N° RG 25/01336 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N5NO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/01336 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-N5NO

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN

Mme [R] [V]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

17 FEVRIER 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. [Adresse 3], S.A.E.M. L

inscrite au Rcs de [Localité 1] sous N° 568 501 415 prise en la personne de sa Directrice Générale domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 183

PARTIE REQUISE :

Madame [R] [V]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparante

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 17 Février 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er décembre 2020, la SAEML HABITATION MODERNE a consenti à Madame [R] [V] un bail d’habitation sur un logement sis [Adresse 6] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 371.28 euros outre 133.51 euros au titre des provisions sur charges, 26.92 euros au titre de la participation énergétique et 3.47 euros au titre du câble/antenne.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, [Adresse 7] a fait signifier à Madame [R] [V] le 26 mai 21025 commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1409.65 euros.

Par acte du 15 septembre 2025, SAEML HABITATION MODERNE a fait assigner Madame [R] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG statuant en référé, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers.

A l’audience du 12 décembre 2025, la SAEML [Adresse 3], a repris les termes de son acte introductif d’instance, en actualisant la créance, aux fins de voir :

— Constater en tout cas, la résiliation de plein droit du contrat de bail,

— Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— Prononcer l’expulsion de Madame [R] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef des locaux,

— Condamner à titre provisionnel Madame [R] [V] à lui payer la somme de 1560.02 euros correspondant l’arriéré locatif de loyers charges arrêté au 2 septembre 2025,

— Fixer l’indemnité d’occupation pour le logement à la somme mensuelle de 630.22 euros et condamner conjointement et solidairement Madame [R] [V] au paiement,

— Dire que cette indemnité suivra les révisions ou réajustement du loyer sur la base de l’indice du 2nd trimestre,

— Lui réserver le droit au décompte définitif des charges,

— Condamner Madame [R] [V] à lui payer la somme de 1200.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [R] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer,

— Constater le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir,

La SAEML HABITATION MODERNE expose que Madame [R] [V] n’a pas régularisé la dette locative dans les deux mois du commandement de payer. Elle précise que la dette locative s’élève au 5 décembre 2025 à la somme de 1901.63 euros et que Madame [R] [V] n’a pas repris le règlement du loyer courant. Elle sollicite de voir constater la résiliation du contrat de location en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire en vertu de articles 1884 et 1224 du code civil pour non-respect de l’obligation contractuelle de régler le loyer et les charges.

Madame [R] [V] ne conteste pas la dette locative. Elle déclare percevoir des allocations chômage mensuelles de 250.00 euros ainsi qu’une prime d’activité de 91.00 euros. Elle précise qu’à partir du mois de février 2026, elle ne percevra plus que le RSA. Elle précise vivre avec son fils majeur, diabétique, qui ne participe pas aux charges courantes.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes.

La Caisse d’allocations Familiales a été informée de la situation d’impayée le 12 mai 2025 selon valant notification à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 15 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 15 septembre 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 12 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [R] [V] ferait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire et le commandement de payer, signifié à la locataire le 26 mai 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1409.65 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 26 juillet 2025 à minuit.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce la SAEML [Adresse 3] produit un décompte actualisé au 5 décembre 2025 aux termes duquel Madame [R] [V] reste redevable de la somme de 1901.63 euros, échéance de novembre 2025 incluse.

Madame [R] [V] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel à verser à la SAEML HABITATION MODERNE la somme de 1901.63 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance à défaut d’autre demande, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de janvier 2025 incluse.

Sur la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce il ressort du décompte précité que Madame [R] [V] n’a pas repris le règlement des loyers courants et ne justifie pas d’une solvabilité suffisante pour l’octroi, même d’office, de délais de paiement.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Madame [R] [V] sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [R] [V] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Madame [R] [V] sera condamnée à titre provisionnel au paiement d’une somme pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle elle est devenue occupante sans droit ni titre, soit le 26 juillet 2025 à minuit, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail d’habitation et le contrat de location s’étaient poursuivis, soit la somme de 630.22 euros ; Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Madame [R] [V] est déjà condamnée à titre provisionnel au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 1901.63 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 26 juillet 2025 à minuit.

Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [R] [V], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [R] [V], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à la [Adresse 7] la somme de 150,00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique du locataire.

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevables les demandes formées par la SAEML HABITATION MODERNE SA à l’encontre de Madame [R] [V] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 1er décembre 2020 entre la SAEML [Adresse 3], et Madame [R] [V] concernant le logement sis [Adresse 6] à [Localité 5], sont réunies à la date du 26 juillet 2025 à minuit ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [R] [V] à payer à la SAEML HABITATION MODERNE la somme de 1901.63 euros (mille neuf cent un euros et soixante-trois centimes) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Madame [R] [V] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement sis [Adresse 6] à [Localité 5] ;

ORDONNONS à Madame [R] [V] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [R] [V] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la [Adresse 7] pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [R] [V] à payer à la SAEML HABITATION MODERNE une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges à compter du 26 juillet 2025 soit la somme mensuelle de 630.22 euros (six cent trente euros et vingt-deux centimes) outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 1901.63 euros outre intérêts à laquelle Madame [R] [V] est déjà condamnée à titre provisionnel par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 26 juillet 2025 et la date de la présente ordonnance ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [R] [V] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

CONDAMNONS Madame [R] [V] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS Madame [R] [V] à payer à la [Adresse 7] la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE