N° RG 25/01472 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N7VG

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

11ème civ. S1

N° RG 25/01472 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N7VG

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Esther OUAKNINE

Monsieur [H] [C] [N]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Esther OUAKNINE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

07 AVRIL 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.C.I. FONCIERE BENAMRAN – Immatriculée auprès du RCS de Strasbourg sous le n°323 707 208

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Rayssa HARMES substituant M^e Esther OUAKNINE, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 69

PARTIE REQUISE :

Monsieur [H] [C] [N]

né le 16 Septembre 1995 à [Localité 3] (ALGERIE)

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier lors des débats

Gabrielle ISCHIA, Greffier lors du prononcé

En présence de Leïla LABBEN, magistrate en formation

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 07 Avril 2026.

ORDONNANCE:

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Gabrielle ISCHIA, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 31 octobre 2024 avec prise d’effet au 1er novembre 2024, la SCI FONCIERE BENAMRAN a loué à Monsieur [H] [C] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 590 euros outre 140 euros de provision pour charges, payables le 5 de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2025, la SCI FONCIERE BENAMRAN a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 190 euros au titre des loyers et charges échus au 1er juillet 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 29 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2025, la SCI FONCIERE BENAMRAN a fait assigner Monsieur [H] [C] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail au 28 septembre 2025,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification à intervenir, au besoin, autoriser le concours de la force publique,

— condamner le locataire à payer la somme de 3 650 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois 28 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 730 euros à compter du 28 septembre 2025 et ce tous les 5 de chaque mois entre les mains du bailleur jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner le locataire à payer la somme de 1 000 euros à titre provisionnel pour résistance abusive,

— condamner le locataire à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens incluant les frais du commandement délivré par Maître [V], commissaire de justice.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 27 janvier 2026.

A cette audience, la SCI FONCIERE BENAMRAN, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Cité par acte délivré à personne, Monsieur [H] [C] [N] ne comparaît pas ni personne pour lui.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 5 janvier 2026 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquels le locataire n’a être rencontré par le travailleur social en charge de l’établissement de l’enquête.

L’affaire est mise en délibéré au 7 avril 2026.

En cours de délibéré le 26 mars 2026, il a été demandé au conseil de la SCI FONCIERE BENAMRAN de produire le justificatif de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience comme exigé par l’article 24 de la loi 6 juillet 1989 et à défaut de faire ses observations sur l’absence d’une telle notification.

Le conseil de la SCI FONCIERE BENAMRAN a transmis le même jour le justificatif de la notification de l’assignation au Préfet du département du Bas-Rhin qui a été effectuée le 13 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

*Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 29 juillet 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 novembre 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

*Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 13 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

* Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article intitulé « CLAUSE RESOLUTOIRE » qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 28 juillet 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 29 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [H] [C] [N] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [H] [C] [N] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SCI FONCIERE BENAMRAN verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 10 novembre 2025, la dette locative de Monsieur [H] [C] [N] s’élève à la somme de 3 650 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme à titre de provision.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 13 novembre 2025.

* Sur l’indemnité mensuelle d’occupation

Monsieur [H] [C] [N] étant occupant sans droit ni titre depuis le 29 septembre 2025, il y a lieu de le condamner à une indemnité mensuelle d’occupation afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Monsieur [H] [C] [N] sera ainsi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 730 euros pour la période courant du mois de novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

* Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance .

En l’espèce, la SCI FONCIERE BENAMRAN qui se contente d’indiquer que « la résistance abusive des locataires cause un lourd préjustice à la demanderesse » ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance .

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts .

III. Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [C] [N] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE BENAMRAN et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [H] [C] [N] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 octobre 2024 avec prise d’effet au 1er novembre 2024 entre la SCI FONCIERE BENAMRAN, d’une part, et Monsieur [H] [C] [N], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 2] sont réunies à la date du 29 septembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [C] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [C] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI FONCIERE BENAMRAN pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [C] [N] à verser à la SCI FONCIERE BENAMRAN une provision de 3 650 euros (décompte arrêté au 10 novembre 2025, mois d’octobre 2025 inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [C] [N] à verser à la SCI FONCIERE BENAMRAN à titre de provision une indemnité mensuelle d’occupation de 730 euros à compter du terme du mois de novembre 2025, et ce tous les 5 de chaque mois et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTONS la SCI FONCIERE BENAMRAN du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [C] [N] à verser à la SCI FONCIERE BENAMRAN une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [C] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNONS la transmission d’une copie de la présente décision à Monsieur le préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 7 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier Le Président

Gabrielle ISCHIA Gussun KARATAS