N°Minute:25/01239

N° RG 24/00965 – N° Portalis DBYB-W-B7I-[Localité 5]

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 23 Mai 2025

DEMANDEUR:

S.A. [Adresse 4] venant aux droits de la société LE NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Caroline TREZEGUET de la SCP DORIA AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [U] [T], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 24 Mars 2025

Affaire mise en deliberé au 23 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 23 Mai 2025 par

Julia VEDERE, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : SCP DORIA AVOCATS

Mme [U] [T]

Copie certifiée delivrée à :

Le 23 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 09 juin 2005 à effet au 19 juin 2020, la société le NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL, aux droits de laquelle est venue la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Mme [U] [T], un logement conventionné situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial total de 414,16 euros, comprenant une provision pour charges et un loyer annexe notamment pour un stationnement.

Reprochant un défaut d’entretien d’un arbre situé au sein du jardin du logement, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL a sollicité Mme [T] pour l’élagage de cet arbre, notamment par courrier du 29 septembre 2022.

En l’absence de réponse, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL lui a fait délivrer une sommation d’avoir à entretenir son jardin en procédant à l’élagage de l’arbre et des branches donnant sur le jardin voisin, par acte d’huissier délivré le 05 avril 2023.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL a convenu avec Mme [F], voisine de Mme [T], de l’intervention d’une entreprise, aux frais de Mme [T].

Reprochant à Mme [T] de ne pas avoir permis l’accès au jardin, la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, venant aux droits de la société le NOUVEAU LOGIS MERIDIONAL, a assigné Mme [U] [T], par exploit du 10 mars 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 24 mars 2025.

A cette audience, La S.A. CDC HABITAT SOCIAL, représenté par son Conseil, a plaidé les termes de ses dernières écritures auxquelles elle se réfère et sollicite de :

— débouter la défenderesse de ses demandes ;

— prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire ;

— ordonner l’expulsion de Mme [U] [T], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

— fixer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer mensuel augmenté des charges et révisable et ce jusqu’à libération effective des lieux et condamner la défenderesse à payer cette indemnité d’occupation à compter du prononcé du jugement et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— en tout état de cause, ordonner sans attendre la libération effective des lieux, laisser pénétrer dans le logement la demanderesse ou toute société mandatée par elle pour effectuer les travaux nécessaires à l’entretien des lieux loués et au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier ;

— à défaut, la condamner sous astreinte de 30 euros par jour de retard courant dans les 8 jours du prononcé du jugement ;

— se réserver la faculté de liquider l’astreinte journalière ;

— condamner la défenderesse à payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner la défenderesse à payer la somme de 281,92 euros, actualisée à l’audience à 700 euros, au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit;

— condamner la défenderesse à payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût des sommations du 05 avril et 09 juin 2023 et le constat d’huissier ;

Mme [U] [T] a comparu et fait valoir oralement ses écritures, auxquelles elle se réfère. Elle sollicite à ce titre :

A titre principal :

— in limine litis, déclarer irrecevable l’action en justice de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL ;

— rejeter la demande de résiliation du contrat de location et l’expulsion du logement;

— déclarer prescrite les demandes de la S.A. CDC HABITAT sur le refus du remplacement de la chaudière à gaz ;

— ordonner que la demanderesse produise sous astreinte de 100 euros par jour la preuve qu’elle a modifié les locaux en déposant la chaudière ;

— rejeter les demandes indemnitaires et de paiement d’une dette locative ;

— ordonner de délivrer sous astreinte de 30 euros par jour les justificatifs des charges récupérables sollicités par Mme [T] ;

— écarter la demande d’exécution provisoire qui risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives ;

A titre subsidiaire :

— ordonner à la CDC HABITAT SOCIAL de lui remettre un contrat de location conforme à la réglementation ainsi que le décompte des surfaces conforme à la réalité des locaux loués ;

— dire et juger non écrite la clause 5 des conditions particulières qui oblige Mme [T] à s’acquitter mensuellement sans justificatif des acomptes sur les dépenses récupérables ;

En tout état de cause :

— débouter CDC HABITAT SOCIAL de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner CDC HABITAT SOCIAL à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner CDC HABITAT SOCIAL à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral lié à cette procédure abusive;

— condamner CDC HABITAT SOCIAL aux dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

La décision a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger » ou « dire que » ne sont pas des prétentions, et ne confèrent pas, hormis les cas prévus par la loi, de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Sur la recevabilité de la demande

Sur l’absence de remise d’un document d’information

Mme [T] fait valoir qu’en violation du décret n°2017-923, aucun document l’informant des date, heure et lieu de l’audience et de la possibilité de déposer une demande d’aide juridictionnelle ne lui a été délivré.

Toutefois, ce document n’est pas exigé par le décret à peine d’irrecevabilité de l’action en justice.

Sur la mise en demeure préalable à l’action en justice

En premier lieu, Mme [T] fait valoir que le bailleur se fonde sur l’article 1126 du code civil pour solliciter la résiliation du bail et qu’il n’a aucunement délivré une mise en demeure préalable, en violation de ces dispositions.

Toutefois, il convient de relever que ce moyen de défense est un moyen de défense au fond, sur la régularité de la résiliation du bail et non un moyen d’irrecevabilité. Ce moyen sera donc examiné ultérieurement.

Sur les saisines des services de l’Etat

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que :

« II. les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur."

En l’espèce, Mme [T] fait valoir que la demande en résiliation est irrecevable en l’absence de saisine des services de l’Etat, à la fois de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions et de la Préfecture.

Il y a lieu de constater que le bailleur formule une demande initiale de résiliation judiciaire du bail sur les manquements du locataire aux obligations suivantes :

— défaut d’entretien

— refus d’accès du logement,

— modification des locaux loués et équipements sans l’accord du bailleur;

Le bailleur a ensuite formulé une demande additionnelle en résiliation du bail motivé par un impayé de charges, sans avoir au préalable saisi la commission de coordination des actions de prévision des expulsions.

La demande de résiliation judiciaire, motivée par ce motif, sera par conséquent déclarée irrecevable.

En revanche, les saisines des services de l’Etat exigées par l’article précité ne s’appliquant qu’à la résiliation sollicitée en raison d’un impayé de loyers, il n’y a donc pas lieu de déclarer l’action en résiliation du bailleur, motivée par les autres motifs précités, irrecevable.

Par conséquent, la demande de résiliation judiciaire, motivée par un manquement du locataire à ses autres obligations contractuelles, sera déclarée recevable.

Sur le recours préalable à un mode de résolution amiable des litiges

L’article 750-1 du code de procédure civile, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, prévoit notamment à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative , lorsqu’elle temps au paiement d’une somme n’excédant pas 5000 € ou lorsqu’elle est relative à une action mentionnée aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 de l’organisation judiciaire.

En l’espèce, l’action en justice n’est pas fondée exclusivement sur une demande en paiement, une des demandes principales étant une demande indéterminée, sans montant, relative à la résiliation du bail et à l’expulsion de la locataire.

Cette action n’est donc pas soumise à l’exigence d’une tentative préalable de conciliation.

Par conséquent, la demande d’irrecevabilité formulée par Mme [T] sera rejetée.

Sur le fond

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d’Etat ;

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant ;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.

h) Lorsque le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, de l’occuper exclusivement à titre de résidence principale, le non-respect de cette clause entraînant la résiliation de plein droit du bail.

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, le bailleur invoque au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail des manquements de la locataire aux obligations d’entretenir le logement, de permettre l’accès au logement et de ne pas transformer les locaux et équipements.

Sur le manquement à l’obligation d’entretien du logement

Le bailleur fait valoir que Mme [T] n’a pas procédé à l’élagage d’un arbre situé dans le jardin privatif du pavillon.

Mme [T] indique que le jardin ne fait pas partie du bail. Toutefois, bien que le bail ne mentionne pas explicitement le jardin, il fait référence à un pavillon, et renvoie au règlement d’habitation qui oblige le locataire à entretenir à frais communs avec son voisin les clôtures et haies vives formant limite entre deux jardins. L’état des lieux d’entrée mentionne en outre un jardin. Il n’est donc pas sérieusement contestable que les locaux loués par Mme [T] inclut un jardin privatif.

Elle ne peut non plus valablement prétendre qu’elle n’avait pas connaissance de cette obligation d’entretien du jardin, dans la mesure où le contrat de location signée par elle, indique expressément qu’y est annexé le règlement d’habitation.

Dès lors, il est établi que les locaux loués comprennent un jardin d’usage privatif.

Le bailleur fait valoir à ce titre que l’élagage de l’arbre litigieux incombe au locataire qui doit le faire réaliser lui-même et à ses frais.

Toutefois, il convient de relever que le règlement d’habitation ne mentionne aucunement les arbres dans l’obligation d’entretien mais uniquement « les clôtures et haies vives formant limite entre deux jardins ».

Les haies vives font référence à des arbustes ou petits arbres. Or il est constaté, d’après le procès-verbal de commissaire de justice en date du 16 mai 2023, versé aux débats par le bailleur, que l’arbre litigieux est un grand arbre, évoqué dans les pièces comme étant un mûrier platane. Des photographies, également produites par le bailleur, démontrent qu’il s’agit d’un arbre dont les branches dépassent de plusieurs mètres la clôture séparative.

En l’absence de dispositions particulières au contrat de bail, il convient de se référer aux dispositions légales pour déterminer si l’entretien d’un tel arbre incombe au locataire.

Le Décret n°87-712 du 26 août 1987 indique en son article 1 que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Il indique en annexe qu’en présence d’un jardin, le locataire doit faire l’entretien courant des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes.

Il résulte de ces dispositions que l’élagage des arbres n’est pas systématiquement une charge incombant au locataire, qu’il revient au locataire de le faire à ses frais si les prestations qu’implique cet élagage demeurent de l’entretien courant.

Or il est constaté que l’arbre litigieux est un grand arbre, qui dépassent largement en hauteur et en largeur la clôture séparative des fonds. L’élagage de cet arbre peut donc être considéré comme une intervention lourde, nécessitant un équipement spécialisé ou du matériel spécifique.

Son élagage ne peut donc être considéré comme de l’entretien courant à la charge du locataire.

Dans ces conditions, Mme [T] n’a commis aucun manquement à ses obligations en ne procédant pas elle-même à l’élagage de cet arbre.

Sur le refus d’accès au logement

En présence d’une prestation qui n’incombe pas au locataire mais au bailleur, le locataire est dans l’obligation de laisser l’accès de son logement pour permettre de réaliser les travaux nécessaires à l’entretien des lieux.

Le bailleur produit à ce titre plusieurs pièces qui tendent à démontrer que Mme [T] n’a pas permis l’accès aux lieux loués : il verse un courrier recommandé en date du 30 mai 2023 informant Mme [T] de l’intervention prochaine d’une entreprise et lui demandant de lui laisser l’accès, puis un courrier recommandé du 27 septembre 2023 adressé à Mme [T], indiquant que la société SARIVIERE a informé CDC HABITAT du refus de cette dernière de laisser l’accès au jardin. Cette tentative d’intervention est confirmée par la production d’une lettre de commande en date du 27 septembre 2023 de la société SARIVIERE. En outre, un courrier électronique de Mme [T], en date du 24 août 2023, confirme son refus de laisser l’entreprise intervenir.

Toutefois, il est clairement établi par les pièces produites aux débats et notamment le courrier recommandé du 30 mai 2023 que le bailleur a sollicité cette prestation aux frais de la locataire.

Dans ces conditions, et alors que cette prestation est à la charge du bailleur, le refus de la locataire de laisser intervenir une entreprise, à ses propres frais, ne peut constituer un manquement justifiant la résiliation du bail.

S’agissant des autres refus d’accès au logement, le bailleur fait valoir que la locataire a refusé l’accès au logement à une entreprise mandatée pour le remplacement de la chaudière. Elle produit à l’appui de ce moyen un échange de courriers électroniques avec la société ISERBA qui indique qu’aucune intervention n’a eu lieu dans son logement, que Mme [T] a toujours refusé l’accès ou était absente, indiquant par téléphone qu’elle n’utilisait pas sa chaudière. Cette pièce concerne l’historique d’interventions de la société ISERBA, sans que cela soit rattachable à la prestation de changement de chaudière. Or le refus des interventions de la société ISERBA, pour le seul entretien de chaudière, alors qu’il est démontré par les pièces du dossier, une résiliation du contrat de gaz le 16 mars 2018, et donc une inutilisation de la chaudière, est par conséquent un manquement insuffisamment grave pour justifier à lui seul, la résiliation judiciaire du bail.

Il peut toutefois justifier cette résiliation en présence d’une répétition de ce comportement, qui permettrait de caractériser le critère de gravité que doit revêtir le manquement.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL produit également une note d’information en date du 25 juillet 2018, qui indique de façon générale le remplacement de 42 chaudières dans le parc social. Cette note générale n’est pas suivie d’une mise en demeure ou sommation personnellement adressée à Mme [T]. la S.A. CDC HABITAT SOCIAL produit seulement un courrier adressé à cette dernière en date du 24 mai 2019, dans lequel elle indique l’avoir sommé par huissier de laisser intervenir l’entreprise PROXISERVICE pour le remplacement de la chaudière. Toutefois, cette sommation ne figure pas dans les pièces versées au dossier. Aucun document émanant de la société PROXISERVICE ne permet non plus d’établir qu’ils se sont déplacés pour le remplacement de la chaudière dans ce logement.

En l’état de ces éléments, le bailleur échoue à démontrer un refus d’accès par la locataire.

S’agissant du refus d’accès pour l’intervention de la société BFM2C pour le remplacement des tableaux électriques, il est produit aux débats une sommation en date du 9 juin 2023 attestant de l’impossibilité pour cette dernière d’intervenir dans le logement loué par Mme [T] pour procéder à ces travaux. Mme [T] s’en défend en indiquant qu’elle n’a pas donné son accord pour procéder à ce changement, que les tableaux électriques fonctionnent parfaitement. Il sera relevé à cet égard qu’il n’appartient pas au locataire de discuter du bien fondée d’une intervention que le bailleur décide sur son bien, et qu’elle se devait de laisser l’entreprise accéder à son logement pour procéder aux travaux commandés par le bailleur.

Mme [T], en tant que locataire, est soumise à une obligation de laisser l’accès à son logement pour tout travaux, que ces travaux soient d’entretien ou d’amélioration, l’absence de qualité de propriétaire l’empêchant de discuter de la pertinence de ces travaux.

Toutefois, ces deux manquements avérés, à savoir l’absence d’intervention pour l’entretien de la chaudière et le refus d’accès pour le remplacement des tableaux électriques, ne revêtent pas, ni par leur incidence, en l’absence de danger démontré (non usage de la chaudière, résiliation du contrat de gaz et absence de motifs pour le remplacement des tableaux électriques) ni par leur répétition au nombre de deux fois, pour un bail conclu le 09 juin 2005, un caractère suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail, laquelle s’avérerait donc disproportionnée.

Sur la transformation des locaux et équipements sans l’accord du propriétaire

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL fait valoir que Mme [T] a procédé à la dépose de la chaudière sans l’accord du bailleur.

Toutefois, elle ne verse aucun élément de nature à démontrer la dépose de cette chaudière, et donc la transformation des locaux et équipements loués, le simple non usage de la chaudière ne constituant pas la preuve d’une dépose.

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter la S.A. CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de résiliation judiciaire du bail conclu avec Mme [U] [T].

Les demandes subséquentes en expulsion et en condamnation à une indemnité d’occupation seront également rejetées.

Sur la demande de laisser pénétrer le logement

L’article 7, e) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé « de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. (…) Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris. »

L’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

L’article L 131-3 du code des procédures civiles d’exécution précise que « l’astreinte, même définitive, est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir. »

En l’espèce, compte tenu du droit pour le bailleur, en qualité de propriétaire des lieux, de pénétrer le logement pour réaliser les travaux nécessaires à son entretien ou à son amélioration, et des deux manquements avérés de la locataire à son obligation de permettre l’accès aux lieux loués, ainsi qu’il en résulte des développements précédents, il y a lieu d’ordonner à Mme [U] [T] de laisser la S.A. CDC HABITAT SOCIAL, ou une entreprise mandatée par elle, pénétrer les locaux, y compris le jardin, afin de procéder à l’élagage de l’arbre litigieux, aux frais exclusifs du bailleur, et au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Il convient également d’assortir cette obligation d’une astreinte de 30 euros par refus ou empêchement d’accès au lieu, pendant un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement.

Aucun motif n’est formulé par la S.A. CDC HABITAT SOCIAL au soutien de sa demande tendant à ce que le juge se réserve la faculté de liquider l’astreinte. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement de la dette locative

Aux termes des articles combinés, 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à l’amélioration des rapports locatifs, 1103 et 1728 du code civil, tout locataire est redevable en application d’un contrat de bail du paiement du loyer et des charges appelées.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 comprend en annexe la liste des charges récupérables.

Il est constant que les provisions pour charges et régularisations de charges ne sont dues par le locataire que si elles correspondent aux charges réelles de ce dernier.

En l’espèce la S.A. CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un relevé de compte actualisé arrêté au 17 février 2025 mentionnant un solde débiteur de 495,16 euros.

Aucune autre pièce ne permet de retenir le montant réclamé à l’audience, de 700 euros.

Il est démontré par ce relevé de compte que Mme [T] ne paye plus la somme de 30,50 euros par mois depuis le mois de janvier 2024, correspondant aux provisions pour charges. Mme [T] conteste devoir payer les provisions pour charges, invoquant que ces provisions, prévues pour l’entretien de la ventilation mécanique, la robinetterie, l’entretien chaudière et le ramonage, ne sont pas exposées par elle.

Or il convient d’indiquer que ces charges sont conformes aux charges que le bailleur peut récupérer au sens du Décret précité, qu’en outre, le locataire est légalement tenu à une obligation d’entretien de la chaudière, de sorte que l’entretien et le ramonage sont obligatoires, sans que Mme [T] ne puisse se disposer de son obligation de paiement aux motifs qu’elle n’utiliserait pas la chaudière, ou qu’elle n’engagerait personnellement aucun frais d’entretien.

En outre, le bailleur produit un décompte individuel en date du 17 mai 2023 qui établit les charges par nature, et la part individuelle de la locataire par rapport aux charges totales.

Mme [T] était donc tenue de payer les provisions pour charges qu’elle s’est abstenue de verser depuis janvier 2024.

Il y a toutefois lieu de retirer du décompte la somme mentionnée en débit au titre des frais de contentieux d’un montant de 13 euros, qui ne fait pas partie à proprement parler de la dette locative.

Il en résulte une dette de charges d’un montant de 482,16 euros.

Mme [T] indique qu’un versement CAF sera directement effectué auprès du bailleur. Toutefois, au jour du jugement, aucun paiement actuel ne permet de réduire cette dette.

Elle sera donc condamnée à payer à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 482,16 euros au titre des charges locatives.

Sur la demande de dommages et intérêts

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL sollicite l’indemnisation du préjudice résultant de la résistance abusive de la locataire à ses obligations contractuelles s’agissant de l’élagage de l’arbre.

Compte tenu de tout ce qui précède sur la charge de cette obligation pesant sur le bailleur, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Mme [T] sollicite l’indemnisation d’un préjudice moral à hauteur de 2 000 euros.

Il y a lieu de relever que le caractère disproportionné de la présente action en expulsion par rapport aux manquements de la locataire a nécessairement fait subir à cette dernière un préjudice moral, lié aux tracas de la présente procédure et à l’anxiété générée par cette demande d’expulsion, qui sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 200 euros.

Sur les autres demandes reconventionnelles de Mme [T]

Compte tenu de la solution donnée au litige, en l’absence de preuve établie de la dépose de la chaudière, la demande de Mme [T] de condamnation du bailleur à produire la preuve de la modification des lieux loués est sans objet et sera rejetée.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL ayant produit les justificatifs des régularisations de charges, la demande de Mme [T] aux fins de la condamner à produire ces justificatifs sera rejetée.

Mme [T] ayant été condamnée à payer l’ensemble des provisions pour charges, sa demande en remboursement de charges indues sera rejetée.

Mme [T] ne justifie pas de l’intérêt de sa demande relative aux surfaces du logement, ni de la non-conformité du contrat de location. Ces demandes, non étayées, seront rejetées.

Enfin, s’agissant de sa demande tendant à déclarer une clause contractuelle non écrite, elle ne produit aucun moyen de défense au soutien de sa demande tendant à voir l’article 5 des conditions particulières du contrat non écrit, qui établirait le déséquilibre significatif des droits des parties en prévoyant le règlement de provisions pour charges, dans la mesure où le bailleur doit communiquer les justificatifs de ces charges, par la suite, pour la régularisation annuelle. Dans ces conditions sa demande sera rejetée.

Sur demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL, succombant en sa demande principale en résiliation et expulsion, sera condamnée aux dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, il y a lieu de rejeter la demande de la la S.A. CDC HABITAT SOCIAL au titre des frais irrépétibles.

Mme [U] [T] ayant elle aussi succombé partiellement, il y a lieu de rejeter sa demande de frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce la nature du litige est compatible avec l’exécution provisoire. Dès lors il convient de constater l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la demande de résiliation judiciaire, motivée par les impayés de loyers, irrecevable ;

REJETTE les autres demandes d’irrecevabilité formulée par Mme [U] [T] ;

DECLARE la demande de la S.A. CDC HABITAT SOCIAL en résiliation judiciaire du bail, pour les autres manquements contractuels recevable ;

DEBOUTE la S.A. CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de résiliation judiciaire du bail conclu avec Mme [U] [T] le 09 juin 2005 sur le pavillon situé [Adresse 3] et de ses demandes subséquentes en expulsion et en indemnité d’occupation ;

ORDONNE à Mme [U] [T] de laisser l’accès aux locaux loués, y compris le jardin, à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL ou à une entreprise mandatée par cette dernière, aux fins de procéder à l’élagage de l’arbre, aux frais exclusifs de la CDC HABITAT SOCIAL;

DIT que cette obligation de faire est assortie d’une astreinte de 30 euros par infraction, constituée par le refus ou l’empêchement d’accéder aux locaux loués, pendant un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [U] [T] à verser à la S.A. CDC HABITAT SOCIAL la somme de 482,16 euros au titre des charges locatives pour la période du 31 décembre 2023 au 17 février 2025 ;

DEBOUTE la S.A. CDC HABITAT SOCIAL de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.A. CDC HABITAT SOCIAL à payer à Mme [U] [T] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Mme [U] [T] de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.A. CDC HABITAT SOCIAL aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE chacune des parties de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement ;

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection