N° RG 25/06874 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NYAE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S3

N° RG 25/06874 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NYAE

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Guillaume HANRIAT

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 10 avril 2026

Le Greffier

Guillaume HANRIAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

10 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

SA HLM SOMCO

immatriculée au RCS de [Localité 3]

sous le n° 945 753 531

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Guillaume HANRIAT,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 12

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [D]

né le 10 Mars 2000 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 avril 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Marjorie MARTICORENA, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2020 prenant effet le 1er novembre 2020, la SA [Adresse 5] a loué à Monsieur [W] [D] et Madame [I] [F] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 323,49 euros outre 139,44 euros de provision pour charges et 14,90 euros au titre de prestations de services, payables à terme échu au plus tard le 10 du mois suivant.

Par courrier réceptionné le 15 décembre 2022, Madame [I] [F] a donné congé.

Par mise en demeure signifiée le 14 octobre 2024, la SA HLM SOMCO a réclamé de Monsieur [W] [D] le paiement d’un arriéré de 1 398,62 euros au plus tard le 18 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, la SA [Adresse 5] a fait délivrer à Monsieur [W] [D] un commandement de justifier de la souscription d’une assurance locative et de payer la somme de 1 869,04 euros au titre des loyers et charges échus au mois de novembre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 9 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, la SA [Adresse 5] a fait assigner Monsieur [W] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

juger que Monsieur [W] [D] a manqué à ses obligations de paiement des loyers et charges,juger que Monsieur [W] [D] a manqué à ses obligations de justifier d’une assurance locative,juger que le commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance locative du 6 décembre 2024 est demeuré vain,en conséquence, constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, et/ou prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,condamner le locataire à payer la somme de 2 255,01 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 juin 2025, y compris la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner le locataire à payer les loyers et avances sur charges à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à sa résiliation judiciairement prononcée, conformément au bail, le loyer mensuel avec charges s’élevant à la somme de 558,36 euros,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, indemnité évoluant dans les mêmes conditions que le loyer et les charges si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux,condamner le locataire à payer la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

condamner le locataire à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du jour du prononcé du jugement à intervenir,condamner le locataire aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer (160,52 euros) et de la signification par commissaire de justice de la mise en demeure (75,98 euros).

Le bailleur fait valoir que le loyer mensuel actualisé s’élève à la somme de 353,02 euros outre 190,44 euros de provision sur charges, 4,68 euros de frais de câble et 10,22 euros de multiservices, soit la somme totale de 558,36 euros. Il indique que malgré divers rappels et relances, le défendeur ne paie pas régulièrement son loyer et a laissé s’accumuler une dette locative et n’a pas justifié de son assurance locative, de sorte qu’il ne remplit pas ses obligations contractuelles.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 22 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 3 février 2026.

A cette audience, la SA HLM SOMCO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 1 201,11 euros, au titre des loyers et charges échus au 27 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Elle indique que des règlements ponctuels interviennent mais ne couvrent pas le loyer.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [W] [D] n’a pas comparu.

Il sera statué par jugement réputé contradictoire et en premier ressort.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de relever que les demandes de « juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 9 décembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 22 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 3 février 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

1. Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, alinéa 2, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. ».

Le contrat de bail liant les parties stipule en son titre 7 « Résiliation du contrat », en son paragraphe « RESILIATION DE PLEIN DROIT POUR DEFAUT D’ASSURANCE » que « Conformément aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en son article 7, le contrat de location pourra être résilié de plein droit, un mois après un commandement demeuré infructueux pour défaut d’assurance ».

En l’espèce, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 869,04 euros au titre des loyers et charges échus au mois de novembre 2024 inclus et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative.

Monsieur [W] [D] n’a pas justifié de la souscription d’une assurance locative dans le délai d’un mois susvisé.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 7 janvier 2025.

Il convient de rappeler qu’aucun texte ne permet de suspendre les effets de la clause résolutoire prévue en cas de non justification de la souscription d’une assurance locative.

Son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Monsieur [W] [D] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

2. Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte démontrant que le défendeur reste lui devoir la somme de 1 201,11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 27 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus.

Il convient cependant de déduire du montant sollicité les frais de commissaire de justice (" ME [K] [A] ") imputés les 14 octobre 2024 (75,98 euros), 10 décembre 2024 (160,52 euros) et 24 juillet 2025 (211,92 euros), soit la somme totale de 448,42 euros, en ce que ces sommes sont déjà comprises dans les dépens.

Le défendeur, qui ne comparaît pas, ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par le demandeur, ni de l’existence d’un fait susceptible de le libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

En conséquence, il sera condamné à payer la somme de 752,69 euros (1 201,11 – 448,42).

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

3. Sur la demande en dommages-intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SA [Adresse 5] ne démontre pas avoir subi un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement du défendeur et qui ne serait pas déjà réparé par la condamnation au paiement de la somme due avec octroi d’intérêts moratoires.

En conséquence, le bailleur sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 octobre 2020 entre la SA HLM SOMCO et Monsieur [W] [D] concernant le logement situé au [Adresse 7] sont réunies à la date du 7 janvier 2025 ;

DIT que Monsieur [W] [D] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date ;

CONDAMNE Monsieur [W] [D] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués sis [Adresse 7] dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte ;

Et à défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [W] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin, avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente ;

CONDAMNE Monsieur [W] [D] à verser à la SA [Adresse 5] la somme de 752,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés au 27 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE Monsieur [W] [D] à verser à la SA HLM SOMCO une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois de janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA [Adresse 5] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive;

CONDAMNE Monsieur [W] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [W] [D] à verser à la SA HLM SOMCO une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 701 du code de procédure civile, seuls les dépens prévus à l’article 695 (1° et 3°) sont liquidés dans le jugement qui les adjuge, qu’il appartient dès lors à la partie qui entend recouvrer les autres dépens, et en particulier les émoluments des officiers publics ou ministériels, de solliciter un certificat de vérification dans les conditions prévues aux articles 704 et suivants du code de procédure civile ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame MARTICORENA présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Marjorie MARTICORENA