N° RG 25/03486 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQOA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/03486

N° Portalis DB2E-W-B7J-NQOA

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Laurent BOISRAME

M^e Sarah LAGHA

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Laurent BOISRAME

M^e Sarah LAGHA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

12 MAI 2026

DEMANDERESSE :

S.A. LIVIE

RCs de [Localité 3] N° 842 127 532

[Adresse 3]

Représentée par son Directeur Général M. [M] [H]

[Localité 4]

représentée par M^e Sarah LAGHA, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 208

DEFENDERESSE :

Madame [P] [C]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Laurent BOISRAME, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 315

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Mai 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 24 juillet 2019 à effet du 29 juillet 2019, la SA d’HLM BATIGERE, aux droits de laquelle vient la SAS LIVIE, a consenti à Madame [P] [C] un bail d’habitation sur un logement sis [Adresse 5] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 532.88 euros outre la somme de 134.96 euros au titre des provisions pour charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SA LIVIE a fait signifier à Madame [P] [C] le 4 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 5810.32 euros.

Par acte délivré le 16 avril 2025, la SA LIVIE a fait assigner Madame [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG, afin de constat de la résiliation de plein droit du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

A l’audience du 13 mars 2026, la SA LIVIE, représenté par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance en actualisant la dette locative aux fins de voir :

— Dire son assignation recevable et bien fondée,

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail,

— Ordonner l’expulsion de Madame [P] [C] du logement donné à bail ainsi que tout occupants de son chef,

— Ordonner que le sort du mobilier restant dans les lieux soit soumis aux dispositions de l’article R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec au besoin le concours de la force publique,

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 5 avril 2025 à la somme de 750.20 euros,

— Ordonner que le montant des indemnités d’occupation suive le montant des loyers et charges dus, révisables, comme ils l’auraient été en cas de poursuite du bail,

— Condamner Madame [P] [C] à lui payer ladite indemnité d’occupation à compter du 5 avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner Madame [P] [C] à lui payer la somme 5682.40 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance,

— Dire que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner Madame [P] [C] à lui payer la somme de 1000.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [P] [C] aux dépens

— Rappeler l’exécutoire provisoire de la décision à intervenir,

La SA LIVIE expose que Madame [P] [C] n’a pas régularisé la situation d’impayés dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer. Elle soutient être fondée en application des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, à solliciter la résiliation de plein droit du bail. Elle précise que la dette locative n’a pas augmenté et que le règlement des loyers courants a repris. Elle ne s’oppose pas à des délais de paiement.

Madame [P] [C], représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions aux fins de voir :

— Lui donner acte de ce qu’elle s’acquitte du loyer courant et que l’arriéré locatif ne s’est pas aggravé,

— Lui accorder les plus larges délais de paiement sur 3 années,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire durant ce délai,

— Débouter la SA LIVIE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [P] [C] expose occupée le logement donné à bail avec sa fille âgée de 11 ans dont elle subvient seule aux besoins en raison de la carence du père qui a d’ailleurs été condamné par la juridiction correctionnelle de [Localité 1] pour abandon de famille le 1er avril 2025. Elle fait valoir avoir rencontré des problèmes de santé ne lui ayant pas permis de reprendre une activité professionnelle jusqu’en septembre 2024 dans le cadre de CDD d’une durée chacun de 6 mois et percevoir un revenu mensuel de 1950.00 euros. Elle indique bénéficier également des APL à hauteur de 33.00 euros par mois. Elle sollicite, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’octroi de délais de paiement sur 3 années, en précisant avoir repris le règlement des loyers courants et diminué le montant de la dette locative par versements successifs qui s’élève en février 2026 à la somme de 2917.90 euros.

Il a été donné lecture à l’audience du rapport d’enquête sociale.

La décision a été mise en délibéré au 12 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes.

L’assignation a été notifiée le 17 avril 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 13 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il est justifié de la notification de la situation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 février 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 16 avril 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes de résiliation du bail, expulsion de la locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnité d’occupation, seront déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [P] [C] ferait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, et le commandement de payer, signifié à la locataire le 4 février 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 5810.32 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 4 avril 2025 à minuit.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce il est produit un décompte actualisé au 6 mars 2026 aux termes duquel Madame [P] [C] reste redevable, après déduction d’office, le cas échéant, des frais de poursuite en application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de la somme de 2917.90 euros, échéance de février 2026 incluse.

Madame [P] [C] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette qu’elle reconnaît.

Elle sera par conséquent condamnée à verser à la SA LIVIE la somme de 2917.90 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de capitalisation des intérêts.

En application de l’article 1343-2 du code civil qui dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce il ressort du décompte précité que le règlement des loyers courants a repris et que Madame [P] [C] a également effectué des règlements en sus permettant de ramener la dette locative de la somme de 5682.40 euros visée dans l’acte introductif d’instance à la somme de 2917.90 euros en mars 2026.

Madame [P] [C] justifie avoir perçu en 2024 la somme annuelle de 15677.00 euros soit la somme mensuelle de 1306.00 euros selon avis d’imposition 2025. Elle produit une attestation de la CAF démontrant qu’elle perçoit la somme de 166.35 euros par mois au titre de la prime d’activité outre les APL à hauteur de 33.00 euros. Elle produit également deux contrats de travail pour des durée du 8 septembre 2025 au 3 mars 2026 et du 3 mars 2026 au 2 septembre 2026 pour un emploi en qualité de technicien hospitalier et des bulletins de salaire des mois de novembre 2025 et janvier 2026 faisant état de revenus mensuels d’environ 1950.00 euros.

Elle produit enfin un extrait d’un rôle d’une audience correctionnelle du tribunal judiciaire de STRASBOURG dont il ressort que Monsieur [Q] [S], Madame [P] [C] figurant au rôle en tant que victime, a été reconnu coupable de faits d’abandon de famille du fait du non-paiement d’une pension alimentaire.

En considération de ces éléments ainsi que de la proposition de règlement présentée à l’audience par Madame [P] [C] et de l’accord de la SA LIVIE, la défenderesse sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les conséquences du non-respect des délais de paiement accordés.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En l’espèce si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet du fait des délais accordés, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera :

— le rétablissement des effets de la clause résolutoire et qu’à défaut pour Madame [P] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA LIVIE faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant.

Le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— la condamnation solidaire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 4 avril 2025 à minuit, soit la somme de 750.20 euros et jusqu’au départ définitif des lieux, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail,

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Madame [P] [C] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 2917.90 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 4 avril 2025 à minuit.

Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [P] [C], parties perdantes, sera condamnée aux dépens, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [P] [C], tenus aux dépens, sera condamnée à payer à la SA LIVIE la somme de 200.00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de la SA LIVIE à l’encontre de Madame [P] [C] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation au contrat de bail conclu le 24 juillet 2019 entre la SA LIVIE et Madame [P] [C] concernant le logement sis [Adresse 6] à [Localité 5], sont réunies à la date du 4 avril 2025 à minuit ;

CONDAMNE Madame [P] [C] à payer à la SA LIVIE la somme de 2917.90 euros (deux mille neuf cent dix-sept euros et quatre-vingt-dix centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation due au 12 mars 2026, échéance de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

AUTORISE Madame [P] [C], tenue par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette en 36 mensualités de 81.00euros (quatre-vingt-un euros), la dernière mensualité pour solder la dette;

DIT que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DIT que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, restée même partiellement impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception aura pour effet :

— que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

— qu’à défaut pour Madame [P] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA LIVIE faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

— que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Madame [P] [C] seront condamnés solidairement à verser à la SA LIVIE, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail soit la somme de 750.20 euros (sept cent cinquante euros et vingt centimes) jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs, payable au prorata temporis de l’occupation et révisable conformément aux clauses du bail, étant précisé que cette indemnité produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et ne sera due, le cas échéant, sous déduction des sommes auxquelles Madame [P] [C] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 2917.90 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 4 avril 2025 à minuit;

DIT que, sous ces réserves, les demandes de la SA LIVIE tendant à l’expulsion de Madame [P] [C] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATE qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [P] [C] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

CONDAMNE Madame [P] [C] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [P] [C] à payer à la SA LIVIE la somme de 200.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE