Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s4, 28 janvier 2026, n° 25/06079

TJ Strasbourg 28 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la créance du Syndicat des copropriétaires était justifiée par des documents probants, confirmant l'obligation de la SCI de s'acquitter des charges.
Accepté
Frais de recouvrement imputables au copropriétaire défaillant
La cour a jugé que certains frais de recouvrement étaient justifiés et devaient être remboursés par la SCI INTER ATLAS.
Accepté
Faute de la SCI INTER ATLAS entraînant un préjudice
La cour a reconnu que le comportement de la SCI INTER ATLAS avait causé un préjudice direct au Syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que la SCI INTER ATLAS, en succombant, devait rembourser les frais de justice au Syndicat.

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s4, 28 janv. 2026, n° 25/06079
Numéro(s) :	25/06079
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Paul STIEBERTMireille STIEBERT-LACOUR
Parties :	Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE “ [ Adresse 9 ] ” c/ S.C.I. INTER ATLAS

Texte intégral

N° RG 25/06079 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NWPE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 7]

11ème civ. S4

N° RG 25/06079 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NWPE

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Mireille LACOUR

Le Greffier

M^e Mireille LACOUR

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

28 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires IMMEUBLE “[Adresse 9]”

situé [Adresse 5]

agissant par son syndic en exercice, la S.A.S. Foncia Alsace Bourgogne Franche Comte, agissant elle-même par son Président, en exercice

représentée par M^e Jean-Paul STIEBERT, substituant M^e Mireille LACOUR, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 40

DEFENDERESSE :

S.C.I. INTER ATLAS

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis, [Adresse 1],

[Localité 6]

non comparante, non représentée

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Vice-Président

Fanny JEZEK, Greffier

[Y] [I], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Vice-Président, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 28 Janvier 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Vice-Président

et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/06079 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NWPE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI INTER ATLAS est propriétaire des lots 2, 7, 15 et 20 au sein de la copropriété située [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (Syndicat des copropriétaires) a fait assigner la SCI INTER ATLAS devant la 11ème Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer,sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de cette dernière à lui payer :

* la somme de 2.700,26 € à titre de solde sur les charges et travaux arriérés entre le 31 mai 2024 et le 1er mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 26 février 2025 ;

* la somme de 951,54 € au titre des frais de recouvrement qu’il a exposés, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 26 février 2025;

* la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier et résistance abusive ;

* la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les dépens.

Il se fonde sur les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que du décret du 17 mars 1967 en ce qui concerne le paiement des charges de copropriétés et frais de recouvrement tels que figurant dans le relevé de compte. Il invoque également la clause d’agravation des charges se trouvant en page 12 du règlement de copropriété, relative au règlement des charges, et plus précisément aux frais et honoraires exposés pour le recouvrement des charges qui doivent rester à la charge du débiteur.

Il précise également, pour appuyer sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du Code Civil que les manquements répétés de la SCI INTER ATLAS, qui se refuse à s’acquitter régulièrement des charges de copropriété sans justifier de raison valable constitue une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain; qu’en outre ce non-paiement régulier des charges le prive de la trésorerie nécessaire au fonctionnement de la copropriété.

A l’audience du 17 novembre 2025, date à laquelle l’affaire a été évoquée, le Syndicat des copropriétaires, régulièrement représenté par son conseil, reprend les prétentions et moyens développés dans son assignation.

Il réactualise sa dette, indiquant que celle-ci est désormais de 3.441,36 € en ce qui concerne le charges impayées, les frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1967 demeurant inchangés.

Bien que régulièrement assigné par dépôt à l’étude de Me [L] [C], Commissaire de Justice à Strasbourg le 26 mai 2025, la SCI INTER ATLAS ne s’est pas présentée ni fait représenter.

Le jugement sera par conséquent réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

Aux termes des articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire est personnellement tenu de régler sa quote-part de charges dès l’instant où les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale et le budget prévisionnel effectivement voté par l’assemblée générale et il a l’obligation impérative de s’en acquitter.

Selon l’article 1353 du Code Civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Si le syndic a compétence exclusive s’agissant du recouvrement des charges, ce dernier doit rapporter la preuve de la réalité, de la liquidité et l’exigibilité de la créance alléguée.

En l’espèce, la créance du Syndicat des copropriétaires est suffisamment jusitifiée par les pièces suivantes :

— un extrait du Livre Foncier en date du 16 mai 2025 démontrant que la SCI INTER ATLAS est propriétaire des lots 2, 7, 15 et 20 au sein de la copropriété située [Adresse 3] à 67000 Strasbourg ;

— le contrat de syndic approuvé par assemblée générale du 9 janvier 2025 et portant sur la période du 9 janvier 2025 au 29 septembre 2027 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 19 janvier 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, ajustant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 et adoptant la résolution relative à la détermination de la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour l’exercice du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 11 décembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 et adoptant la résolution relative à la détermination de la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 11 décembre 2023 approuvant les comptes de l’exercice du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, votant le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2025 au 31 mars 2026 et adoptant la résolution relative à la détermination de la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour l’exercice du 1er avril 2025 au 31 mars 2026 ;

— un extrait du règlement de copropriété concernant l’immeuble situé [Adresse 4] et daté du 27 novembre 2000 duquel il résulte : paragraphe « règlement des charges » page 12 que « tous les frais et honoraires quelconques exposés pour le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire resteront à la charge du débiteur » ;

— les appels de fonds (provision sur charges et cotisation fonds travaux) pour les périodes suivantes : du 1er avril 2023 au 30 juin 2023, du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023, du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2023, du 1er janvier 2024 au 31 mars 2024, du 1er avril 2024 au 30 juin 2024, du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024, du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024, du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025, du 1er avril 2025 au 30 juin 2025, du 1er juillet 2025 au 30 septembre 2025 et du 1er octobre 2025 au 31 décembre 2025 ;

— le bilan annuel des charges du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et le bilan annuel des charges du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 ;

— un extrait de compte arrêté au 1er octobre 2025, duquel il résulte que la SCI INTER ATLAS s’est acquittée sur la période du 1er avril 2023 au 31 mai 2025 de règlements d’un montant de 3.170,85 € ;

— une sommation de payer les charges de copropriété délivrée par voie de commissaire de justice en date du 26 février 2025 et portant sur la somme de 3.099,26 € au titre du solde sur charges de copropriété ainsi que la facture de l’huissier de justice en ce qui concerne cette sommation de payer d’un montant de 153,54 € ;

— un jugement du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11ème chambre civile, en date du 15 février 2024 et ayant notamment condamné la SCI INTER ATLAS à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.811,24 € au titre des charges dues à la date du 13 mars 2023, provisions sur charges pour la période du 1er trimestre incluses, ainsi que la somme de 172,38 € au titre des frais de recouvrement, majorée des intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023.

Le Tribunal ne peut pas prendre en compte la provision sur charges ainsi que les cotisations fonds de travaux pour la période du 1er juillet 2025 au 31 décembre 2025, soit les 3ème et 4ème trimestres de l’année 2025.

En effet, il s’agit d’une demande nouvelle depuis l’assignation, celle-ci s’arrêtant aux charges et fonds de travaux dus au 26 mai 2025 (appels de fonds du 2ème trimestre 2025 inclus) ; la SCI INTER ATLAS étant absente lors de l’audience et la demande n’ayant pas été signifiée à la défenderesse, elle n’a pas été soumise au principe du contradictoire.

La demande portant sur la période du 1er juin 2025 au 31 décembre 2025 est donc irrecevable.

Les pièces produites justifient une créance du Syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI INTER ATLAS d’un montant de 2.700,26 €, au titre de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

La SCI INTER ATLAS, non comparante, ne justifie d’aucune contestation ni paiement libératoire, excepté les versements d’un montant de 3.170,85 € et dont il a déjà été tenu compte pour fixer la créance précitée.

Elle sera ainsi condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires au titre des arriérés de charges et travaux et d’avance de trésorerie dus pour la période du 1er avril 2023 au 31 mai 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus et bilan annuel des charges du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 compris, la somme de 2.700,26 €.

Conformément aux dispositions de l’article l’article 36 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 2.700,26 € à compter du 26 février 2025 date de la sommation de payer.

Le Syndicat des copropriétaires sollicite également la somme de 951,54 € au titre de l’article 10-1 de la loi précitée, laquelle est décomposée de la manière suivante :

—  153,54 € au titre de la sommation de payer les charges de copropriété en date du 26 février 2025 ;

—  399 € au titre des frais de transmission à l’huissier de justice ;

—  399 € au titre des frais de transmission à l’avocat.

Il résulte des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes de huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En vertu de ce texte, les dépenses engagées pour le recouvrement amiable de charges communes ne constituent plus des charges incombant au syndicat au titre de l’administration de l’immeuble mais doivent être portées au débit du compte du copropriétaire défaillant.

De même, conformément au décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 de la loi Alur du 24 mars 2014, modifiant le décret n° 67-233 du 17 mars 1967, constituent des prestations particulières pouvant justifier une rémunération du syndic en complément du forfait et étant imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires les frais de recouvrement listés ainsi qu’il suit (article 9.1 dudit décret du 26 mars 2015) :

— mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— relance après mise en demeure,

— constitution d’un dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

— suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

En l’espèce, le coût de la sommation de payer du 26 février 2025 pour un montant de 153,54 € constitue bien des frais nécessaires imputables au copropriétaire défaillant.

Cependant, la constitution de dossier pour l’huissier de justice et celle pour l’avocat ne se justifient qu’en cas de diligence exceptionnelle, laquelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Or, en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires ne produit aucun élément démontrant que l’action du syndic a été difficile et qu’il ait dû effectuer des diligences exceptionnelles.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande concernant la somme de 798 € au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La syndic se prévaut de la clause d’aggravation des charges prévue dans le règlement de copropriété selon laquelle « tous les frais et honoraires quelconques exposés pour le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire resteront à la charge du débiteur » pour que le coût de la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ainsi que celui du suivi du dossier à l’avocat soit pris en charge par la SCI INTER ATLAS.

Néanmoins, l’article 10-1de la loi du 10 juillet 1965 est d’ordre public selon l’article 43 de la même loi et la clause d’aggravation des charges résultant du règlement de copropriété ne saurait exonérer le Syndicat des copropriétaires de justifier du caractère nécessaire des frais exposés mis à la charge de la SCI INTER ATLAS ni faire obstacle au pouvoir de contrôle du caractère nécessaire des frais que le juge tient de l’article précité.

Dès lors, la demande concernant la somme de 798 € sera également rejetée à ce titre.

La SCI INTER ATLAS sera par conséquent condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 153,54 € au titre frais de recouvrement tels que prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025, date de la sommation de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du Code Civil que les intérêts moratoires constituent la sanction normale de retard de paiement et que l’obtention par le créancier de dommages et intérêts distincts reste subordonnée à la preuve qu’il a subi un préjudice indépendant de ce retard causé par un débiteur de mauvaise foi.

Le Syndicat des copropriétaires justifie que la SCI INTER ATLAS a déjà été condamnée par jugement du 15 février 2024 rendu par le Tribunal Judiciaire de Strasbourg à régler des charges de copropriété impayées.

Le relevé de compte de la copropriétaire défenderesse démontre que celle-ci ne s’acquitte pas régulièrement du paiement de ses charges.

En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, la SCI INTER ATLAS a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En outre, sa carence à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

La SCI INTER ATLAS, qui succombe, sera condamné aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

L’issue de la procédure et l’équité justifient que la SCI INTER ATLAS soit condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires situé [Adresse 4], la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire s’applique de plein droit aux décisions de première instance.

Celle-ci est non seulement compatible avec la nature du litige mais rendue opportune par l’objet de la demande et l’absence de contestation. Aucun élément ne justifie donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DIT que la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] tendant au paiement des charges et travaux dus sur la période du 1er juin 2025 au 31 décembre 2025 est irrecevable, faute d’avoir été soumise au principe du contradictoire ;

CONDAMNE la SCI INTER ATLAS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] :

— la somme de 2.700,26 € au titre au titre des arriérés de charges, cotisation fonds travaux et travaux dus pour la période du 1er avril 2023 au 31 mai 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus et bilan annuel des charges du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 compris, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 ;

— la somme de 153,54 € au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 ;

CONDAMNE la SCI INTER ATLAS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI INTER ATLAS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE la SCI INTER ATLAS aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Fanny JEZEK Véronique BASTOS