N° RG 25/09976 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N66I

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/09976 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N66I

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Nicolas DELEAU

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 MARS 2026

DEMANDERESSE :

S.C.I. [H]

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous n° 434 601 027 représentée par son gérant

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par M^e AJEBBAR substituant M^e Nicolas DELEAU, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [B] [X]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Mars 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location signé électroniquement le 19 février 2025 avec effet au 3 mars 2025 pour une durée de six ans, la S.C.I. [H] représentée par la S.A.S. IMMOBILIERE ZIMMERMANN a donné à bail à M. [B] [X] un logement à usage d’habitation de 3 pièces principales, lot n° 16 sis [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 566 € outre une provision sur charges de 238 €.

La S.C.I. [H] a donné mandat de gestion à la S.A.S. IMMOBILIERE ZIMMERMANN.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. [H] a fait signifier le 1er septembre 2025 à M. [B] [X] un commandement de payer pour un montant en principal de 3 240,36 €, ce commandement visant et reproduisant la clause résolutoire.

Le mandataire a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives du Bas-Rhin (CCAPEX) le 15 septembre 2025 laquelle en a accusé réception le 16 septembre 2025.

La S.C.I. [H] a fait assigner M. [B] [X] à l’audience du 17 octobre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 3 juin 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’évacuation et la condamnation solidaire au paiement.

A cette audience, le président a constaté l’absence de diagnostic social et financier du fait de la carence des bailleur et locataire.

La S.C.I. [H], représentée par son conseil, au soutien du dépôt de son dossier de plaidoirie reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location ;

Subsidiairement,

— prononcer la résiliation de plein droit du contrat de location ;

— dire et juger que le défendeur est occupant sans droit ni titre du logement ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de M. [B] [X] du logement qu’il occupe ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— le condamner en quittances et deniers à lui payer les loyers et avances sur charges arrêtés au 1er octobre 2025, soit une somme de 5 652,36 € ;

— le condamner en quittances et deniers à lui payer au titre des loyers courants à compter du mois de novembre 2025, jusqu’à la résiliation du bail, un montant mensuel de 804 € incluant les loyers et l’avance mensuelle sur charges, outre l’indexation annuelle des loyers ;

— le condamner à payer une indemnité d’occupation égale au même montant que le loyer éventuellement révisé qui serait normalement dû en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— le condamner au paiement d’une somme de 500 € au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— le condamner aux entiers dépens de cette instance et de son exécution en ce compris le coût du commandement de payer ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir.

M. [B] [X] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter bien que régulièrement assigné par acte déposé à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 29 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La S.C.I. [H] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 15 septembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire page 7/11 « VIII. CLAUSE RESOLUTOIRE » et un commandement de payer a été signifié le 1er septembre 2025 pour un montant en principal de 3 240,36 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines en ce qui concerne l’obligation de payer, aucun paiement n’est intervenu dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 octobre 2025 à 24 heures.

3. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

M. [B] [X], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à la nature indemnitaire et compensatoire pour la période courant du 14 octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi. Les intérêts légaux seront liquidés à compter de la présente décision pour les indemnités d’occupation échues antérieurement.

Les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité est exigible à compter de la présente décision.

4. SUR LA DEMANDE D’EXPULSION :

En conséquence, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de M. [B] [X] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif.

5. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile «Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

La S.C.I. [H] produit un décompte arrêté à la date du 16 octobre 2025, quittancement du mois d’octobre inclus, établissant que M. [B] [X] reste lui devoir à cette date la somme de 5 652,36 €.

M. [B] [X], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Ainsi la demande formulée par l’assignation est fondée.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 5 652,36 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

6. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il s’évince des dispositions précitées que l’octroi de délais de paiement par le juge sur ce fondement est désormais conditionné à la reprise intégrale du paiement des loyers par le locataire et de sa capacité financière à régler sa dette locative, la suspension de la clause résolutoire l’étant à la demande d’au moins une des parties.

En l’espèce, au regard de l’importance de la dette locative, aucun paiement n’est intervenu depuis le 3 mars 2025, alors que la capacité financière n’est pas autrement établie, il n’y a pas lieu à accorder de délai de paiement.

7. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [B] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [B] [X] sera condamné à lui verser une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 19 février 2025 avec effet au 3 mars 2025 entre la S.C.I. [H] et M. [B] [X] concernant un logement à usage d’habitation de 3 pièces principales, lot n° 16 sis [Adresse 4] – [Localité 4], sont réunies à la date du 13 octobre 2025 à 24 heures ;

ORDONNE en conséquence à M. [B] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [B] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.C.I. [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement M. [B] [X] à payer à la S.C.I. [H] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 14 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris le prorata temporis, les révisions, réajustements et décompte définitif de charges non forfaitaires ; les intérêts légaux courront à compter du 1er jour du mois suivant le mois au cours de laquelle cette indemnité est exigible à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [B] [X] à verser à la S.C.I. [H] au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés, la somme de 5 652,36 €, (décompte arrêté au 16 octobre 2025) avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu à délai de paiement ;

CONDAMNE M. [B] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE M. [B] [X] à verser à la S.C.I. [H] la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge