N° RG 25/04271 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NSMN

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

11ème civ. S1

N° RG 25/04271 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NSMN

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Mireille STIEBERT-LACOUR

Mme [L] [U]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Mireille STIEBERT-LACOUR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

30 AVRIL 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [R] [G]

né le 28 Mars 1975 à [Localité 2] (67)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par M^e Jean-Paul STIEBERT substituant M^e Mireille STIEBERT-LACOUR, avocat au barreau de STRASBOURG,

Madame [F] [H]

née le 12 Mai 1975 à [Localité 4] (68)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Jean-Paul STIEBERT substituant M^e Mireille STIEBERT-LACOUR, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 40

DEFENDERESSE :

Madame [L] [U]

née le 14 Février 1966 à [Localité 1] (67)

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffière lors des débats

Virginie HOPP, Greffière lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Avril 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 31 juillet 2014 avec prise d’effet à la même date, Madame [T] [W] a loué à Madame [L] [U] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 360 euros outre 38 euros de provision pour charges, payables à terme échu le dernier jour du terme.

Aux termes d’un acte reçu par notaire le 11 juin 2024, Madame [T] [W] a cédé à Monsieur [R] [G] et Madame [F] [H] le bien immobilier occupé par Madame [L] [U].

Par acte de commissaire de justice du 12 décembre 2024, Monsieur [R] [G] et Madame [F] [H] ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 330,25 euros au titre des loyers et charges échus au 9 décembre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, Monsieur [R] [G] et Madame [F] [H] ont fait assigner Madame [L] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de preneur,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, et sous astreinte de 15 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et ce, indépendamment de l’indemnité d’occupation, condamner la locataire à payer la somme de 1 323,50 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 18 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire, condamner la locataire à payer les loyers et provisions sur charges dus entre la date de la signification de l’assignation et le prononcé de la résiliation judiciaire,condamner la locataire à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, dire et juger que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et les charges,condamner la locataire à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris les frais du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 19 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 14 octobre 2025.

A cette audience où seuls les demandeurs ont comparu par l’intermédiaire de leur conseil, ont indiqué que la dette locative avait été soldée mais que le comportement de la locataire constituait un danger pour elle et les tiers et qu’ils sollicitaient la résiliation judiciaire pour ce motif. Ils ont demandé le renvoi de l’affaire pour porter ces nouveaux moyens à la connaissance de Madame [L] [U].

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 10 février 2026.

A cette audience, Monsieur [R] [G] et Madame [F] [H], représentés par leur conseil se réfèrent à leurs écritures du 8 janvier 2026 qui ont été notifiées à Madame [L] [U] par courrier recommandé avec accusé de réception signé le 14 janvier 2026. Exceptée leur demande en condamnation d’un arriéré locatif qui a été apuré, ils maintiennent l’ensemble de leurs autres demandes en résiliation judiciaire du bail, d’expulsion sous astreinte et condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation ainsi que les mêmes demandes accessoires mais fondent la résiliation judiciaire sur les manquements de la locataire à la jouissance paisible des lieux. Ils lui reprochent, comme le relève le diagnostic social et financier mais également le fils de l’ancien propriétaire, l’absence d’entretien des locaux. Ils lui reprochent également des troubles anormaux du voisinage, nuisances et des négligences susceptibles de causer un danger pour elle et pour autrui comme en attestent les signalements d’une voisine qui a alerté à de multiples reprises le centre médico-social après avoir alerté les bailleurs initiaux. Ils précisent que la locataire semble être affectée du syndrome de Diogène, empile des cartons à hauteur d’homme dans le logement, aménage sa couche sur des chiffons, dort parfois sur le palier dans les communs en période estivale et s’éclaire à la bougie par souci d’économie et l’électricité étant souvent coupée, que dans ces conditions un risque majeur d’incendie existe et qu’un début d’incendie a même été relevé le 24 avril 2017. Ils soulignent que leur mise en demeure du 23 février 2023 demandant à la locataire de se conformer à ses obligations contractuelles de jouissance paisible des lieux est restée vaine.

Par ailleurs, ils exposent également que la locataire ne justifie pas de l’assurance contre les risques locatifs.

Citée par acte délivré à étude, Madame [L] [U] ne comparaît pas ni personne pour elle.

A l’audience du 14 octobre 2025, il a été donné lecture par le juge des conclusions reçues le 2 octobre 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquels Madame [L] [U] célibataire, sans enfant, perçoit une allocation adulte handicapé et la majoration vie autonome d’un montant mensuel de 1 138,09 euros, ses charges mensuelles sont de l’ordre de 692 euros. Une voisine avait procédé à un signalement dès le 6 septembre 2017 sur les conditions de vie de Madame [L] [U] et que dans ce cadre, elle est connue des services sociaux. Les travailleurs sociaux ont pu effectuer plusieurs visites au domicile et parfois en présence du service d’hygiène et de santé. Il est indiqué que le logement est très encombré, non nettoyé et que régulièrement le lavabo est bouché. La locataire ne dispose pas de lit et dort sur un amoncellement de couvertures. Elle cumule de nombreux cartons emplis essentiellement de tissus. Elle ne dispose pas de meuble. Elle s’éclaire souvent à la bougie. Elle présente une problématique psychiatrique chronique qui est un frein à l’accompagnement proposé et est en rupture de soins, ne consultant plus son psychiatre depuis plusieurs années. Sa voisine observe qu’elle dort régulièrement dans le couloir des communs devant son logement l’été lorsqu’il fait trop chaud.

La dette locative a été réglée. Le service note que les propos incohérents et le mode de vie de Madame [L] [U] et la menace réelle de coupure d’énergie le fait craindre pour sa sécurité et celle de son voisinage et indique avoir procédé à un signalement au procureur de la République le 24 septembre 2025.

Aucune mesure de protection n’est à ce jour ouverte au profit de Madame [L] [U] ni même un juge des tutelles saisi.

L’affaire est mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande :

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 13 décembre 2024. soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 mars 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III et IV de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation et de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 19 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 octobre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales :

Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7b) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

En l’espèce, les demandeurs versent aux débats :

un courrier du 23 février 2023 par lequel la société FONCIA en qualité de gestionnaire locatif à la locataire de cesser ses agissements constituant un danger pour elle-même et les occupants de l’immeuble, plusieurs signalements lui ayant été remontés sur le fait qu’elle s’éclairait principalement à la bougie, ses affaires étant amoncelées sur le sol constituant une source de prolifération de nuisibles, de nombreuses multiprises étant installées dans le logement,un signalement de Monsieur [B] [X] au service hygiène et santé environnementale en avril 2024, ancien bailleur. Il faisait état que sa locataire, suivi par une assistante sociale, avait rendu insalubre le logement qu’elle occupe, il notait l’amoncellement des affaires dans le logement et dans les parties communes avec dépôt de cartons dans les couloirs, l’absence d’entretien et de nettoyage depuis 2014 ni d’aération des lieux, l’éclairage à la bougie par souci d’économie et un début d’incendie avec de la fumée jusqu’à l’appartement voisin. Il précisait qu’il avait pu se rendre compte avec le syndic de ces problématiques lors de visites sur les lieux,

une attestation de témoignage du 7 janvier 2026 de Madame [V] [S], voisine directe de madame [L] [U] qui attestait signaler depuis près de 10 ans « le mode de vie anormal et dangereux pour la résidence » de cette dernière, en précisant qu’elle est dans un état d’incurie qui engendre des nuisances et négligences diverses et risques importants tels incendie pour la sécurité des résidents. Elle indiquait que la situation s’aggravait au fil des années. Elle indiquait joindre la copie de sa lettre recommandée du 22 janvier 2019 aux anciens propriétaires, copies de ses mails du 28 janvier 2019, 6 juin 2022, 23 juin 2023 et 7 mai 2025 au centre Médico-social de la [Adresse 4] à [Localité 1],Les courriers du 28 janvier 2019, 6 juin 2022, 23 juin 2023 de Madame [S] au centre Médico-social et du 22 janvier 2019 aux anciens propriétaires étaient produits par les demandeurs.

Il en ressortait l’inquiétude de Madame [S] sur l’état d’incurie de sa voisine, sa vulnérabilité et son handicap ne lui permettant pas de vivre décemment en toute autonomie, le risque important qu’elle faisait courir aux résidents et à elle-même en raison de l’état déplorable du logement, les rallonges traînant en sol, l’insalubrité dans la résidence, les vas-et-viens incessant de Madame [U] en raison de la canicule ne pouvant faire aucun courant d’air dans son petit logement, les odeurs nauséabondes se dégageant de son logement, les risques majeurs d’incendie en raison de l’utilisation de bougie, le départ de feu du 24 avril 2017, l’amoncellement d’affaires et de déchets dans son logement. Elle indique que si le contact est plutôt bon avec sa voisine, elle n’a aucune prise sur elle sur les difficultés qu’elle recense, qu’un suivi psychiatrique aurait été mis en place,

le courrier recommandé du 8 janvier 2026 du conseil des demandeurs avec accusé de réception signé portant à la connaissance de Madame [U] les nouvelles écritures et pièces dans le cadre de la présente instance et l’invitant à fournir une attestation de son assurance pour les risques locatifs.

Il ressort de l’ensemble de ces pièces que les demandeurs apportent la preuve que le comportement et mode de vie de Madame [L] [U] présentent manifestement un risque majeur pour sa propre sécurité mais également pour celle de l’ensemble des occupants de l’immeuble où elle est logée, l’ensemble des troubles relevés étant par ailleurs confirmé par le diagnostic social et financier transmis à la présente juridiction, les services de la préfecture ayant procédé à plusieurs visites des lieux et la locataire étant connue des services sociaux.

S’il est indéniable que Madame [L] [U] présente une fragilité et une problématique de santé qui nécessiteraient sa prise en charge, force est de constater que plusieurs signalements ont déjà été effectués, qu’elle est suivie par des assistantes sociales et que le parquet de Strasbourg a déjà été saisi par les travailleurs sociaux, qu’à ce jour aucune mesure de protection n’est en place et que Madame [U] semble être en rupture de soins psychiatriques.

Ces difficultés de Madame [U] sont à mettre en balance avec la sécurité des résidents de l’immeuble où elle habite. L’utilisation de bougies pour s’éclairer couplée à l’amoncellement d’affaires et de cartons et l’absence d’aération du logement représentent un risque majeur d’incendie, risque qui n’est pas seulement hypothétique puisqu’une voisine signale un départ d’incendie qui s’est produit il y a quelques années.

L’utilisation non conforme des communs où elle amoncelle ses affaires et où elle peut dormir sur le palier mais également les odeurs qui se dégagent de son appartement et l’absence d’entretien des locaux sont également des manquements à ses obligations contractuelles.

L’absence de justificatif d’une assurance locative constitue également une faute d’autant plus grave à la lumière du mode de vie de Madame [U] qui laisse craindre des risques d’incendie.

Les divers nuisances et troubles causés par Madame [U] constituent ainsi des manquements graves justifiant que soit prononcée la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter de la décision de ce jour.

L’expulsion de Madame [L] [U] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [L] [U] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Madame [L] [U] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mai 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [L] [U]succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu de la situation de Madame [L] [U], il apparaît équitable de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation à compter de la présente décision du bail conclu le 31 juillet 2014 avec prise d’effet à la même date entre Madame [T] [W], d’une part, et Madame [L] [U], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 1] ;

ORDONNE en conséquence à Madame [L] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés aux bailleurs ;

DIT qu’à défaut pour Madame [L] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés aux bailleurs, Monsieur [R] [G] et Madame [F] [H] venant aux droits de Madame [T] [W] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [L] [U] à verser à Monsieur [R] [G] et Madame [F] [H] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mai 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [G] et Madame [F] [H] du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Madame [L] [U] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE la transmission d’une copie de la présente décision à Monsieur le préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La Greffière Le Juge des Contentieux de la Protection