TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 14]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 13]

N° RG 24/02610 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2IZI

Minute : 25/00182

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [F] [C] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Madame [Z] [S]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Mars 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

venant aux droits de l’OPH DE [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 10]

représenté par Monsieur [F] [C] (salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [S]

[Adresse 4]

[Adresse 11]

[Localité 8]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 07 Février 2025 présidée par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 19 février 2014, l’OPH de [Localité 12] aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, a donné à bail à Mme [Z] [S] et à M. [O] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 440,34 euros outre une provision pour charges récupérables.

Par courrier du 17 novembre 2015, l’OPH de [Localité 12] aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a informé Mme [Z] [S], que suite au congé donné par M. [O] [Y] enregistré pour le 10 octobre 2015, elle demeurait seule locataire à compter du 11 octobre 2015.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2024, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH de [Localité 12] a fait signifier à Mme [Z] [S] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 1819,61 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à produire dans le délai d’un mois son attestation d’assurance contre les risques locatifs.

Cette situation d’impayée avait été notifiée à la caisse d’allocations familiales par la voie électronique le 2 mai 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024 l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH BOBIGNY a fait assigner Mme [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 7 février 2025 aux fins de :

— voir constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l’attestation d’assurance, par voie de conséquence constater la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 5] au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution,

— condamner la défenderesse à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,

— condamner la défenderesse à payer au bailleur la somme de 2644,48 euros, arrêtée à la date du 08/10/2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû engager pour recouvrer sa créance,

— condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-[Localité 15] le 29 octobre 2024.

A l’audience du 7 février 2025, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT représenté par M. [F] [C] muni d’un pouvoir régulier, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisé le montant de la dette locative à hauteur de 1817,77 euros. Constatant la présentation par la défenderesse de son attestation d’assurance, il s’est désisté de sa demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production de l’assurance et a indiqué être favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [Z] [S] a comparu en personne. Elle a présenté son attestation d’assurance contre les risques locatifs. Elle n’a pas contesté le montant de la dette locative mais a fait valoir qu’elle avait repris le paiement intégral des loyers courants, expliquant que la dette locative s’était constituée suite à son divorce. Elle a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle a proposé de payer chaque mois, en plus du loyer, la somme de 100 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

il ressort en l’espèce des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 février 2014, du commandement de payer délivré le 14 mai 2024 et du décompte de la créance actualisé au 5 février 2025 que le bailleur rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 1 817,77 euros, échéance de janvier 2025 incluse.

En conséquence, il convient de condamner Mme [Z] [S] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 1 817,77 euros arrêtée au 5 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de production de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. L’article 395 du même code précise que « Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. »

En l’espèce, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT se désiste de sa demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de production de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs. Mme [Z] [S] n’ayant pas présenté de défense au fond sur cette demande et ayant accepté ce désistement, celui-ci est parfait et il convient de le constater.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de paiement du loyer

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute : " la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (…) est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. "

En l’espèce, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la caisse d’allocations familiales, le 2 mai 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 octobre 2024 et la situation d’impayés a persisté après ce signalement.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 octobre 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clauses résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause qui prévoit qu’ « en cas de non-paiement de sommes dues à l’organisme, loyers ou charges régulièrement appelés, d’un montant au moins égal à trois termes consécutifs (déduction faite de l’APL) ou au moins égal à deux fois le montant mensuel brut du loyer et des charges, le présent contrat pourra, après examen du cas en liaison avec le service social du secteur, être résilié de plein droit à l’initiative de l’Office HLM par un commandement de payer sans effet après un délai de deux mois. »

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier à Mme [Z] [S] un commandement de payer le 14 mai 2024 la somme de 1 819,61 euros, somme correspondant à un montant au moins égal à deux mois de loyer et charges. Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 15 juillet 2024.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Mme [Z] [S] propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée en versant 100 euros par mois en plus du loyer. Il ressort des éléments communiqués qu’elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience. La bailleur s’est déclaré favorable à l’octroi de délais et à la suspension de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [Z] [S] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [Z] [S] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. Mme [Z] [S] devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où Mme [Z] [S] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [Z] [S] qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût du commandement de payer en date du 14 mai 2024 et de l’assignation du 25 octobre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constate le désistement de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production de son attestation d’assurance,

Déclare recevable la demande de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 19 février 2014, entre l’OPH de [Localité 12] aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT et Mme [Z] [S] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 15 juillet 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne Mme [Z] [S] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 1 817,77 euros arrêtée au 5 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à Mme [Z] [S] pour le paiement de cette somme,

Autorise Mme [Z] [S] à s’acquitter de la dette en 19 fois, en procédant à 18 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion des lieux situés [Adresse 6] de Mme [Z] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, Mme [Z] [S] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter 15 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne Mme [Z] [S] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 mai 2024 et de l’assignation du 25 octobre 2024,

Condamne Mme [Z] [S] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 mars 2025

Le Greffier Le Juge