à Paris (75014) est résilié depuis le 28 mars 2025,

CONDAMNE M. [T] [V] [Z] à payer à la SCI BROUSSAIS COLLANGE la somme de 3.809,83 euros (trois mille huit cent neuf euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 juin 2025,

AUTORISE M. [T] [V] [Z] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 10 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 400 euros (quatre cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [T] [V] [Z],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 mars 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [T] [V] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [T] [V] [Z] sera condamné à verser à la SCI BROUSSAIS COLLANGE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [T] [V] [Z] à payer à la SCI BROUSSAIS COLLANGE la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [T] [V] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 janvier 2025 et celui de l’assignation du 31 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 septembre 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge