N° RG 25/07590 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 25/07590 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZND

Minute n°

☐ Copie exec. à :

S.A.E.M ALSACE HABITAT

M. [T] [L] [J]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

29 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

S.A.E.M ALSACE HABITAT

immatriculée au RCS [Localité 1] sous le n° B 548 501 360

venant aux droits de la société immobilière du Bas-Rhin “SIBAR” et de l’Office Public de l’Habitat “OPUS 67"

pris en la personne de son Directeur Général en exercice

[Adresse 3]

représentée par Mme [G] [H] [S], gestionnaire contentieux, munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [T] [L] [J]

[Adresse 4]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 29 Avril 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 10 mai 2019 , la SIBAR aux droits de laquelle vient la SAEM ALSACE HABITAT a consenti à Monsieur [T] [L] [J] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] (Etage 02), pour un loyer mensuel de 455,69 € ainsi qu’une provision sur charges mensuelle de 126,75 €, soit une somme mensuelle totale de 582,44 €.

Par contrat du 1er juillet 2021, la SAEM ALSACE HABITAT a également consenti à celui-ci un bail sur un garage ou emplacement n°2012.61.00.0042 situé à [Localité 3], pour un loyer mensuel de 35,27 €.

Se prévalant de loyers impayés, la SAEM ALSACE HABITAT a fait signifier à Monsieur [T] [L] [J], le 11 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail du logement et du contrat de bail du garage ou emplacement pour une somme en principal de 1.931,59 € arrêtée au 20 août 2024, et visant la clause résolutoire relative à la justification d’assurance, sommant ainsi la locataire de produire la quittance de la police d’assurance couvrant le risque locatif dans un délai de un mois.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 5 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025, la SAEM ALSACE HABITAT a fait assigner Monsieur [T] [L] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation de plein droit des deux contrats de bail par le jeu de la clause résolutoire et subsidiairement la résiliation judiciaire des deux baux ;

— l’expulsion de Monsieur [T] [L] [J] ainsi que de tout occupant de son chef ;

— la condamnation de Monsieur [T] [L] [J] à lui payer, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à vidage effectif des lieux une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmentée de l’acompte sur charges, révisable aux conditions du bail résilié, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance à intervenir ;

— la condamnation de Monsieur [T] [L] [J] à lui payer la somme de 6.237,15 €, avec intérêts au taux légal à compter de la décision ;

— qu’il soit dit et jugé que les meubles et objets suivront le sort prévu par les articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;

— le rejet de toute demande de délais de grâce au regard du cumul du défaut de paiement et du défaut d’assurance ;

— la condamnation de Monsieur [T] [L] [J] aux dépens, lesquels comprendront les frais du commandement de payer d’un montant de 134,52 €, les frais d’assignation et la dénonce au Préfet ainsi qu’à lui payer la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du département du Bas-Rhin le 31 juillet 2025.

Lors de l’audience du 16 février 2026, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la SAEM ALSACE HABITAT, représentée par sa gestionnaire contentieux, munie d’un pouvoir, a repris les demandes formées dans son assignation.

Elle précise ne fonder sa demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire que sur les impayés de loyers et non plus sur celle relative au défaut d’assurance, à condition, toutefois, que Monsieur [T] [L] [J] justifie en cours de délibéré de la souscription d’une assurance pour l’année en cours.

Elle réactualise le montant des arriérés de loyers, indiquant que celui-ci s’élève, au 31 janvier 2026, à la somme de 9.197,15 €.

Elle s’oppose à toute demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire précisant que si Monsieur [T] [L] [J] a réglé la somme de 700 € au mois de janvier 2026, ce montant ne correspond pas à la totalité du loyer du logement, du garage et des charges.

Monsieur [T] [L] [J], quant à lui, sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Il précise qu’il a souscrit une attestation d’assurance, qu’il envoie toujours ses attestations d’assurance mais que la SAEM ALSACE HABITAT lui indique toujours ne pas les avoir reçues;

qu’il ne peut pas payer au-delà de 750 € par mois et ne reçoit son salaire qu’entre le 15 et le 20 du mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 28 janvier 2026 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il en résulte que la dette locative a augmenté malgré des paiements réguliers; que les charges locatives de Monsieur [T] [L] [J] ont augmenté fortement; que malgré ses efforts, Monsieur [T] [L] [J] a conscience de ne pas pouvoir se maintenir dans le logement.

Les parties n’ont pas formé d’observations suite à cette lecture et l’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2026.

Monsieur [T] [L] [J] a été autorisé à produire en délibéré une attestation d’assurance.

Le 24 février 2026, une attestation multirisque habitation portant sur le logement loué a été produite, celle-ci étant valable jusqu’au 28 juillet 2026.

La SAEM ALSACE HABITAT étant régulièrement représentée et Monsieur [T] [L] [J] étant présent, le jugement sera contradictoire, et ce, conformément aux dispositions de l’article 467 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 septembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 30 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 31 juillet 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 16 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

La SAEM ALSACE HABITAT a précisé qu’elle ne maintiendrait pas sa demande de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire en raison du défaut d’assurance si une attestation était produite en cours de délibéré.

Or tel a été le cas, de sorte que la demande de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire ne sera analysée que sur l’absence de paiement des loyers et charges.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail du 10 mai 2019 unissant les parties et portant sur le logement stipule dans ses conditions générales paraphées par Monsieur [T] [L] [J] en page 8 article 12 qu’en cas de non-paiement du loyers et des charges au terme convenu, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il en va de même en ce qui concerne le contrat de bail unissant les parties et portant sur l’emplacement ou garage du 1er juillet 2021, une telle clause étant prévue en page 4 article 13.

Il est prévu, selon le contrat de bail du 10 mai 2019, à l’article 5 que le paiement du loyer, charges locatives et acessoires est payable mensuellement, à terme échu, le premier jour de chaque mois, au domicile élu du bailleur.

Le contrat de bail du 1er juillet 2021 prévoit, quant à lui, en son article 4 (page 2) que le loyer ainsi que la provision sur charges sont payables à terme mensuel échu, c’est-à-dire au premier jour du mois suivant celui écoulé.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 11 septembre 2024 pour une somme en principal de 1.931,59 €, arrêtée le 20 octobre 2024 (loyer d’octobre 2024 non inclus).

Il ressort du décompte arrêté au 16 février 2026, produit contradictoirement lors de l’audience, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, soit dans la période du 11 septembre 2024 au 11 novembre 2024. Seuls deux montants de 635 € (effectués le 11 octobre 2024 et le 21 octobre 2024), soit un total de 1.270 € ont été réalisés sur cette période.

Il est ainsi établi que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois, soit le 11 novembre 2024 à 24 heures.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

* Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant les parties daté du 10 mai 2019 et du contrat de bail portant sur l’emplacement/parking liant les parties et daté du 1er juillet 2021, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 11 septembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 16 février 2026 que la SAEM ALSACE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 9.197,15 €.

Monsieur [T] [L] [J] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Monsieur [T] [L] [J] sera condamné à payer à la SAEM ALSACE HABITAT la somme de 9.197,15 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 16 février 2026, échéance de février 2026 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

* Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de cette même loi la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [T] [L] [J] souhaite bénéficier de délais de paiement ainsi que de la suspension de la clause résolutoire.

La SAEM ALSACE HABITAT s’y oppose indiquant que ce dernier n’a pas repris l’intégralité de ses paiements et que le montant de la dette est important.

Pour pouvoir bénéficier de délais de paiement, il faut remplir deux conditions cumulatives : être en mesure de régler la dette locative et avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Il résulte du décompte de la créance arrêté au 16 février 2026 ainsi que du diagnostic social et financier du 28 janvier 2026 que Monsieur [T] [L] [J] régle régulièrement un loyer mais que celui-ci ne correspond pas à l’intégralité du loyer : le montant du loyer du logement et de la provision sur charges était de 841,43 € jusqu’au mois de décembre 2025 et est actuellement de 846,73 € et le montant du loyer du garage était jusqu’au mois de décembre 2025 de 37,69 € et s’élève depuis le 1er janvier 2026 à 38,08 €. Or, les mensualités versées par Monsieur [T] [L] [J] ne sont jamais supérieures à 750 € et celle versée le 22 janvier 2026 n’est que de 700 €.

Dès lors, la condition de reprise du versement intégral du loyer courant n’est pas remplie.

Il en va de même en ce qui concerne la seconde condition, Monsieur [T] [L] [J] ne produisant aucune pièce permettant d’apprécier sa situation financière. Il résulte du rapport d’enquête sociale qu’il perçoit des revenus d’un montant mensuel de 1.838,34 €.

Au regard du montant du loyer mensuel total de 846,73 € pour le logement et de 38,08 € pour l’emplacement/garage, soit un montant mensuel total de 884,81 € et de la situation financière de Monsieur [T] [L] [J] qui n’a pas vocation à s’améliorer de manière conséquente dans les prochains mois, il n’apparaît pas possible de pouvoir à la fois poursuivre le versement du loyer et s’acquitter de mensualités pour apurer les arriérés, le montant de ces mensualités sur 36 mois s’élevant à 255,48 € par mois (9.197,15 € /36 mois).

Monsieur [T] [L] [J] confirme d’ailleurs ne pas pouvoir verser plus de 750 € par mois, montant qui est déjà inférieur au montant du loyer et de la provision sur charges.

Ainsi, les deux conditions cumulatives pour bénéficier de délais de paiement n’étant pas réunies et la SAEM ALSACE HABITAT s’opposant à ces délais, Monsieur [T] [L] [J] sera débouté de sa demande à ce titre.

* Sur l’expulsion

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises et non suspendues, il y a lieu de constater la résiliation des deux baux liant la SAEM ALSACE HABITAT et Monsieur [T] [L] [J] à compter du 12 novembre 2024.

Monsieur [T] [L] [J] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

* Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

L’obligation de la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 12 novembre 2024, date de résiliation des baux, à une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si les contrats de bail s’étaient poursuivis, révisable conformément aux conditions prévues aux contrats liant les parties.

Par conséquent, Monsieur [T] [L] [J] sera condamné au paiement d’une telle indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 17 février 2026 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ou reprise des locaux.

* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [T] [L] [J], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer d’un montant de 134,52 €, les frais d’assignation et la dénonce de celle-ci au Préfet.

L’équité justifie le rejet de la demande formée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile par la SAEM ALSACE HABITAT.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE l’action de la SAEM ALSACE HABITAT à l’encontre de Monsieur [T] [L] [J] recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 10 mai 2019, conclu entre la SIBAR aux droits de laquelle vient la SAEM ALSACE HABITAT et Monsieur [T] [L] [J], concernant les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 3] (Etage 02), sont réunies à la date du 12 novembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail du 10 mai 2019 à compter de cette date ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 1er juillet 2021, conclu entre la SAEM ALSACE HABITATet Monsieur [T] [L] [J], concernant un garage ou emplacement n°2012.61.00.0042 situé à [Localité 3], sont réunies à la date du 12 novembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail du 1er juillet 2021 à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux (logement situé [Adresse 5] à [Localité 3] – Etage 02- et garage ou emplacement n°2012.61.00.0042 situé à [Localité 3]), l’expulsion de Monsieur [T] [L] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [T] [L] [J] à la SAEM ALSACE HABITAT à compter du 12 novembre 2024, date de résiliation des deux baux, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer du logement indexé et des charges ainsi qu’au montant du garage indexé qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec indexation selon les mêmes modalités que celles prévues au bail;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] [J] à payer à la SAEM ALSACE HABITAT la somme de 9.197,15 € au titre des loyers (logement et garage), des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 16 février 2026, échéance de février 2026 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] [J] à payer à la SAEM ALSACE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 17 février 2026, et jusqu’à complète libération des lieux ou reprise du logement ;

DEBOUTE Monsieur [T] [L] [J] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

DEBOUTE la SAEM ALSACE HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] [J] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer de 134,52 €, de l’assignation et de la dénonce de celle-ci au Préfet du Bas-Rhin ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Véronique BASTOS