MINUTE N° : 26/00007

JUGEMENT DU : 8 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/00902 – N° Portalis DB3B-W-B7I-C6IH

AFFAIRE : [V] [R], [F] [Y] C/ [M] [N], [H] [N] NEE [A], S.A.S.U. L’IMMOVATION, [W] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

1ère chambre CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame LABORDE, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame MIALHE,

Monsieur [Localité 9],

Débats tenus à l’audience publique du 06 Novembre 2025 devant Madame Delphine LABORDE qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

GREFFIER : Madame THIELE,

PARTIES :

DEMANDEURS

Mme [V] [R]

née le 10 Août 1996 à [Localité 11], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Luc PERROUIN, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant,

M. [F] [Y]

né le 28 Décembre 1995 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Luc PERROUIN, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant,

DEFENDEURS

M. [M] [N]

né le 07 Septembre 1995 à [Localité 15], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Katia PIZZASEGOLA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant,

Mme [H] [N] NEE [A]

née le 20 Janvier 1994 à [Localité 14], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Katia PIZZASEGOLA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant,

Le

ccc + grosse Avocats

S.A.S.U. L’IMMOVATION, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Vincent PARERA, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant,

M. [W] [O]

né le 23 Janvier 1955 à [Localité 13], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Nadège MARTY-DAVIES, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant,

Clôture prononcée le : 10 OCTOBRE 2025

Débats tenus à l’audience du : 06 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 08 Janvier 2026, par mise à disposition au greffe

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 21 juin 2016, Monsieur et Madame [N] ont acquis de Monsieur [W] [O], une maison d’habitation située [Adresse 3] moyennant le prix de 154.000 €.

Monsieur [O] avait procédé à une division en deux parcelles avant la vente à Monsieur et Madame [N].

Par suite, les consorts [N] ont souhaité mettre en vente leur bien immobilier. Pour ce faire, ces derniers ont signé un mandat de vente exclusif avec l’agence L’IMMOVATION.

Suivant acte notarié authentique en date du 27 février 2020, Monsieur et Madame [N] ont vendu à Madame [V] [R] et Monsieur [F] [Y], ledit bien moyennant un prix de 173.000€.

— Les vendeurs, déclaraient avoir effectué les travaux suivants :

➢ Travaux de réfection de la salle de bain ;

➢ Réhausse à une hauteur d’environ 1.40 m d’un muret existant avec création d’un parking du midi mais sans le mur technique devant recevoir les compteurs ; ces travaux ayant été réalisés au cours de l’année 2016.

Madame [V] [R] et Monsieur [F] [Y] ont déploré l’apparition de désordres constitués d’infiltration en sous-sol, d’écoulement des eaux de pluie sur la terrasse, et en façade, de fissuration du mur de clôture.

Suivant assignation devant la juridiction des référés du 10 mai 2022, les consorts [R] [Y] ont fait citer Monsieur et Madame [N], Monsieur [O] et la SAS L’IMMOVATION aux fins de désignation d’un expert judiciaire.

Suivant ordonnance de référé du 17 mars 2023, Monsieur [G] [K] a été désigné en qualité d’expert.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 30 octobre 2023.

Par actes d’assignation des 6, 10 et 12 juin 2024, les consorts [R] [Y] ont fait assigner Monsieur et Madame [N], Monsieur [O] et la SAS L’IMMOVATION devant le tribunal judiciaire de CASTRES aux fins d’indemnisation de leur entier préjudice.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 25 septembre 2025, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, les consorts [R] [Y] formulent les demandes suivantes:

Vu les articles 1792-1 du code civil ;

Vu l’article 1641 et suivants du code civil ;

Vu l’article 1604 du code civil ;

Vu l’article 1231-2 du code civil ;

Vu l’article 1240 du Code civil ;

Vu l’article L.242-1 du Code des Assurances ;

Vu le rapport d’expertise de M. [G] [K]

Déclarer toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées, et débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs moyens.

Déclarer Monsieur et Madame [N] responsables, en leur qualité de vendeur, sur le fondement de la garantie des vices cachés des griefs suivants :

— Infiltrations d’eaux au sous-sol.

— Défaut de solidité des abris de jardin enterrés et de la terrasse.

— Fissurations du mur de clôture.

— Impropriété et non-conformité du dispositif d’assainissement.

— Impropriété de l’installation du chauffe-eau thermodynamique

Déclarer les consorts [N] responsables sur le fondement de la garantie décennale du vendeur du grief de l’installation du chauffe-eau thermodynamique;

Déclarer M. [O] en sa qualité de vendeur initial, en application de la garantie des vices cachés, responsable des griefs suivants :

— Infiltrations d’eaux au sous-sol.

— Non-conformité des murs de soutènement.

— Défaut de solidité des abris de jardin enterrés et de la terrasse.

— Fissurations du mur de clôture.

Déclarer les consorts [N] et M. [O] solidairement responsables du grief constitué de « l’épandage de la fosse septique sur le fonds du voisin » sur le fondement du défaut de délivrance du vendeur d’un chose conforme, et subsidiairement sur le fondement de la garantie des vices cachés du vendeur ;

Déclarer l’agence immobilière L’IMMOVATION responsable des griefs suivants sur le fondement de sa responsabilité civile délictuelle pour un défaut d’information et de conseil :

— Infiltration d’eaux en sous-sol.

— Défaut de solidité abri jardin et terrasse.

En conséquence,

Condamner solidairement M. et Mme [N], M. [O] et l’agence L’IMMOVATION à payer aux consorts [J] des sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

—  99 082.76 € TTC en réparation de la terrasse/parking/abri jardin, outre l’actualisation de ladite somme à l’indice INSEE BT01 entre la date du rapport et la décision à intervenir ;

—  2600 € au titre du coût de l’assurance dommages ouvrage sur le même ouvrage;

—  5 937,8 € TTC au titre de la réparation des infiltrations en sous-sol outre l’actualisation à l’indice INSEE BT01 ;

—  300 €/mois à compter de l’assignation en référé jusqu’au paiement des travaux, en réparation du préjudice de jouissance sur la terrasse/abri [Localité 10]/parking et infiltration en sous-sol ;

Subsidiairement, condamner l’agence L’IMMOVATION, solidairement avec les parties précitées, à payer aux consorts [J] une indemnité de 80% des sommes précitées en réparation du préjudice de perte de chance de pouvoir renoncer à l’achat du bien ou de négocier un prix réduit en rapport avec les travaux impératifs ;

Condamner solidairement M. [O] et les consorts [N] à payer aux requérants les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

—  14 611.00 € TTC au titre de la mise en conformité du dispositif d’assainissement, outre l’actualisation de ladite somme à l’indice INSEE BT01 ;

—  2244 € TTC, en réparation des fissurations du mur de clôture, outre l’actualisation à l’indice INSEE BT01 ;

Condamner les consorts [N] au paiement de la somme de 1 353.00 € TTC, en réparation du grief affectant l’installation du chauffe-eau thermodynamique, outre l’actualisation à l’indice BT01 ;

Ordonner l’exécution provisoire du jugement, de droit, et au vu de l’ancienneté et de la gravité du sinistre imposant une réparation urgente ;

Condamner solidairement les défendeurs à payer aux demandeurs la somme de 8000 € au titre des frais irrépétibles exposés pour se défendre, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance, en ce compris des frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SCP PAMPONNEAU, sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile.

Ils font valoir s’agissant de la responsabilité des époux [N] que des malfaçons apparentes n’emportent aucune connaissance de l’ampleur du sinistre révélée par l’expertise judiciaire et que les infiltrations survenues au niveau de la terrasse devant la maison qui s’écoulent le long du mur au niveau du soubassement ne pouvaient être connues des acquéreurs puisque c’est à l’usage qu’ils ont pu le découvrir.

Ils soulignent s’agissant de la responsabilité de Monsieur [O] que si les acquéreurs ont pu se rendre compte par eux-mêmes des malfaçons constructives, notamment de la terrasse, ils ne pouvaient en aucune manière en déterminer les conséquences gravissimes en termes de montant des travaux et de risques à la sécurité des personnes. Ils prétendent que quand bien même le sous-sol serait qualifié de locaux non habitables, il est susceptible d’être aménagé pour entreposer des affaires qui exigent une étanchéité suffisante pour un tel usage prévisible.

S’agissant de la responsabilité de l’agence immobilière, ils soulignent que le professionnel n’a nullement attiré leur attention sur la constitution dangereuse de la terrasse, ni sur les risques liés à l’état du mur de soutènement, ouvrages réalisés par un non professionnel. Ils estiment que l’agence immobilière a aussi manqué à son devoir d’information en s’abstenant de se renseigner sur l’absence de drain dans l’espace du sous sol. Ils rappellent que l’apparence du désordre n’est pas un motif d’exonération du devoir de conseil de l’agent immobilier.

Ils contestent par ailleurs avoir été accompagnés lors de la visite par des membres de la famille respectivement maçon et agent immobilier.

Dans leurs dernières conclusions signifiées le 21 mai 2025, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, Monsieur et Madame [N] formulent les demandes suivantes:

Vu les articles 1792-1 et suivant,

Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil,

Vu l’article 1604 du Code Civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejeter toute conclusions contraires comme injustes et mal fondées

Au principal :

DEBOUTER les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes et notamment celles aux fins de voir :

Déclarer Monsieur et Madame [N] responsables, en leur qualité de vendeur, sur le fondement de la garantie des vices cachés des griefs suivants :

— Infiltrations d’eaux au sous-sol.

— Défaut de solidité des abris de jardin enterrés et de la terrasse.

— Fissurations du mur de clôture.

— Impropriété de l’installation du chauffe-eau thermodynamique.

Déclarer les consorts [N] responsables sur le fondement de la garantie décennale du vendeur du grief de l’installation du chauffe-eau thermodynamique;

Déclarer les consorts [N] solidairement avec M. [O] responsables du grief constitué de « l’épandage de la fosse septique sur le fonds du voisin » sur le fondement du défaut de délivrance du vendeur d’une chose conforme, et subsidiairement sur le fondement de la garantie des vices cachés du vendeur.

En conséquence, DEBOUTER les demandeurs de leurs demandes :

De condamnation solidaire de Monsieur et Madame [N], Monsieur [O] et l’agence L’IMMOVATION au paiement des sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

-99 082,76 € TTC en réparation de la terrasse/parking/abri jardin, outre l’actualisation de ladite somme à l’indice INSEE BT01 entre la date du rapport et la décision à intervenir ;

-2.600 € au titre du coût de l’assurance dommages ouvrage sur le même ouvrage;

-5.937,80 € TTC au titre de la réparation des infiltrations en sous-sol outre l’actualisation à l’indice INSEE BT01 ;

-300 €/mois à compter de l’assignation en référé jusqu’au paiement des travaux, en réparation du préjudice de jouissance sur la terrasse/abri [Localité 10]/parking et infiltration en sous-sol.

De condamnation solidaire Monsieur [O] et les consorts [N] à payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

-14.611,00 € TTC au titre de la mise en conformité du dispositif d’assainissement, outre l’actualisation de ladite somme à l’indice INSEE BT01 ;

-2.244 € TTC, en réparation des fissurations du mur de clôture, outre l’actualisation à l’indice INSEE BT01.

De Condamnation des consorts [N] au paiement de la somme de 1 353,00 € TTC, en réparation du grief affectant l’installation du chauffe-eau thermodynamique, outre l’actualisation à l’indice BT01 ;

A titre subsidiaire :

JUGER M. [O] en sa qualité de vendeur initial, en application de la garantie des vices cachés, responsable des griefs suivants :

— Infiltrations d’eaux au sous-sol.

— Non-conformité des murs de soutènement.

— Défaut de solidité des abris de jardin enterrés et de la terrasse.

— Fissurations du mur de clôture.

— Impropriété et non-conformité du dispositif d’assainissement.

— Impropriété de l’installation du chauffe-eau thermodynamique

Si le Tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre des époux [N],

CONDAMNER en conséquence, Mr [O] à relever et garantir Mr et Mme [N] de toute condamnation à ce titre.

JUGER ni avoir lieu à l’exécution provisoire du jugement, de droit, incompatible avec la nature de l’affaire ;

CONDAMNER tout succombant à la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

S’agissant des infiltrations d’eau en sous sol, ils relèvent qu’ils n’ont jamais subi d’infiltration d’eau dans le garage durant leur occupation entre 2016 et 2020. Ils soulignent que les locaux aménagés du sous-sol sont considérés comme non habitables relevant de la catégorie 2 du DTU 20.1 pour lesquels l’étanchéité de la paroi enterrée n’est pas obligatoire. Ils prétendent que les deux réclamations des consorts [Y] [R] portent sur des épisodes de pluie exceptionnels.

Ils font valoir en second lieu que les défaut de solidité des abris de jardin enterrés et de la terrasse constituent des vices apparents même pour un non professionnel du bâtiment.

Ils estiment par ailleurs que la fissuration du mur de clôture n’entraîne aucune impropriété à destination et que l’arbre à l’origine de la déstabilisation des fondations était parfaitement visible lors de la vente.

S’agissant de l’assainissement, ils estiment que ce vice était inconnu des époux [N] mais parfaitement connu de leur vendeur Monsieur [O], qui est à l’origine de ce désordre. Ils relèvent à titre subsidiaire que le champ d’application des vices cachés est exclusif de celui de l’obligation de délivrance.

Ils font valoir enfin qu’il n’existe aucune désordre lié à l’emplacement du chauffe eau ni aucune impropriété pouvant justifier une action fondée sur les vices cachés. Ils ajoutent que le chauffe eau a été installé par M [O] et que la demande présentée sur le fondement de la garantie décennale est atteinte par la forclusion.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 13 octobre 2025, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, M. [O] formule les demandes suivantes:

Vu les articles 1641 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 1231-1 et 1240 du Code Civil,

Vu les actes notariés des 21 juin 2016 et 20 février 2020,

Vu la jurisprudence,

A titre principal :

DEBOUTER les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes

A titre subsidiaire :

DEBOUTER les consorts [N] de leurs demandes formulées à titre récursoire contre Monsieur [O]

JUGER que la SAS L’IMMOVATION et les époux [N] sont solidairement et exclusivement responsables des désordres invoqués par les consorts [R] [Y] en leurs qualités respectives de vendeur intermédiaire et de mandataire immobilier.

Si le Tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre de Monsieur [O] :

CONDAMNER en conséquence in solidum la SAS L’IMMOVATION et les époux [N] à relever et garantir indemne Monsieur [O] des condamnations prononcées à son encontre.

En tout état de cause :

JUGER ni avoir lieu à l’exécution provisoire

CONDAMNER tout succombant à la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire

Il rappelle préalablement que l’acte de vente signé avec les époux [N] comporte de nombreuses annexes où figure la non conformité du réseau d’assainissement.

Il fait valoir que les désordres avancés par les demandeurs ne constituent pas des vices cachés au sens des articles 1641 et 1642 du code civil.

S’agissant des infiltrations en sous sol, il souligne que les infiltrations sont dues à des phénomènes climatiques exceptionnels. Il fait valoir que l’expert a considéré qu’aucun drain n’était obligatoire dès lors que les locaux du sous sol ne sont pas considérés comme habitables.

Il a soutenu en second lieu que l’expert judiciaire a considéré qu’il n’existe aucun désordre sur l’abri enterré n°1 et que pour l’abri n°2, les malfaçons étaient visibles d’autant que les acheteurs ont été accompagnés lors de leur visite du bien par un maçon et un agent immobilier, de la famille des acquéreurs.

Il relève ensuite que les vices affectant le mur de soutènement étaient visibles même par un profane. De même, il rappelle que l’expert a considéré que la proximité du mur de clôture avec l’arbre était visible tout comme la fissure si elle est préexistante.

Il souligne que les désordres liés à l’épandage de la fosse septique étaient parfaitement connus des époux [N] puisqu’ils étaient signalés dans l’acte de vente et qu’il leur appartenait de faire des travaux de mise en conformité. Il ajoute que les consorts [J] ont été informés de l’inaccessibilité de la fosse septique avant la vente et qu’en toute hypothèse, ce vice ne rend pas l’immeuble impropre à sa destination.

Il prétend que les actions récursoires présentées à son encontre doivent être rejetées dans la mesure où les conditions de la garantie des vices cachés ne sont pas remplies.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 30 juillet 2025, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, la SAS L’IMMOVATION formule les demandes suivantes:

Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu les articles 1984 et suivants du Code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces,

Il est demandé au Tribunal de bien vouloir :

Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

DEBOUTER Madame [V] [R] et Monsieur [F] [Y] de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre la société L’IMMOVATION.

DEBOUTER Monsieur [W] [O] de son recours à l’encontre de la société L’IMMOVATION.

JUGER ni avoir lieu à l’exécution provisoire du jugement.

CONDAMNER tout succombant à verser à la société L’IMMOVATION la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

La société L’IMMOVATION rappelle que le devoir d’information et de conseil de l’agence immobilière à l’égard du mandant et des acquéreurs constitue une simple obligation de moyen outre le fait qu’il n’est pas un professionnel du bâtiment.

Elle fait valoir que l’agence immobilière ne peut voir sa responsabilité engagée pour des désordres apparents pour les acquéreurs.

Elle souligne que l’absence de drain ne peut être considéré comme un désordre dès lors qu’il ne présente aucun caractère obligatoire et qu’elle n’était pas tenue dès lors de communiquer aux acquéreurs cette information.

Elle précise que les désordres affectant l’abri n°2 étaient évidents et apparents même pour un non professionnel.

Elle considère que Monsieur [O] ne peut reprocher à l’agence immobilière un quelconque manquement dès lors qu’il n’était lié d’une quelconque façon à cette dernière.

L’ordonnance de clôture est intervenue de manière différée le 16 octobre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 novembre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du Code Civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison, des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 du code civil autorise la clause selon laquelle l’acheteur ne sera tenu à aucune garantie. La clause exclusive de la garantie contre les vices cachés est toutefois privée d’efficacité lorsque le vendeur profane est de mauvaise foi c’est à dire qu’il connaissait l’existence du vice.

Est désormais assimilé par la jurisprudence au vendeur professionnel le vendeur profane qui a réalisé lui même les travaux de construction.

Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. L’acheteur doit ainsi démontrer l’existence d’un défaut ainsi que la gravité et le caractère caché du vice ainsi que son antériorité à la vente.

Les vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même sont exclus de la garantie conformément aux dispositions de l’article 1642 du Code Civil.

Est caché le vice que l’acquéreur normalement diligent ne pouvait pas déceler et dont il n’a pas eu connaissance au moment de la vente.

L’article 1643 du code civil autorise le vendeur à stipuler qu’il ne sera tenu à aucune garantie et une clause en ce sens a été insérée dans l’acte de vente. La clause de non garantie n’a cependant pas vocation à s’appliquer lorsque le vendeur est un professionnel. Le vendeur qui, sans être professionnel, a effectué lui-même les travaux dans l’immeuble vendu est assimilé à un vendeur professionnel présumé connaître les vices de la chose.

Il convient d’examiner chacun des désordres dont il est demandé réparation au titre de la garantie des vices cachés étant précisé que l’action est dirigée suivant les désordres contre les époux [N] et/ou contre Monsieur [O].

— Sur les infiltrations en sous sol

L’expert judiciaire n’a pas constaté lors de ses deux visites le 25 avril 2023 et le 27 juillet 2023 d’infiltrations en sous sol. Un constat d’huissier a cependant été dressé le 10 janvier 2022 par Me [C], lequel a établi la matérialité des infiltrations dans l’angle du sous sol et sur le sol et les murs de l’abri semi enterré accolé au sous sol sous la terrasse de l’entrée. L’expert judiciaire a estimé au regard des photographies jointes au constat d’huissier qu’une accumulation d’eau affectant une surface ponctuelle du sous sol et d’une hauteur limitée ne peut être qualifiée d’inondation mais traduit simplement la présence d’une importante flaque d’eau.

Les demandeurs ont démontré, en versant un échange de SMS entre Mme [S] de l’agence L’IMMOVATION et eux mêmes, qu’ils ont subi un autre dégât des eaux le 11 mai 2020.

Il a été établi que ce jour là des intempéries exceptionnelles ont fait l’objet d’un arrêté du 16 juin 2020 portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle inondations et coulées pour la commune de [Localité 12].

Malgré la demande formulée par l’expert, les consorts [R] [Y] ne démontrent pas avoir subi un autre sinistre de ce type depuis leur acquisition le 27 février 2020.

Les vendeurs du bien à savoir les époux [N] ont précisé n’avoir subi aucun désordre d’inondation durant la période d’occupation de 2016 à 2020 et ils ont versé aux débats une attestation de non sinistralité dressée par leur assureur le 7 mai 2021 pour les trois années précédentes.

Monsieur [O] qui a occupé les lieux de 1997 à 2015 a pour sa part dressé une attestation datée du 23 avril 2021 où il affirme avoir été « inondé plusieurs fois ». L’expert judiciaire relève le caractère imprécis de cette attestation notamment en ce qui concerne la fréquence et l’ampleur des inondations. Lors des opérations d’expertise, Monsieur [O] a admis avoir constaté des infiltrations d’eau dans le sous sol sans que ce soit pour autant des inondations. Il a précisé avoir construit un caniveau devant la terrasse afin de recueillir les eaux de pluie, ce qui a été constaté par Monsieur [K] Expert.

L’expert judiciaire a fait valoir que, compte tenu de la catégorie 2 des murs de garage, l’étanchéité de la paroi n’est pas obligatoire et des infiltrations limitées peuvent être acceptées par le maître de l’ouvrage. Il a considéré que la pose d’un drain n’était pas en l’espèce obligatoire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, si le caractère caché du désordre et son ancienneté par rapport à la vente ne sont pas contestés, il n’en demeure pas moins que le désordre ne présente pas le degré de gravité imposé par les dispositions législatives. En cinq années d’occupation, les époux [R] [Y] n’ont déploré que deux épisodes d’infiltration dont l’un lié à un épisode climatique exceptionnel. En dehors de ces hypothèses d’intempéries exceptionnelles, les maîtres de l’ouvrage doivent pouvoir supporter des infiltrations limitées, ce qui est le cas pour le sinistre de 2022, dans la mesure où le sous sol n’est pas un local habitable.

Les conditions de la garantie des vices cachés ne sont pas remplies de sorte que les demandes présentées à ce titre à l’encontre des époux [N] et de Monsieur [O] seront rejetées.

— Sur le mur de soutènement

L’expert judiciaire a relevé que le montage de la maçonnerie (planéité, verticalité, assemblage des blocs…) est de piètre qualité. Sous l’abri, des fissures horizontales d’une ouverture maximale de 4 mm affectent le mur de soutènement. Ces fissures sont selon lui anciennes et manifestement antérieures à l’acquisition du bien par les époux [R] [Y]. Il a noté que les fondations du mur sont superficielles et déchaussées. Il a estimé que la solidité des ouvrages n’est pas assurée et leur pérennité incertaine.

Monsieur [K] a considéré que les problèmes de conception des murs de soutènement n’étaient pas discernables pour une personne sans compétence technique en construction. En revanche, la mauvaise qualité d’exécution des joints et d’assemblage des blocs est manifeste ainsi que les fissures et le déchaussement des fondations. Il a conclu que les fissures et malfaçons étaient apparentes pour un profane mais pas leur origine, ni les risques encourus.

Ainsi, il apparaît que le vice est apparu dans ses premières manifestations au moment de la vente. Face aux fissurations et au déchaussement des fondations, vices manifestement visibles même pour un profane, les acquéreurs pouvaient légitimement s’interroger sur la solidité de l’édifice et envisager à tout le moins des investigations complémentaires. Il importe peu dans ces conditions que les époux [J] n’aient pas connu précisément au moment de l’acquisition les causes de ces désordres et les risques encourus.

En présence de ce vice apparent, les demandeurs ne peuvent rechercher la garantie des vices cachés due par Monsieur [O] constructeur du mur de soutènement. La demande présentée à ce titre sera rejetée étant au demeurant relevé que les demandeurs n’ont présenté aucune demande chiffrée à ce titre.

— Sur les abris de jardin enterrés

L’expert judiciaire a énuméré l’ensemble des désordres constructifs affectant les abris : utilisation de poteaux électriques en béton à usage de poutre, absence de liaisonnement des différents éléments de construction, flambement d’un poteau… Le constructeur de l’ouvrage, à savoir M [O], a utilisé un agencement de matériaux hétérogènes de récupération non prévus et non adaptés à l’usage de construction. L’expert judiciaire a estimé qu’il s’agit de graves vices de construction compromettant la pérennité des ouvrages. Il a relevé que le flambement du poteau témoigne de l’instabilité de la structure qui peut mener à terme à l’effondrement de l’abri n°2.

Monsieur [K] Expert a souligné que les malfaçons des abris sont évidentes même pour un non professionnel et il importe peu dans ces conditions que les acheteurs aient été ou non accompagnés lors des visites par un professionnel du bâtiment, à savoir un maçon.

En présence de ces vices grossiers, les acquéreurs auraient du s’interroger sur la solidité de l’ensemble de l’ouvrage. Madame [V] [R] et Monsieur [F] [Y] qui ont accepté d’acquérir le bien malgré ces défauts apparents ne peuvent faire supporter aux deux vendeurs successifs la prise en charge de la réfection des désordres. La demande présentée au titre de la garantie des vices cachés sera écartée.

— Sur le mur de clôture

Le mur de clôture édifié par Monsieur [O] et surélevé par les époux [N] présente une fissure verticale imputable à la présence d’un arbre à proximité.

Il n’est pas établi que la fissure était présente dès l’acquisition du bien. En tout état de cause, le caractère de gravité n’est pas caractérisé. A supposer que ce vice a été caché lors de la vente, les époux n’ont pas établi que ce vice rend le mur impropre à l’usage auquel on le destine, ou diminue tellement cet usage, que l’acheteur n’aurait pas acquis la maison, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Les demandes présentées à ce titre seront rejetées.

Sur le défaut de conformité et subsidiairement sur la garantie des vices cachés

En vertu de l’article 1603 du code civil, le vendeur est tenu de délivrer la chose qu’il vend.

Madame [V] [R] et Monsieur [F] [Y] recherchent la responsabilité des époux [N] et de Monsieur [O] à titre principal sur le défaut de conformité et à titre subsidiaire sur la garantie des vices cachés s’agissant du désordre tiré de l’épandage de la fosse septique sur le fonds du voisin.

Il est acquis en l’espèce que l’épandage de la fosse septique de la maison des Consorts [J], se situe sur la parcelle N°[Cadastre 7] appartenant à Monsieur [O]. Ce dernier a en effet indiqué qu’avant la vente de la maison, il a procédé à la division de la parcelle sans adapter le système d’assainissement.

L 'analyse des diagnostics de bon fonctionnement du dispositif d’assainissement individuel établi le 31 octobre 2019 pour le compte de Monsieur [N] et le 4 avril 2015 pour le compte de Monsieur [O] révèle que la CCLPA (Communauté de Commune du Lautrécois Pays de l’Agout) a rendu un avis non conforme sur l’accessibilité du lit d’épandage. Celui-ci n’est en effet pas accessible puisqu’il se situe sur la parcelle de Monsieur [O].

Les conclusions de ces diagnostics ont été mentionnées dans les actes de vente du 21 juin 2016 et du 27 février 2020 dans la rubrique ASSAINISSEMENT.

Madame [V] [R] et Monsieur [F] [Y] ont ainsi été informés lors de la vente du vice tenant à la non conformité du système d’assainissement. Il n’appartient pas aux vendeurs, comme le sous entend l’expert, d’informer les acheteurs de l’ampleur de la gravité du vice, ni des travaux à réaliser. Un acquéreur normalement soucieux de ses intérêts est tenu dès lors qu’il a été avisé d’une non conformité de se renseigner afin d’appréhender la nature et les conséquences de cette non conformité.

Les demandeurs ne peuvent pas alléguer d’une délivrance non conforme du bien alors que le bien immobilier est conforme aux spécifications contractuelles. Ils ne peuvent pas davantage revendiquer à titre subsidiaire le bénéfice de la garantie des vices cachés alors que le vice était connu des acquéreurs.

Les demandes présentées à ce titre contre Monsieur [O] et les époux [N] seront rejetées.

Sur la garantie décennale

L’article 1792 du code civil dispose que : “Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère”.

En vertu de l’article 1792-2 dudit code, la présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.

Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.

Les demandeurs ont demandé aux époux [N] de prendre en charge le déplacement du chauffe eau dans la mesure où l’expert judiciaire a soutenu que la pose de l’appareil n’est pas conforme aux règles de l’art puisque le chauffe-eau a été installé dans un local trop exigu présentant un volume inférieur à 20 m3. Cette non conformité entraîne une surconsommation électrique et son positionnement complique sa maintenance.

Il résulte pourtant du rapport d’expertise (page 50) que Monsieur [O] a reconnu lors de la seconde réunion avoir installé le chauffe-eau lorsqu’il était propriétaire.

Les époux [J] ne fournissent aucun élément permettant de démontrer que les époux [N] ont eux mêmes installé le chauffe-eau. Les demandes présentées à leur encontre au titre de la garantie décennale seront rejetées étant au demeurant précisé que les conditions de la garantie décennale ne sont pas remplies dès lors qu’il n’y a pas d’impropriété à la destination du chauffe-eau.

Sur la responsabilité délictuelle de l’agence immobilière

Aux termes de l’article 1231-1, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En application de l’article 1992 du Code Civil, en cas de mauvaise exécution d’un mandat, une faute du mandataire doit être prouvée, la responsabilité relative aux fautes étant appliquée plus rigoureusement au mandataire rémunéré.

L’agent immobilier est tenu de connaître et de vérifier les caractéristiques essentielles du bien immobilier. Il doit vérifier la consistance juridique du bien ainsi que son état matériel.

En matière de responsabilité, il doit toujours être démontré l’existence d’un fait générateur,d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Les demandeurs recherchent en l’espèce la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier au titre des désordres affectant les abris et des infiltrations d’eau dans le sous sol.

S’agissant des infiltrations en sous sol, il convient de rappeler que l’expert a considéré que ce désordre n’est pas apparent ni susceptible d’appréhension pour un non professionnel de la construction. Il n’est pas établi en outre que l’agent immobilier a pu être informé d’une manière ou d’une autre des infiltrations étant rappelé que les vendeurs n’ont pas signalé de difficultés à ce titre durant leurs quatre années d’occupation. L’agent immobilier est certes tenu d’une obligation de conseil et d’information mais il ne lui appartenait pas en l’espèce de s’assurer de la présence ou pas d’un drain dans le sous sol étant relevé au demeurant que ce drain n’est pas obligatoire, selon les constatations de l’expert, pour un local non habitable.

Il convient de rejeter les demandes présentées au titre des infiltrations d’eau en sous sol.

S’agissant de la mauvaise réalisation des abris de jardin semi enterrés, il apparaît que ces désordres sont à l’évidence manifestes même pour un acheteur profane. Il est cependant acquis que le devoir de conseil auquel est tenu l’agent immobilier lui impose d’informer l’acquéreur de l’immeuble de l’existence de désordres apparents affectant celui-ci. La société L’IMMOVATION n’a pas en l’espèce satisfait à son obligation de renseignement et de conseil en n’attirant pas l’attention de l’acquéreur sur l’état très dégradé des abris alors même que le risque d’atteinte à la solidité de l’ensemble ne pouvait être méconnu par un professionnel de l’immobilier.

La société L’IMMOVATION engage en conséquence sa responsabilité délictuelle à ce titre.

Les conséquences d’un manquement à son devoir d’information par un agent immobilier ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses.

Afin d’apprécier le préjudice subi par Madame [V] [R] et Monsieur [F] [Y], il convient de relever qu’il résulte du rapport d’expertise judiciaire et notamment du dire adressé par le Conseil des demandeurs que le beau frère de Madame [R], salarié maçon, a accompagné les époux [J] lors de la visite des lieux. Madame [V] [R] et Monsieur [F] [Y] qui pouvaient déjà appréhender même avec des yeux de profane le caractère hétéroclite des matériaux utilisés ainsi que la précarité des constructions ont pu bénéficier, sans même parler de conseil ou d’expertise, des observations complémentaires de ce professionnel de la construction.

Ainsi, même alertés par l’agent immobilier, les chances pour les époux [R] [Y] de renoncer à l’achat, de solliciter une réduction du prix de vente et de l’obtenir demeurent limitées. Au vu des circonstances de l’espèce, il apparaît que la perte de chance de renoncer à l’achat ou de négocier à un prix réduit doit être égale à 40%.

Aux termes de son rapport, l’expert a certes convenu que la démolition et reconstruction des abris génère un coût disproportionné par rapport à la qualité et à l’usage des locaux. Toutefois, l’autre solution, à savoir le remblaiement des abris avec la création de murs de soutènement entraîne la perte de jouissance de deux abris. Dans un souci de réparation intégrale du préjudice, il convient de retenir comme base de calcul la démolition et la reconstruction des abris.

Monsieur [K] a retenu s’agissant des frais de démolition et reconstruction des abris semi-enterrés le devis de l’entreprise [D] à hauteur de la somme de 86.257, 05 euros écartant ainsi le devis de l’entreprise LLOP communiqué par M [Y] et justifié excessif par l’expert. Vu la nature des sols, l’expert a jugé indispensable de faire une étude de sol et l’intervention d’un maître d’oeuvre a été estimée nécessaire.

Il n’y a pas lieu d’intégrer dans la somme servant de base de calcul à la perte de chance les coûts de l’assurance dommage ni du préjudice de jouissance, lesdits postes n’ayant pas été soumis à l’expert, outre le fait que seuls peuvent être retenus les postes de préjudice susceptibles d’être utilisés pour négocier à la baisse le prix de vente d’un bien, soit en l’espèce les travaux de reprise.

La société L’IMMOVATION sera en conséquence tenue de prendre en charge les frais de démolition et reconstruction des abris semi-enterrés ainsi que les frais annexes (maîtrise d’oeuvre et étude géotechnique) à hauteur de 40% soit la somme de 39.633,10 euros.

Sur les mesures de fin de jugement

Succombant à l’instance, la société L’IMMOVATION sera condamnée aux entiers dépens en ce compris des frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SCP PAMPONNEAU, sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile outre la somme de 2000€ par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Madame [V] [R] et Monsieur [F] [Y] seront pour leur part condamnés solidairement à payer aux époux [N] et à Monsieur [O] la somme de 2000 euros chacun au titre des frais engagés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter d’office ou à la demande d’une partie l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Rejette les demandes présentées par Madame [V] [R] et Monsieur [F] [Y] à l’encontre de M. et Mme [N] et de M. [W] [O] ;

Condamne la SAS L’IMMOVATION à payer à Madame [V] [R] et Monsieur [F] [Y] la somme de 39.633,10 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la perte de chance ;

Rejette toutes demandes autres, plus amples ou contraires ;

Condamne la SAS L’IMMOVATION à payer à Madame [V] [R] et Monsieur [F] [Y] la somme de 2000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne solidairement Madame [V] [R] et Monsieur [F] [Y] à payer à Monsieur [M] [N] et Madame [H] [N] née [A] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement Madame [V] [R] et Monsieur [F] [Y] à payer à M. [W] [O] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS L’IMMOVATION aux dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP PAMPONNEAU, sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La Greffière La Présidente