N° RG 25/01517 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OAE7

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/01517

N° Portalis DB2E-W-B7J-OAE7

Minute n°26/

Copie exec. à :

— M^e Florence APPRILL-THOMPSON

— défenderesse

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

13 FEVRIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. [Adresse 3]

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, substituée par M^e Laurent BOISRAME, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Madame [Z] [Q]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 4]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [V] [U], auditeur de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 13 Février 2026.

ORDONNANCE :

Contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 21 mars 2019, la SA HABITATION MODERNE a loué à Madame [Z] [Q] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 357,59 euros outre 214,66 euros de provision pour charges, payable à terme échu au plus tard le dernier jour du mois.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2025, la SA [Adresse 3] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 997,83 euros au titre des loyers et charges échus au mois 17 juin 2025 inclus.

Les impayés de loyer ont été signalés le 20 juin 2025 à la caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025, la SA HABITATION MODERNE a fait assigner Madame [Z] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner la locataire par provision à payer la somme de 2 645,27 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 25 août 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 16 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 décembre 2025.

A cette audience, la SA [Adresse 3], représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 1 245,76 euros, au titre des loyers et charges échus au 10 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus. La demanderesse précise que la locataire a repris le paiement du loyer et de ce fait indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Citée par acte délivré à personne, Madame [Z] [Q] est présente. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais précise avoir procédé à plusieurs paiements notamment la veille de l’audience pour apurer la dette locative ce dont elle justifie. Elle expose qu’il lui reste une dette locative de 225 euros qu’elle indique être en capacité de verser prochainement. Elle sollicite ainsi des délais de paiement et le maintien dans les lieux. Elle précise élever seule ses trois enfants mineurs.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 23 octobre 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquels la locataire élève seule ses trois enfants mineurs, elle perçoit 1 917,86 euros de ressources mensuelles composés du RSA et d’allocations diverses, elle a 1 072,85 euros de charges mensuelles. La dette locative s’est constituée lorsqu’il a été mis fin à sa période d’essai en tant qu’aide-soignante en décembre 2024 et en raison d’une suspension d’allocations. Elle a repris le paiement du loyer en versant un supplément pour apurer la dette. Dans ces conditions, le service propose un apurement de la dette en 10 mois et un maintien dans les lieux.

L’affaire est mise en délibéré au 13 février 2026. La SA HABITATION MODERNE est autorisée à produire en cours de délibéré et ce, au plus tard pour le 18 décembre 2025 un décompte actualisé compte tenu des versements effectués par la locataire la veille de l’audience.

Le 11 décembre 2025, le conseil de la bailleresse a fait parvenir à la juridiction de céans un décompte actualisé au 10 décembre 2025 faisant état d’une dette locative de 225,76 euros, le conseil a indiqué une nouvelle fois être d’accord pour l’octroi de délais de paiement à la locataire.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 20 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 septembre 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 décembre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023, seule applicable eu égard à la date du contrat de bail conclu entre les parties, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 9 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 25 juin 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 26 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA [Adresse 3] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges au 10 décembre 2025 confirmant les déclarations de Madame [Z] [Q] et les justificatifs de versements effectués jusqu’à la veille de l’audience. La SA HABITATION MODERNE prouve ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort de la position de l’ensemble des parties et des pièces fournies qu’au 10 décembre 2025, la dette locative de Madame [Z] [Q] s’élève à la somme de 225,76 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de novembre 2025. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme à titre de provision.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte tenu de l’évolution de la dette.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire, de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, de la modicité de la dette locative qui a été quasiment apurée et de l’accord de la bailleresse, il y a lieu d’accorder à Madame [Z] [Q], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 4 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 50 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si la locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [Z] [Q] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Madame [Z] [Q] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Z] [Q] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Par ailleurs, il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA [Adresse 3] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 mars 2019 entre la SA HABITATION MODERNE, d’une part, et Madame [Z] [Q], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 26 août 2025 ;

CONDAMNONS Madame [Z] [Q] à verser à la SA [Adresse 3] la somme de 225,76 euros au titre des loyers et charges impayés (décompte arrêté au 10 décembre 2025, terme du mois de novembre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [Z] [Q] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 3 mensualités de 50 euros chacune et une 4ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Z] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA HABITATION MODERNE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [Z] [Q] soit condamnée à verser à la SA [Adresse 3] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTONS la SA HABITATION MODERNE du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS Madame [Z] [Q] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 13 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS