N° RG 25/07717 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZVR

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/07717

N° Portalis DB2E-W-B7J-NZVR

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Catherine SOUDANT

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Roger LEMONNIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

10 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, Immatriculée au R.C.S de [Localité 3] N° 824 541 148

[Adresse 3]

Prise en la personne de son Directeur Général

[Localité 4]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Catherine SOUDANT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire: 343

DEFENDEURS :

Madame [K] [W]

Monsieur [C] [B]

Domiciliés ensemble [Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 5]

non comparants, non représentés

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Avril 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 13 juillet 2023, la société INLI GRAND EST a consenti à Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] un bail d’habitation sur un logement et une place de stationnement situé [Adresse 6] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 730.00 euros s’agissant du logement, outre 252.00 euros au titre des provisions pour charges ainsi qu’un loyer mensuel de 50.00 euros s’agissant de la place de stationnement. Un dépôt de garantie a été fixé à la somme de 780.00 euros.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du paiement du loyer et des charges par acte en date du 13 juillet 2023 dans le cadre du dispositif VISALE.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à la société INLI GRAND EST la somme totale de 8984.54 euros représentant les loyers impayés du mois d’août 2023 au mois de juin 2025 selon quittance subrogative du 25 juin 2025 et fait délivrer le 13 mai 2024 à Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] un commandement de payer la somme de 3448.52 euros en principal et visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte délivré le 30 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des locataires, et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers pris en charge au titre de l’assurance et d’une indemnité d’occupation.

A l’audience du 13 février 2026, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

A titre subsidiaire :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— Condamner solidairement Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] paiement de la somme de 4485.34 euros, actualisée à l’audience à la somme de 4869.34 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 3448.52 euros à compter du commandement de payer du 13 mai 2024, et pour le surplus à compter de l’acte introductif d’instance,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant actuel du loyer augmenté des charges,

— Condamner solidairement Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par quittance subrogative,

— Condamner solidairement Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] à lui payer la somme de 800.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— Condamner in solidum Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] en tous les dépens y compris le coût du commandement de payer,

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES soutient notamment qu’en sa qualité de caution elle est subrogée dans tous les droits du créancier bailleur désintéressé contre le locataire en application de l’article 2306 du code civil et est fondée notamment à engager une procédure en résiliation du bail aux lieu et place du bailleur selon la jurisprudence constante et d’obtenir la condamnation de la locataire au paiement aux sommes versées au titre de la garantie des loyers outre les indemnités d’occupation.

Elle soutient que Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] n’ont pas régularisé la situation d’impayés dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer si bien que la clause résolutoire est acquise. A défaut, elle sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail pour non-paiement des loyers constituant un manquement grave aux obligations du locataire.

Elle estime son action est recevable pour avoir été introduite dans le délai triennal de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle actualise sa créance à la somme de 4869.34 euros.

Bien que cités par dépôt à l’étude, Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W], ne se sont pas présentés à l’audience ni fait représenter. Susceptible d’appel, le jugement sera réputé contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Un rapport d’enquête sociale du 9 février 2026 a été déposé au greffe du tribunal duquel il ressort que Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] n’ont pas honorés certains rendez-vous ne permettant pas la réalisation du budget familial.

La décision a été mise en délibéré au 10 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes.

En application de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La caution qui a payé les loyers au bailleur peut exercer en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressée, l’action en résiliation du bail, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers ne viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

En l’espèce il est justifié d’un contrat de cautionnement signé le 13 juillet 2023 entre La société INLI GRAND EST et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et d’une quittance subrogative en date 25 juin 2025 attestant du règlement au bailleur de la somme en principal de 8984.54 euros au titre des loyers impayés des mois d’août 2023 à juin 2025.

Par ailleurs, la situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 mai 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 30 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 31 juillet 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 13 février 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion des locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation doivent être déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] feraient l’objet actuellement d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, clause 10, et le commandement de payer, signifié aux locataires le 13 mai 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 3448.52 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Il y a lieu ainsi de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 13 juillet 2024 à minuit.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir réglé l’arriéré locatif au lieu et place du locataire selon quittance subrogative précitée.

Elle justifie également d’une attestation des montants payés et des montants recouvrés en date du 18 juillet 2025 faisant état d’une somme restant due d’un montant de 4485.34 euros.

Si elle produit un détail de sa créance actualisé au 3 février 2026 qui fait état d’une créance due d’un montant de 4869.34 euros au 8 janvier 2026, cette actualisation de la créance par rapport à celle sollicitée aux termes de l’acte introductif d’instance sera écartée dans la mesure où il n’est pas justifié de sa communication contradictoire à Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] conformément à l’article 132 du code de procédure civile.

Il ressort par contre du détail de la créance arrêté au 18 juillet 2025 et visé à l’acte introductif d’instance que Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] restent devoir à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4485.34 euros.

Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W], non comparants, ne produisent aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette.

En conséquence, Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] seront solidairement condamnés à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4485.34 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation réglés à la société INLI GRAND EST, arrêtée au 18 juillet 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3448.52 euros à compter du commandement de payer soit le 13 mai 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce si la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES déclare que Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] ont repris le règlement des loyers courants des mois de décembre 2025 et janvier 2026, il ressort du rapport d’enquête sociale du 9 février 2026 déposé au greffe du tribunal que Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] n’ont pas honorés certains rendez-vous ne permettant pas la réalisation du budget familial.

En l’absence de justificatifs d’une solvabilité suffisante, il n’y a pas lieu à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] et de tous occupants de leur chef, sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient dus en l’absence de résiliation du bail pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire soit le 13 juillet 2024, à compter de laquelle ils sont devenus occupants sans droit ni titre et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] sont déjà solidairement condamnés au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 4485.34 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 13 juillet 2024 et sous réserve que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W], parties perdantes, supporteront in solidum la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] supportant la condamnation aux dépens, recevront également condamnation in solidum à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400,00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique du locataire.

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes formées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W];

CONSTATE qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 13 juillet2023 entre La société INLI GRAND EST et Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] concernant le logement situé [Adresse 6] à [Localité 5], sont réunies à la date du 13 juillet 2024 à minuit ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4485.34 euros (quatre mille quatre cent quatre-vingt-cinq euros et trente-quatre centimes) arrêtée au 18 juillet 2025 au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation réglés à la société INLI GRAND EST, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3448.52 euros à compter du 13 mai 2024 et pour le surplus à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 6] à [Localité 5] ;

ORDONNE à Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, à compter du 13 juillet 2024 à minuit, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 4485.34 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] sont déjà solidairement condamnés par la présente décision au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation à compter du 13 juillet 2024 et sous réserve que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [B] et Madame [K] [W] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE