N° RG 25/10901 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OBES

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/10901 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OBES

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e ZIBOLT

Monsieur [Z] [F]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Marion LACOME D’ESTALENX

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

22 MAI 2026

DEMANDEURS :

Madame [C] [M] EPOUSE [S]

[Adresse 3]

Monsieur [A] [S]

[Adresse 3]

S.A. SEYNA – immatriculée auprès du RCS de [Localité 3] sous le n° 843 974 635

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

représentés par M^e ZIBOLT, avocat au barreau de Strasbourg substituant M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS,

DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [F]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant et non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie RECK, Greffier lors des débats

Gabrielle ISCHIA, Greffier lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Mars 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Mai 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Gabrielle ISCHIA, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 2 août 2024 avec prise d’effet au 15 août 2024, Madame [C] [M] épouse [S] et Monsieur [A] [S] par l’intermédiaire de la SARL COLOCATERE ont loué à quatre colocataires dont Monsieur [Z] [F] un local meublé à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 5] [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial révisable de 2 500 euros et 300 euros de provisions pour charges, payables d’avance, chaque colocataire devant 20 % de ces sommes soit la somme de 500 euros de loyer et 60 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 26 mai 2025, Madame [C] [M] épouse [S] et Monsieur [A] [S] et la SA SEYNA ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 290 euros au titre des loyers et charges échus au mois 22 mai 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 30 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2025, Madame [C] [M] épouse [S], Monsieur [A] [S] et la SA SEYNA ont fait assigner Monsieur [Z] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti au locataire à compter du 7 juillet 2025 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

— condamner le locataire à payer la somme de 2 844 euros au titre des loyers et charges impayés au terme du mois de septembre 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation selon la répartition suivante :

— la somme de 1 537,33 euros à Madame [C] [M] épouse [S] et Monsieur [A] [S],

— la somme de 1 306,67 euros à la SA SEYNA subrogée dans les droits de Madame [C] [M] épouse [S] et Monsieur [A] [S] à hauteur de ce montant,

— condamner le locataire à payer à Madame [C] [M] épouse [S] et Monsieur [A] [S] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clefs,

— condamner le locataire à payer à la SA SEYNA la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 26 mai 2025.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 15 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 mars 2026.

A cette audience, Madame [C] [M] épouse [S], Monsieur [A] [S] et la SA SEYNA, représentées par leur conseil sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant la créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 084 euros, au titre des loyers et charges échus au 1er février 2026, terme du mois de février 2026 inclus. Sur le fait que l’assignation ait été délivrée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, les demanderesses précisent que le locataire n’a pas résilié le contrat bail.

Cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [F] ne comparait pas ni personne pour lui.

Il est donné lecture par le tribunal des conclusions reçues le 24 décembre 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquels le travailleur social n’a pas pu effectuer de visite à domicile, aucun nom n’étant sur les sonnettes, il a précisé n’avoir pas pu atteindre les boîtes aux lettres. Un courrier a été envoyé au locataire pour l’inviter à se présenter dans le service en vue de l’établissement du diagnostic social et financière mais ce dernier ne s’est pas présenté audit rendez-vous fixé.

L’affaire est mise en délibéré au 22 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issues de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

I. Sur la recevabilité de la demande

* Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 30 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 octobre 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

* Sur la notification au préfet

L’article 24-III et IV de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation et de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 15 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 mars 2026.

La demande est donc recevable.

* Sur la subrogation

La SA SEYNA agit par subrogation de la bailleresse sur le fondement de l’article 2309 du code civil qui dispose que la caution qui a payé tout ou partie la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur et du cautionnement régularisé par lui le 15 août 2024.

Il s’en déduit que la caution subrogée, dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur, dispose de toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance avant le paiement.

L’acte de cautionnement stipule notamment que l’engagement de caution porte sur les sommes dues par le locataire au bailleur au titre des loyers, charges récupérables, forfait de service souscrit, les éventuelles indemnités d’occupation et les coûts des frais, honoraires et débours afférents aux contentieux juridiques dus aux impayés et ce, dans la limite de 36 fois le montant du loyer mensuel charges comprises dans la limite de 36 000 euros ; qu’après paiement elle sera subrogée dans l’ensemble des droits, actions, sûretés du bailleur ou de son mandataire à l’encontre du locataire afin de recouvrir l’ensemble des sommes dues et qu’elle pourra à ses frais demander la résiliation du bail et/ou l’expulsion du locataire.

II. Sur les demandes principales

* Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article intitulé « Clause résolutoire » qu’à défaut de paiement du loyer et des charges, le bail serait résilié de plein droit, après un commandement de payer resté infructueux, que la clause résolutoire produira effet après les délais légaux de la délivrance du commandement de payer infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 26 mai 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 8 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [Z] [F] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

* Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies et notamment du décompte fourni à l’audience qu’au 1er février 2026, la dette locative de Monsieur [Z] [F] s’élève à la somme de 4 084 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2026 inclus.

Au regard des deux quittances subrogatives produites par les demanderesses, la SA SEYNA a versé aux bailleurs la somme de 1 306,67 euros pour les impayés des mois de juin, juillet et août 2025.

Dès lors, Monsieur [Z] [F] sera condamné à verser la somme de 1 306,67 euros à la SA SEYNA et la somme de 2 777,33 euros à Madame [C] [M] épouse [S] et Monsieur [A] [S] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er février 2026 terme du mois de février 2026 inclus.

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Compte tenu du montant de la dette locative, de l’absence du locataire à l’audience et de l’absence d’information sur sa situation familiale et financière, il n’y a pas lieu à l’octroi de délais de paiement.

* Sur l’indemnité d’occupation mensuelle

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

Le bail est résilié depuis le 8 juillet 2025, depuis cette date, Monsieur [Z] [F] est occupant sans droit ni titre.

Dès lors, Monsieur [Z] [F] sera également condamné à verser aux bailleurs une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [F] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SEYNA et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [Z] [F] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 août 2024 entre Madame [C] [M] épouse [S] et Monsieur [A] [S], d’une part, et Monsieur [Z] [F], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 8 juillet 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Z] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés à la bailleresse ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, les bailleurs pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [F] à verser à la Madame [C] [M] épouse [S] et Monsieur [A] [S] la somme de 2 777,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 1er février 2026, mois de février 2026 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [F] à verser à la SA SEYNA la somme de 1 306,67 euros au titre du loyer et charges impayés des mois de juin, juillet et août 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [F] à verser à la Madame [C] [M] épouse [S] et Monsieur [A] [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [F] à verser à la SA SEYNA une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [F] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE transmission d’une copie de la présente décision à Monsieur le préfet du Bas-Rhin.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Gabrielle ISCHIA Gussun KARATAS