N° RG 25/01525 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OAHM

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/01525 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OAHM

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN

Mme [K] [A]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

20 MARS 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. [Adresse 3], S.A.E.M. L

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous n° 568501415 prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 183

PARTIE REQUISE :

Madame [K] [A] née [T]

demeurant [Adresse 5]

[Localité 4]

Comparante assistée de Mme [L] [P] (sa belle-fille),

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier lors des débats

Fanny JEZEK, Greffier lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 20 Mars 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2001 avec prise d’effet au 1er janvier 2002, la SA HABITATION MODERNE a loué à Monsieur [R] [A] et Madame [D] [A] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 158,12 euros hors outre 102,07 euros de provision pour charges, payable à terme échu au plus tard au dernier jour du mois.

Monsieur [R] [A] s’est remarié avec Madame [K] [T] le 9 mai 2015.

Monsieur [R] [A] est décédé le 28 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2025, la SA [Adresse 3] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 651,18 euros au titre des loyers et charges échus au mois 11 août 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 novembre 2025, la SA [Adresse 3] a fait assigner Madame [K] [A] née [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

* constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

* ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués,

condamner la locataire à payer à titre de provision la somme de 3 068,08 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 23 octobre 2025,

* condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers indexés et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

* lui réserver le droit au décompte définitif des charges,

* condamner la locataire à payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 5 novembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 13 janvier 2026.

A cette audience, la SA HABITATION MODERNE, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 329,55 euros, au titre des loyers et charges échus au 9 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi de délais de paiement aux motifs que la locataire ne règle plus les loyers depuis le mois de mai 2025, qu’un versement est certes intervenu le 9 janvier 2026 mais qu’à hauteur de 400 euros alors que le loyer est de 575 euros. Elle indique que le logement n’est plus adapté à la locataire car il est trop grand. Elle précise qu’elle ne procédera pas à l’expulsion mais souhaite obtenir un titre exécutoire à l’encontre de la locataire.

Citée par acte délivré à étude, Madame [K] [A] née [T] comparaît assistée de Madame [L] [P], son ex-belle fille qui assiste la défenderesse pour lui traduire en langue turque les déclarations à l’audience. Elle ne conteste pas la demande ni le montant de la dette. Elle précise que son époux est décédé et qu’elle perçoit une pension de retraite qui fait l’objet d’une retenue en raison de dette de son époux auprès de la CARSAT. Son ex-belle fille indique que la défenderesse n’a pas de famille en France et n’ai pas d’aide financière ni d’appui pour l’accueillir, qu’il n’est pas possible de l’expulser, la défenderesse ayant 78 ans. Elle propose d’apurer la dette par mensualité de 150 euros.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 31 décembre 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquels, la locataire vit seul dans un logement de 3 pièces suite au décès de son époux, que ses ressources ne sont consitutées que de la pension de réversion d’un montant de 600 euros qui fait l’objet d’une retenue à hauteur de 150 euros, que cette retenue a été mise en place jusqu’en 2028 à la suite d’un trop-perçu de son défunt époux de la part de la CARSAT, qu’elle perçoit ainsi que 450 euros alors que ses charges mensuelles sont de 725 euros. Compte tenu de sa situation financière précaire, elle ne peut faire face à son loyer pour un logement qui est inadapté à ses besoins. Il est préconisé son relogement par le bailleur social dans un appartement plus adapté en précisant que le FSL pourra intervenir dans ces conditions, un maintien dans les lieux avec des délais de paiement.

L’affaire est mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

* Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 25 août 2025. soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 novembre 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

* Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 5 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 janvier 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

* Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 8 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 22 août 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 23 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Madame [K] [A] née [T] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA [Adresse 3] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Madame [K] [A] née [T] n’émet aucune contestation concernant la dette locative telle qu’exposée par le bailleur.

Il ressort ainsi des pièces fournies qu’au 9 janvier 2026, la dette locative de Madame [K] [A] née [T] s’élève à la somme de 4 329,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de décembre 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme à titre de provision.

* Sur l’indemnité mensuelle d’occupation

Madame [K] [A] née [T] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à titre de provision pour la période courant du mois de janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [K] [A] [T] sollicite des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois pour apurer la dette locative en sus du paiement des loyers.

A la lumière des décomptes versés par le bailleur, force est de constater que la dette locative est assez ancienne et remonte à plus de deux années et que le loyer courant n’est pas versé en totalité, le dernier paiement effectué par le locataire remonte au mois d’avril 2025, les prélèvements ultérieurs étant tous rejetés et seuls les APL et RLS intervenant.

Il est manifeste que la situation financière de la locataire ne permet nullement de faire face au loyer ni même d’autres charges mensuelles, percevant seulement 450 euros par mois pour faire face à l’ensemble de ses besoins et charges.

Dans ces conditions et au regard de l’absence d’accord du bailleur, il y a lieu de rejeter la demande en délais de paiement formée par Madame [K] [A] née [T].

IV. Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [K] [A] née [T] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamnée aux entiers dépens.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la SA HABITATION MODERNE les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 novembre 2001 avec prise d’effet au 1er janvier 2002 entre la SA [Adresse 3], d’une part, et Monsieur [R] [A] et Madame [K] [A] née [T], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] à [Localité 4] sont réunies à la date du 23 octobre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [K] [A] née [T] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [K] [A] née [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés au bailleur, la SA HABITATION MODERNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [K] [A] née [T] à verser à la SA [Adresse 3] à titre de provision la somme de 4 329,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 9 janvier 2026, mois de décembre 2025 inclus) ; CONDAMNONS Madame [K] [A] née [T] à verser à la SA HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTONS Madame [K] [A] née [T] de sa demande en délais de paiement ;

DÉBOUTONS la SA [Adresse 3] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS Madame [K] [A] née [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNONS la transmission d’une copie de la présence décision à Monsieur le préfet du Bas-Rhin.

Le Greffier Le Président

Fanny JEZEK Gussun KARATAS