N° RG 25/06347 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NXCQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/06347

N° Portalis DB2E-W-B7J-NXCQ

Minute n°26/

Copie exec. à :

— M^e Matthieu AIROLDI

— défendeur

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

e Renaud ZEITOUN

M^e Matthieu AIROLDI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

13 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

Association PARME, immatriculée sous le n° 411 198 302 00373

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Laurent BOISRAME, substituant M^e Matthieu AIROLDI, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat postulant, vestiaire : 229 et M^e Renaud ZEITOUN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [O] [C] [L]

demeurant [Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [I] [Z], auditeur de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Février 2026.

JUGEMENT :

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant « contrat d’occupation d’une chambre ou d’un studio en résidence meublée » du 9 janvier 2023 avec prise d’effet au 1er février 2023, l’association PARME (PATRIMOINES RÉSIDENCES MEUBLEES) a attribué à Monsieur [O] [C] [L] la jouissance privative, à usage exclusif d’habitation, d’un logement au sein de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 4], pour une durée d’un mois à compter du 1er février 2023, renouvelable par tacite par périodes d’un mois reconduction jusqu’au 31 décembre 2023, moyennant une redevance mensuelle d’un montant initial de 382,84 euros, payable mensuellement avant le 5 de chaque mois. Par avenant du 13 décembre 2023, le contrat a été reconduit à compter du 1er janvier 2024, tacitement renouvelable par périodes d’un mois dans les mêmes conditions jusqu’au 31 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2025, l’association PARME a fait délivrer au résident un commandement de payer la somme de 3 584,34 euros au titre des loyers et charges échus au 20 février 2025.

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 mai 2025, l’association PARME a assigné Monsieur [O] [C] [L] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, statuant, aux fins de voir, sur le fondement des articles 1103 et suivants, 1724 et suivants du code civil et L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation :

— CONSTATER la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire du contrat d’occupation à la suite du commandement de payer visant la clause résolutoire demeuré infructueux, et subsidiairement d’en prononcer la résiliation judiciaire,

en conséquence,

— ORDONNER l’expulsion du défendeur, ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— ORDONNER en tant que de besoin la séquestration dans tel local de la résidence ou dans tel garde meubles, au choix de la société demanderesse et aux frais du défendeur, des meubles et objets mobiliers appartenant à l’expulsé qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l’expulsion ;

— CONDAMNER le défendeur au paiement d’un montant de 4 408,39 euros, correspondant au montant des redevances dû à la date du 24 avril 2025, redevance du mois d’avril 2025 incluse, sous réserve d’actualisation de la dette, et ce avec les intérêts au taux légal,

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par le défendeur à un montant égal, en application de l’article VIII, au double de la redevance mensuelle, révisable chaque année, au taux en vigueur dans le foyer, soit en l’état 812,53 euros (406,27 euros x 2) par mois à compter de la date d’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération des lieux, remise des clefs,

— CONDAMNER le défendeur au paiement de ladite indemnité d’occupation ;

— CONDAMNER le défendeur à payer à la demanderesse la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement.

L’association PARME expose que le contrat, qui ne relève pas du droit commun des baux, a pris fin par le jeu de la clause résolutoire en raison des impayés de la redevance mensuelle à la suite d’un commandement de payer la visant et demeuré infructueux, indépendamment du dépassement de la durée contractuelle.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 décembre 2025.

A cette audience, l’association PARME, représentée par son conseil, se réfère à son assignation.

Cité à étude, Monsieur [O] [C] [L] ne comparait pas ni personne pour lui.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [O] [C] [L] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur le constat d’acquisiton de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En matière de logement – foyer plus précisément, en application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 II du même code prévoit que dans ce cas, un délai de préavis doit être respecté par le gestionnaire ou le propriétaire de 1 mois en cas d’inexécution « par la ou les personnes titulaire du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat » ; il ajoute que « la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. »

Le III du même article dispose que : « la résiliation est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. »

En l’espèce, l’association PARME se prévaut de l’article VIII des conditions générales du contrat de résidence qui stipule que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un courrier recommandé demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, notamment à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie de la redevance forfaitaire.

L’association PARME justifie de la délivrance le 7 mars 2025 par commissaire de justice au défendeur d’un commandement de payer visant la clause résolutoire. Le commandement de payer vise un décompte arrêté au 20 février 2025 qui fait état d’une dette locative de 3 584,34 euros, somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges au gestionnaire.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus d’un mois à compter du commandement de payer du 7 mars 2025 rappelant les dispositions de l’article VIII des conditions générales du contrat de résidence.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 8 avril 2025.

L’expulsion de Monsieur [O] [C] [L] sera ordonnée, en conséquence.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement

Monsieur [O] [C] [L] est redevable des redevances impayés jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Au vu du dernier décompte actualisé produit par la demanderesse en date du 20 novembre 2025, Monsieur [O] [C] [L] non comparant ne contestant pas la dette, il est redevable de la somme de 7 252,28 euros, au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées jusqu’au 10 novembre 2025, échéance du mois de novembre incluse.

Il sera donc condamné à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Par ailleurs, le contrat d’occupation est résilié depuis le 8 avril 2025, Monsieur [O] [C] [L] est depuis cette date occupant sans droit ni titre.

Dès lors, il y a lieu de le condamner à une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du mois de décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant de la redevance, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [O] [C] [L], succombant, sera condamné aux dépens et à payer à l’association PARME la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation au 8 avril 2025 du « contrat d’occupation d’une chambre ou d’un studio en résidence meublée » conclu le 9 janvier 2023 et modifié par avenant du 13 décembre 2023 entre l’association PARME (PATRIMOINES RÉSIDENCES MEUBLEES) et Monsieur [O] [C] [L] portant sur un logement au sein de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à [Localité 4] ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [O] [C] [L] et de tous occupants de son chef, dudit logement, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L.433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution et autorise si nécessaire leur stockage dans tout local approprié aux frais de Monsieur [O] [C] [L] ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant égal à celui de la redevance prévue au contrat jusqu’au 31 août 2025 et à 500 euros à compter de l’échéance du mois de septembre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [C] [L] à verser à l’association PARME la somme de 7 252,28 euros, au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées jusqu’au 10 novembre 2025, échéance du mois de novembre incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [O] [C] [L] à payer à l’association PARME une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant de la redevance, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois de décembre 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [O] [C] [L] à payer à l’association PARME la somme de 200 euros application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [O] [C] [L] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Gussun KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS