N° RG 25/08469 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N3RO

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE HAGUENAU

[Adresse 1]

[Localité 1]

HAGUENAU Civil

N° RG 25/08469 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N3RO

Minute n°

Expédition exécutoire et annexes

à Maître ROSELMAC;

Mme [C]

le

Le Greffier

M^e David ROSELMAC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

9 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

Société S.A. DOMIAL

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [C]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Comparante à l’audience

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier PRANIC, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Lila BOCKLER, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Décembre 2025

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Olivier PRANIC, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection et par Lila BOCKLER, Greffier

N° RG 25/08469 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N3RO

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé conclu le 15 juin 2020 et ayant pris effet le 3 juillet 2020, la société DOMIAL a donné à bail à Madame [K] [C] et Monsieur [R] [H] un logement à usage d’habitation, référencé n°027349, situé au 2ème étage d’un immeuble sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 474,87 euros, outre 165,92 euros de provisions pour charges, payable à terme échu.

Par courrier réceptionné par la société DOMIAL le 6 juin 2024, Monsieur [H] a donné congé du logement, consécutivement à sa séparation avec Madame [K] [C].

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2025, la société DOMIAL, constatant des impayés de loyers et charges pour un montant en principal de 2 781,44 euros ainsi qu’un défaut de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs, a fait délivrer à Madame [K] [C], devenue seule titulaire du bail, un commandement visant, d’une part, la clause résolutoire relative au défaut de paiement des loyers et charges et, d’autre part, celle relative au défaut d’assurance.

Ce commandement enjoignait à la locataire, d’une part, d’apurer sa dette locative dans un délai de deux mois, et, d’autre part, de produire, dans un délai d’un mois, une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs, conformément aux stipulations contractuelles et aux dispositions légales applicables.

Considérant que les causes du commandement n’avaient pas été régularisées dans les délais impartis, la société DOMIAL a, par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025, assigné Madame [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir constater la résiliation du bail, obtenir son expulsion des lieux, ainsi que sa condamnation au paiement des sommes dues au titre de l’arriéré locatif, outre la fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle et sa condamnation aux dépens de l’instance ainsi qu’au paiement d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’audience du 11 décembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et débattue, la société DOMIAL, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes en reprenant le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Elle sollicite ainsi du tribunal de :

— DONNER ACTE à la demanderesse, de la notification par voie dématérialisée, de la présente assignation, aux services de la Préfecture du Bas-Rhin dans le délai de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 modifiée ;

— CONSTATER la résiliation de plein droit du contrat de bail établi entre les parties à [Localité 1] le 15 juin 2020 et portant effet au 3 juillet 2020, pour le logement situé [Adresse 3] ;

Subsidiairement,

— PRONONCER la résiliation de plein droit du contrat de bail établi entre les parties à [Localité 1] le 15 juin 2020 et portant effet au 3 juillet 2020, pour le logement situé [Adresse 3] ;

— DIRE ET JUGER que la défenderesse est occupante sans droit ni titre du logement visé dans le bail sus-indiqué ;

En conséquence :

— ORDONNER l’expulsion de la défenderesse du logement susvisé qu’elle occupe, ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— CONDAMNER en quittances et deniers la défenderesse à payer à la partie demanderesse les loyers et avances sur charges arrêté au 13/08/2025, soit une somme de 2.310.65 € ;

— CONDAMNER en quittances et deniers la défenderesse à payer à la Société DOMIAL au titre des loyers courants à compter du mois d’août 2025 et jusqu’à la résiliation du bail, un montant mensuel de 784.62 €, incluant les loyers et l’avance mensuelle sur charges, outre l’indexation annuelle des logements ;

— CONDAMNER Madame [K] [C] à payer une indemnité d’occupation égale au même montant que le loyer éventuellement révisé qui serait normalement dû en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux;

— ORDONNER à Madame [K] [C] de transmettre à la partie demanderesse l’attestation d’assurance contre le risque locatif en cours de validité et, à défaut,

— CONDAMNER Madame [K] [C] à payer une astreinte de 1 € par jour de retard à compter de la date de signification du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER Madame [K] [C] au paiement d’une somme de 400 € au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER Madame [K] [C] aux entiers dépens de cette instance et de son exécution sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire pour les loyers impayés et le défaut d’assurance, d’un montant de 145,98 €, les frais provisionnels d’assignation et de notification à la Préfecture du Bas Rhin ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à venir sur le fondement de l’article 515 du Code de Procédure Civile modifié ;

Pour un plus complet exposé des moyens et prétentions de la demanderesse, il sera renvoyé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, aux termes de son assignation.

Par ailleurs, à l’audience, la société DOMIAL actualise sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 695,15 €, suivant décompte locatif arrêté au 2 décembre 2025, qu’elle verse aux débats.

Elle indique enfin s’en remettre à l’appréciation du tribunal quant à l’octroi éventuel de délais de paiement sollicités par la locataire aux fins d’apurement de la dette locative.

Pour sa part, Madame [K] [C], comparant en personne, a été entendue en ses observations orales, déclarant notamment ne pas contester le montant de la dette locative.

Elle sollicite toutefois la poursuite du bail afin de pouvoir se maintenir dans les lieux et demande l’octroi de délais de paiement pour s’acquitter de l’arriéré locatif, en sus du paiement du loyer et des charges courants.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 8 décembre 2025, dont lecture en a été donné en séance.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Bas-Rhin par voie électronique le 17 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la même loi, la société DOMIAL justifie avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales du Bas-Rhin, valant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le 18 février 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 15 juillet 2025.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 alors applicable eu égard à la date de conclusion du bail, la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ne peut produire ses effets qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement demeuré infructueux.

Par ailleurs, l’article 7 g) de la même loi prévoit que la clause résolutoire stipulée en cas de défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement resté sans effet, lequel doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions de ce texte.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le bail conclu entre les parties le 15 juin 2020 comporte, d’une part, en son article 4, une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges, et, d’autre part, en son article 6.2, une clause résolutoire en cas de défaut d’assurance.

Le commandement délivré à Madame [K] [C] le 10 juin 2025 visait expressément ces deux manquements, rappelait les textes applicables et informait la locataire des délais légaux qui lui étaient impartis pour s’exécuter.

S’agissant en premier lieu du défaut d’assurance, la défenderesse, qui a comparu à l’audience, n’a produit aucun élément de nature à établir qu’elle aurait transmis à la société DOMIAL une attestation d’assurance en cours de validité dans le délai d’un mois imparti.

Elle ne justifie en outre pas davantage, au jour où le juge statue, être titulaire d’une assurance couvrant les risques locatifs, de sorte que le manquement invoqué présente un caractère actuel et persistant.

La clause résolutoire stipulée au contrat pour ce manquement a en conséquence produit ses effets à l’expiration du délai d’un mois suivant la délivrance du commandement, soit le 10 juillet 2025, en application de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989.

S’agissant en second lieu du défaut de paiement des loyers et charges, le décompte locatif versé aux débats établit qu’à l’issue du délai de deux mois prévu par le commandement, expirant le 10 août 2025, Madame [K] [C] n’avait réglé qu’un montant total de 933,32 euros, insuffisant pour apurer la dette de 2 781,44 euros alors exigible.

La clause résolutoire afférente à ce manquement a donc produit ses effets à cette date.

Il résulte de ce qui précède que les conditions d’acquisition des deux clauses résolutoires se sont trouvées réunies, d’une part, au 10 juillet 2025 au titre du défaut d’assurance, et, d’autre part, au 10 août 2025 au titre du défaut de paiement des loyers et charges.

Il convient en conséquence de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 10 juillet 2025, date du premier manquement ayant entraîné l’acquisition des effets de l’une des clauses résolutoires précitées.

À compter de cette résiliation, Madame [K] [C] a perdu toute qualité pour se maintenir dans les lieux, étant devenue occupante sans droit ni titre, sa présence n’étant plus justifiée par aucun fondement contractuel.

Il convient en conséquence d’ordonner, à défaut de libération volontaire des lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif du présent jugement.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En outre, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, « il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, la société DOMIAL produit un décompte détaillé arrêté au 2 décembre 2025, dont il ressort que Madame [K] [C] reste lui devoir la somme de 695,15 €.

Ce décompte, suffisamment précis et circonstancié, permet d’établir la réalité et le montant de la créance invoquée.

A contrario, Madame [K] [C] ne produit aucun élément de nature à contester les sommes réclamées ni aucun justificatif propre à attester d’un paiement, même partiel, de sa dette.

En conséquence, il convient de la condamner à verser à la société DOMIAL la somme de 695,15 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, en application de l’article 1231-7 du code civil.

En outre, la défenderesse, qui continue à se maintenir dans les lieux malgré la résiliation du bail, sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle destinée à réparer le préjudice découlant pour la société DOMIAL de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, laquelle sera payable à terme échu dans les mêmes conditions que le loyer.

Cette indemnité sera fixée, à compter du 1er décembre 2025, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révisable dans les conditions prévues au contrat, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, il ressort des éléments du débat que Madame [K] [C] sollicite l’octroi de délais de paiement afin de s’acquitter de l’arriéré locatif mis à sa charge, et que la société DOMIAL s’en remet à l’appréciation du tribunal sur ce point.

Il ressort en outre des explications fournies à l’audience, corroborées par le diagnostic social et financier versé aux débats, que Madame [K] [C] se trouve dans une situation financière fragile, marquée par la précarité de sa situation professionnelle ainsi que par des revenus modestes et variables, rendant difficile l’exécution immédiate et intégrale de la condamnation prononcée.

Il n’est par ailleurs pas établi que la situation économique de la société DOMIAL fasse obstacle à l’octroi de délais limités dans le temps.

Dans ces conditions, et afin de concilier les intérêts respectifs des parties, il apparaît équitable d’accorder à Madame [K] [C] un échelonnement du paiement de sa dette locative dans la limite légale de vingt-quatre mois, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

Il est précisé, à toutes fins utiles, que ces délais n’ont pas pour effet de remettre en cause la résiliation du bail ni les mesures d’expulsion ordonnées, lesquelles demeurent exécutoires.

IV. SUR LA DEMANDE DE PRODUCTION D’ATTESTATION D’ASSURANCE

L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur, cette justification prenant la forme de la remise d’une attestation émanant de l’assureur ou de son représentant.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui se prétend libéré d’une obligation de rapporter la preuve de son exécution ou du fait qui en a produit l’extinction.

En l’espèce, Madame [K] [C] ne verse aux débats aucun justificatif de nature à établir qu’elle aurait présenté à la société DOMIAL une attestation d’assurance en cours de validité, ni à la suite du commandement qui lui a été délivré à cette fin, ni postérieurement à l’assignation, alors même qu’elle occupe toujours le logement.

Il y a lieu, en conséquence, de faire droit à la demande de la société DOMIAL en ordonnant à Madame [K] [C] de lui communiquer une attestation d’assurance en cours de validité garantissant les risques locatifs pour le logement lui ayant été donné en location sis [Adresse 3], sous astreinte d’un euro par jour de retard passé un délai de quinze jours suivant la signification de la présente décision et pour une durée maximale de soixante jours.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [K] [C], partie succombante, supportera les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la Préfecture du Bas-Rhin.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

En l’espèce, au regard de la situation économique respectives des parties, l’équité commande de rejeter la demande formée par la société DOMIAL au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient enfin de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile applicable au présent litige, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la société S.A DOMIAL ;

CONSTATE la résiliation de plein droit, à la date du 10 juillet 2025, du bail conclu le 15 juin 2020 entre la société S.A DOMIAL et Madame [K] [C], portant sur le logement n° 027349, situé au 2ème étage de l’immeuble sis [Adresse 3] ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [K] [C] et celle de tous occupants de son chef, à défaut pour celle-ci d’avoir volontairement libéré le logement dans les deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

DIT que cette expulsion pourra intervenir, si besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et que le sort des meubles laissés dans les lieux et propriété de Madame [K] [C] sera régi selon les modalités fixées par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [K] [C] à payer à la société S.A DOMIAL la somme de 695,15 euros au titre de l’arriéré locatif, selon décompte arrêté au 2 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [K] [C], en application de l’article 1343-5 du code civil, à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 30 euros chacune, outre une dernière mensualité destinée à solder le montant restant dû en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra être réglée au plus tard le 5 de chaque mois, et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, le bénéfice des délais sera de plein droit révoqué et l’intégralité du solde de la dette deviendra immédiatement exigible, sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure préalable ;

DIT que l’octroi de ces délais de paiement est sans effet sur la résiliation du bail, les mesures d’expulsion ordonnées et l’exigibilité de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Madame [K] [C] à verser à la société S.A DOMIAL, à compter du 1er décembre 2025, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révisable conformément aux stipulations contractuelles, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT que l’indemnité d’occupation devra être réglée chaque mois à terme échu, au plus tard le 5 du mois suivant, et au prorata temporis jusqu’à la libération complète du logement ;

CONDAMNE Madame [K] [C] à communiquer à la société S.A DOMIAL une attestation d’assurance en cours de validité couvrant les risques locatifs pour le logement n° 027349, situé au 2ème étage de l’immeuble sis [Adresse 3], et ce sous astreinte d’un euro par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision et pendant un délai maximum de 60 jours ;

CONDAMNE Madame [K] [C] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la Préfecture du Bas-Rhin ;

DÉBOUTE la société S.A DOMIAL de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits, et signé par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE