TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C. + C.C.C.F.E.

délivrées le :

à M^e DAVIDEAU (L0002)

M^e BORIS (C0241)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e LUNEL (A0924)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 20/04080

N° Portalis 352J-W-B7E-CSBKT

N° MINUTE : 2

Assignation du :

19 Mai 2020

JUGEMENT

rendu le 23 Janvier 2025

DEMANDERESSE

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DES HALLES (RCS de PARIS n°502 093 586)

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Françoise DAVIDEAU de la SELASU DAVIDEAU MAJOR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0002

DÉFENDEURS

S.E.L.A.R.L. PHARMA DES HALLES (RCS de PARIS n°882 240 880)

[Adresse 2]

[Localité 8]

Monsieur [M] [L]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentés par M^e Jean-bernard LUNEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0924

S.A.R.L. ALL-IN-ONE SANTÉ (RCS de BAYONNE n°494 413 297), par la voie d’intervention volontaire

Décision du 23 Janvier 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 20/04080 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSBKT

Centre International d’Affaires

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Marion BORIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0241

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Alice LEFAUCONNIER, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 17 Octobre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025, délibéré prorogé au 23 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DES HALLES, exploitant une officine de pharmacie sise [Adresse 1] à [Localité 12], a consenti un mandat de vente exclusif du 03 avril 2019 à la S.A.R.L. ALL IN ONE SANTÉ afin de vente de ce fonds de commerce.

La mandataire lui a présenté monsieur [M] [L], pharmacien, avec lequel elle a signé un mandat de recherches du 02 octobre 2019 et une convention d’honoraires le 30 octobre suivant, d’un montant de 110 000 € exigibles le jour de la signature de l’acte définitif.

Le 26 novembre 2019, monsieur [L] et la S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DES HALLES ont signé une promesse synallagmatique de cession de l’officine pour un prix de 1 900 000 €, sous diverses conditions suspensives conventionnelles, étant prévu qu’après leur réalisation l’acte définitif pourrait être signé sous la condition suspensive réglementaire de l’enregistrement par l’autorité compétente de la déclaration d’exploitation de l’acquéreur conformément aux dispositions applicables du code de la santé publique.

Le 16 janvier 2020, les parties ont signé un acte sous seing privé de « cession d’officine sous condition suspensive de l’article L.5125-9 du code de la santé publique », pour un prix de 1 900 000 € se composant comme suit :

-1 850 000 € au titre des biens incorporels,

-50 000 € au titre des biens corporels,

la condition visée étant l’inscription de monsieur [L] à la section A de l’ordre des pharmaciens de la région Île-de-France et l’enregistrement de la déclaration d’exploitation prescrite par l’article L.5125-16 du code de la santé publique.

Cet acte indiquait que les conditions conventionnelles suspensives étaient réalisées et que monsieur [L] entendait se faire substituer par la S.E.L.A.R.L. PHARMA DES HALLES, en cours de constitution.

Le 05 février 2020, le conseil régional d’Île-de-France de l’ordre des pharmaciens a délivré un certificat d’inscription de monsieur [L] à compter du 1er avril 2020 pour exploiter l’activité de pharmacien titulaire de l’officine à l’adresse du fonds.

Maître [E], avocat en charge de la rédaction de l’acte, a convoqué les parties pour la signature de l’acte de cession le 31 mars suivant.

Par lettre datée du 25 mars 2020, le conseil de monsieur [L] a informé maître [E] et l’avocat de la venderesse qu’il ne poursuivrait pas l’acquisition de l’officine.

Il a sollicité de maître [E] qu’elle lui restitue le billet à ordre de 190 000 € remis à titre de garantie de ses engagements contractuels, séquestré entre ses mains ; ce billet à ordre a néanmoins été remis à la société PHARMACIE DES HALLES et présenté à l’encaissement, auquel monsieur [L] a fait opposition.

C’est dans ces conditions que, par acte du 19 mai 2020, la S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DES HALLES a assigné monsieur [L] et la S.E.L.A.R.L. PHARMA DES HALLES devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de constatation du caractère parfait de la vente et d’exécution forcée de celle-ci.

La S.A.R.L. ALL IN ONE SANTÉ est intervenue volontairement dans la procédure par conclusions du 05 octobre 2020 aux fins de règlement de sa rémunération et de paiement d’une indemnité.

Par ordonnance du 11 mars 2022, le juge de la mise en état a enjoint à la demanderesse de communiquer à monsieur [L] et à la S.E.L.A.R.L. PHARMA DES HALLES :

— une assignation délivrée à la S.C.I. VIA PIERRE 1 (bailleur propriétaire du local commercial), enrôlée devant la 18ème chambre du tribunal,

— les conclusions de celle-ci signifiées en réplique,

— ses bilans et comptes de résultat détaillés pour les exercices clos aux 31 octobre 2017, 2018, 2019 et 2020.

Dans ses dernières conclusions du 21 février 2023, la S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DES HALLES sollicite :

— de juger que la vente de l’officine est parfaite, de lui donner acte de ce qu’elle se désiste de sa demande d’exécution forcée de la vente et de juger qu’elle est résolue pour inexécution des engagements des défendeurs,

— la condamnation in solidum de monsieur [L] et de la S.E.L.A.R.L. PHARMA DES HALLES à lui payer une indemnité de 2 000 000 €,

— subsidiairement, de les condamner in solidum à lui payer une somme de 190 000 €,

— en tout état de cause, de condamner in solidum monsieur [L] et la S.E.L.A.R.L. PHARMA DES HALLES à lui payer une somme de 35 000 € au titre de ses frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile,

— de juger que les condamnations porteront intérêts à compter du 1er avril 2020,

— de juger que le jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Dans leurs dernières écritures du 13 octobre 2023, monsieur [M] [L] et la S.E.L.A.R.L. PHARMA DES HALLES sollicitent :

— à titre principal de prononcer la nullité de la promesse de cession du 26 novembre 2019 et de l’acte de cession d’officine sous condition suspensive,

— à titre subsidiaire d’en prononcer la résiliation judiciaire aux torts exclusifs de la S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DES HALLES,

— dans les deux cas, de :

*condamner la S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DES HALLES à lui restituer le billet à ordre de 190 000 € qu’il lui a remis à la signature de la promesse de cession,

*débouter la S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DES HALLES et la S.A.R.L. ALL IN ONE SANTÉ de l’ensemble de leurs demandes,

*les condamner in solidum à lui payer une indemnité de 514 360 € au titre de la perte de chance de percevoir des revenus professionnels, somme à actualiser au jour de la décision à intervenir,

— à titre plus subsidiaire, de juger que la promesse de cession et la cession sous condition suspensive sont réputées n’avoir jamais existé et sont de nul effet,

— en conséquence de :

*condamner la S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DES HALLES à lui restituer le billet à ordre de 190 000 € qu’il lui a remis à la signature de la promesse de cession,

*débouter la S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DES HALLES et la S.A.R.L. ALL IN ONE SANTÉ de l’ensemble de leurs demandes,

— à titre encore plus subsidiaire, de juger la promesse de cession du 26 novembre 2019 et l’acte de cession d’officine sous condition suspensive résiliés de plein droit pour force majeure,

— en conséquence de :

*condamner la S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DES HALLES à lui restituer le billet à ordre de 190 000 € qu’il lui a remis à la signature de la promesse de cession,

*débouter la S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DES HALLES et la S.A.R.L. ALL IN ONE SANTÉ de l’ensemble de leurs demandes,

— encore plus subsidiairement, d’enjoindre à la S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DES HALLES et à la S.E.L.A.R.L. PHARMA DES HALLES de renégocier les conditions de la cession du fonds de commerce d’officine de pharmacie, ainsi que d’enjoindre à la S.A.R.L. ALL IN ONE SANTÉ et à la S.E.L.A.R.L. PHARMA DES HALLES de renégocier le montant de la rémunération de la S.A.R.L. ALL IN ONE SANTÉ,

— en cas de refus de renégociation des autres parties, ou d’échec de la renégociation, de résilier la promesse de cession d’officine de pharmacie et l’acte de cession sous condition suspensive et de débouter la S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DES HALLES et la S.A.R.L. ALL IN ONE SANTÉ de l’ensemble de leurs demandes,

— très subsidiairement, de rejeter la demande d’exécution forcée de la cession de l’officine par application de l’article 27 prévoyant une faculté de dédit et de débouter la S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DES HALLES et la S.A.R.L. ALL IN ONE SANTÉ de l’ensemble de leurs demandes,

— infiniment subsidiairement ;

*de rejeter les demandes de condamnation in solidum ou solidaire à l’encontre de monsieur [L],

*de réduire le montant de la clause pénale sollicitée par la S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DES HALLES,

*de juger que le montant de la rémunération de la S.A.R.L. ALL IN ONE SANTÉ ne peut excéder 15 000 €,

— en tout état de cause ;

*d’écarter l’exécution provisoire,

*de condamner la S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DES HALLES et la S.A.R.L. ALL IN ONE SANTÉ à payer chacune une somme de 10 000 € à monsieur [L] et à la S.E.L.A.R.L. PHARMA DES HALLES au titre de leurs frais irrépétibles,

*de condamner la S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DES HALLES et la S.A.R.L. ALL IN ONE SANTÉ aux entiers dépens de l’instance, avec distraction au profit de leur conseil.

Dans ses dernières écritures du 17 janvier 2023, la S.A.R.L. ALL IN ONE SANTÉ sollicite :

— de la recevoir en son intervention volontaire,

— la condamnation solidaire de monsieur [M] [L] et de la S.E.L.A.R.L. PHARMA DES HALLES à lui payer une somme de 132 000 € avec intérêts contractuels à compter du 1er avril 2020,

— la condamnation solidaire de monsieur [M] [L] et de la S.E.L.A.R.L. PHARMA DES HALLES à lui payer une indemnité de 13 200 €,

— de débouter ceux-ci de toutes leurs demandes,

— leur condamnation solidaire à lui payer une somme de 10 000 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 16 octobre 2023, l’affaire est venue à l’audience de plaidoiries du 17 octobre 2024 et mise en délibéré au 16 janvier 2025, prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La demanderesse sollicite la réparation d’un dommage causé par le défaut de réalisation de la vente de son officine de pharmacie, dont elle se prévaut du caractère parfait, au motif que toutes les conditions suspensives contractuelles et réglementaire nécessaires à sa réalisation étaient réunies, ainsi que de la résolution, de cette cession, pour inexécution des engagements de monsieur [L] et de la S.E.L.A.R.L. PHARMA DES HALLES.

Ceux-ci lui opposant divers moyens et prétentions tendant à constater que la vente litigieuse est privée d’effet, il convient au préalable d’en examiner le bien-fondé.

Sur le moyen tiré de la nullité de la promesse et de la cession

*Pour réticence dolosive concernant l’installation dans le secteur d’une officine concurrente

Les défendeurs reprochent à la demanderesse une réticence dolosive, pour s’être volontairement abstenue d’informer monsieur [L] de l’installation prochaine, à proximité de l’officine objet de la vente, de la PHARMACIE DU FORUM DES HALLES, ayant vocation à être « la plus grande pharmacie d’Europe », et à capter la clientèle alentour grâce à des prix avantageux sur les produits cosmétiques.

Ils considèrent que la demanderesse, située dans le même secteur géographique, et ALL IN ONE SANTÉ, négociateur professionnel de transactions d’officines, ont nécessairement eu connaissance du futur déplacement de la pharmacie du forum des Halles.

Ils rappellent que la promesse de cession et l’acte de cession mentionnaient des déclarations de la venderesse indiquant qu’il n’existait pas à sa connaissance de possibilité de création ou de transfert d’officine dans le secteur où se trouvait la pharmacie vendue, ce qui constituait un élément déterminant du consentement de monsieur [L] puisque, s’il en avait eu connaissance, il ne se serait pas porté acquéreur.

La demanderesse conteste avoir manqué à son obligation d’informer monsieur [L] sur les transferts de pharmacies dans le secteur, la pharmacie du forum des Halles ayant simplement été aménagée dans un autre local à la même adresse sans avoir besoin de déposer un dossier de transfert à l’ARS, simplement informée par lettre de son intention de passer de l’étage -3 à l’étage -2.

Elle ajoute que le défendeur est lui-même un professionnel dans le même secteur d’activité, qu’il n’en était pas à sa première transaction et ne pouvait légitimement ignorer le projet, connu de longue date de tous les professionnels du monde pharmaceutique.

La S.A.R.L. ALL IN ONE SANTÉ réplique que le refus de signer de monsieur [L] tient en réalité à la crise sanitaire et à l’annonce du confinement quelques jours plus tôt.

Elle expose que la pharmacie du forum des Halles s’est simplement déplacée de niveau sans se rapprocher de celle qui faisait l’objet de la vente, que si elle s’est agrandie, les défendeurs n’établissent pas, comme il leur appartient, d’absorption de la clientèle de la pharmacie située sur le [Adresse 10] ; relevant qu’elle en est distante de 420 mètres à pied (six minutes de marche), auxquels s’ajoute, après l’entrée dans le forum, la nécessité de descendre de deux niveaux, elle explique que les pharmacies avoisinantes, situées sur rue, captent une « clientèle de surface » qui n’est pas celle « de ce monde enterré du Forum où passent les cinquante millions par an de voyageurs du métro », ensemble commercial sans visibilité dont l’accessibilité est liée à celle du métro.

Elle leur oppose également qu’ils ne démontrent pas non plus que la venderesse avait connaissance du projet de cette pharmacie, tandis que monsieur [L] a pu se faire une idée précise de l’environnement commercial et concurrentiel du secteur, relevant qu’il habite le cœur de Paris, qu’il dispose nécessairement, par son expérience, d’un réseau professionnel considérable, qu’il a pris attache avec une multitude de représentants en pharmacie, y compris dans celle de la cédante, ainsi qu’avec tous les grossistes répartiteurs et même avec le directeur du nouvel acquéreur de la pharmacie des Halles PHARMABEST, et qu’il ne pouvait légitimement ignorer le projet, connu de longue date de tous les professionnels du monde pharmaceutique.

Elle note encore qu’au contraire de ce qui est soutenu, les projets en cours dans le quartier, notamment celui de la SAMARITAINE, apportaient un dynamisme commercial en surface.

Les articles 1130 et suivant du code civil disposent notamment que :

— l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes ; leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné (article 1130) ;

— les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat (article 1131) ;

— le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ; constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie (article 1137) ;

— l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou, pour les actes conclus en considération de la personne, sur celles du cocontractant (article 1132 et 1134) ;

— les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté (article 1133) ;

— l’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable; elle est une cause de nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat (article 1139).

Une annulation du contrat pour dol peut donc être demandée lorsque quatre conditions cumulatives sont réunies ;

— un dol matérialisé par des manœuvres, mensonges ou réticences,

— émanant du futur cocontractant,

— une intention de tromper,

— la provocation d’une erreur déterminante du consentement de l’autre partie.

Le dol ne se présume pas et la preuve de la réunion de ses éléments constitutifs doit être rapportée par la partie qui sollicite l’annulation d’un acte de ce chef.

Il est constant que, quand bien même l’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable, chaque contractant est censé veiller à la défense de ses intérêts, en fonction des moyens dont il dispose, de ses connaissances personnelles ou des conseils d’un spécialiste, et procéder lui-même à des vérifications.

En l’espèce, les défendeurs fondent leur prétention sur une clause des actes des 26 novembre 2019 et 16 janvier 2020 « 9.10. À titre de renseignements complémentaires, le vendeur déclare :

Qu’à sa connaissance, il n’existe :

— pas de possibilité de création ou de transfert d’officine dans le secteur où se trouve la pharmacie présentement vendue ;

— aucun projet commercial ou d’urbanisme qui serait susceptible à court terme d’affecter directement ou indirectement l’exploitation du fonds de commerce.

(…)

Il s’engage expressément à informer l’acquéreur par écrit, dès la survenance de ceux-ci, avant l’entrée en jouissance, de tout événement qui aurait été susceptible d’influencer l’acquéreur dans sa décision d’acquérir l’officine ci-dessus désignée ».

Le tribunal constate en premier lieu que, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, le projet concernant la pharmacie des Halles ne consiste pas en un transfert ou une création, au sens de cette clause, d’une officine dans le secteur de la pharmacie objet de la vente litigieuse, en ce qu’un nouveau concurrent s’y serait installé ; il s’agit de l’agrandissement d’une pharmacie préexistante, qui est simplement passée du niveau -3 au niveau -2 du Forum des Halles.

À ce titre, la demanderesse n’avait donc pas d’obligation d’information.

Par ailleurs, si l’agrandissement de cet établissement, situé à moins de cinq cents mètres, et les prix pratiqués sur les cosmétiques, ont pu le rendre plus attractif pour la clientèle, l’importance de l’impact sur l’activité de la pharmacie objet de la vente projetée n’est pas évidente, puisqu’elle est susceptible de capter une clientèle propre au Forum des Halles, distincte de la clientèle du quartier en surface, qui n’a pas forcément d’intérêt à se rendre à une pharmacie située à une certaine distance à pied et en sous-sol.

En outre, il n’est pas établi que la demanderesse détenait une information que monsieur [L] ignorait légitimement et qu’elle lui a volontairement dissimulée, afin de le tromper.

En effet, les défendeurs, évoquant un fait « notoirement connu sur la place », dont les officines du secteur ont été informées « notamment par les grossistes en pharmacie », produisent une attestation de monsieur [U] [Z] du 04 novembre 2020 qui témoigne qu’il en a eu connaissance « au cours de l’année 2019 par différents acteurs de la vie économique officinale (commerciaux, livreurs, etc…). Ce transfert étant connu de beaucoup de pharmaciens du quartier (…) » ; or le fait que le projet soit connu de beaucoup de pharmaciens du quartier ne suffit pas à justifier qu’il était connu de tous, et donc que la venderesse en avait effectivement connaissance.

Par ailleurs, il est difficilement concevable que monsieur [L], pharmacien expérimenté et implanté depuis plusieurs décennies, qui projetait d’acheter un fonds de commerce pour un prix de près de deux millions d’euros, ne se soit pas renseigné préalablement sur la concurrence dans le secteur et ait pu ignorer une information qu’il prétend être largement connue des professionnels de la pharmacie dans ledit secteur.

En conséquence, le tribunal ne peut que constater que les défendeurs échouent à prouver la réunion des conditions d’un dol justifiant l’annulation de l’acte litigieux.

Il n’y a donc pas lieu de prononcer la nullité des actes litigieux de ce chef.

*Pour réticence dolosive sur les informations comptables du fonds

À ce titre, les défendeurs font valoir ;

— qu’au moment de la signature de l’acte de vente définitif, la venderesse s’est abstenue de fournir à l’acquéreur, d’une part, le bilan de son dernier exercice comptable (exercice clos le 31 octobre 2019), pourtant arrêté depuis près de cinq mois, se contentant de donner une estimation provisoire, ainsi que, d’autre part, et en violation de l’article L.141-2 du code de commerce, les chiffres d’affaires mensuels réalisés depuis la clôture de son dernier exercice comptable (chiffres d’affaires mensuels entre le 1er janvier et le 29 février 2020) ;

— que la venderesse a vicié leur consentement par réticence dolosive en se soustrayant à l’une de ses obligations essentielles et en prétextant que la comptabilité de l’exercice clos le 31 octobre 2019 n’avait pas été arrêtée, alors qu’ils ne pouvaient consentir à la cession sans avoir ces informations comptables.

La S.A.R.L. ALL IN ONE SANTÉ réplique notamment qu’en réalité, en adhérant au groupe Lafayette en février 2020, monsieur [L] a eu accès à toutes les données financières de la pharmacie, que le bilan de l’exercice clos au 31 octobre 2019 a été transmis le 28 mars 2020, faisant apparaître un chiffre d’affaires annuel de 3 100 828 € HT, le retard étant lié à un changement de cabinet comptable, et que l’estimation provisoire mentionnée, à hauteur de 3 048 662 € HT, était juste et nécessairement en dessous de la réalité puisque résultant des ventes, données tangibles, auxquelles devaient s’ajouter ce qu’elle désigne comme des prestations « hors comptoir ».

Le tribunal ne peut que constater que les défendeurs, qui émettent ces griefs au titre d’une réticence dolosive sans pour autant préciser en quoi la demanderesse aurait intentionnellement donné des informations fausses ni établir qu’elle aurait dissimulé des informations pour les induire en erreur, ne caractérisent pas de tromperie constitutive d’un dol.

En tout état de cause, si monsieur [L] estimait les informations données insuffisantes, il ne les a pas réclamées mais s’est contenté de se prévaloir directement de leur absence.

Il n’y a donc pas davantage lieu de prononcer la nullité des actes litigieux de ce chef.

*Pour réticence dolosive concernant le respect des normes de salubrité, d’hygiène et de sécurité des installations du fonds

De façon moins étayée encore, les défendeurs soutiennent que la venderesse a déclaré dans les deux actes signés que « Toutes les installations ne répondent pas nécessairement aux normes de salubrité, hygiène et sécurité actuellement en vigueur, mais qu’il (le vendeur) n’a reçu aucune mise en conformité émanant de quelque façon que ce soit », relatant qu’ils « ont sollicité des précisions sur ce point sans jamais les obtenir, ne pouvant ainsi s’assurer de l’état du fonds de commerce objet du projet de cession, mais également du respect par les cédants de leurs obligations administratives et locatives ».

À défaut de plus ample explication et moyen de fait ou de droit, le tribunal ne peut constater un quelconque dol.

Il sera en conséquence constaté que les défendeurs ne font aucune démonstration d’un dol de la part de la demanderesse justifiant de prononcer la nullité des actes litigieux de ce chef.

*Pour erreur sur la rentabilité économique du fonds

Les défendeurs reprochent encore à la demanderesse d’avoir dissimulé une baisse du chiffre d’affaires de l’officine de 20%, même de 34% en mars 2020, expliquant que monsieur [L] s’est engagé sur la base d’un chiffre d’affaires annuel de l’ordre de 3 000 000 €, élément qui était déterminant de son consentement, alors que le chiffre d’affaires réellement réalisable est inférieur d’au moins 20%, soit de l’ordre de 2 500 000 €, et que le fonds, dont le prix de cession a été fixé à 1 900 000 €, ne sera en réalité pas rentable, « le point mort se situant autour de 2 800 000 € ».

La demanderesse réplique que les défendeurs ne peuvent se prévaloir d’une erreur sur la rentabilité économique alors qu’il ne s’agit d’une cause de nullité que lorsque la partie lésée est novice dans le secteur économique concerné, ce qui n’est en rien le cas de monsieur [L], que cette rentabilité est stipulée comme étant un élément essentiel du contrat et que la situation de l’entreprise est obérée, ajoutant qu’ils se contredisent en outre en arguant d’une baisse du chiffre d’affaires et d’un accroissement de l’activité, mais aussi d’une prospérité de l’officine.

La S.A.R.L. ALL IN ONE SANTÉ réplique notamment qu’en réalité le bilan de l’exercice clos au 31 octobre 2019 a fait apparaître un chiffre d’affaires annuel de 3 100 828 € HT, que la baisse de chiffre d’affaires n’a donc pas été de 20%, comme il a été allégué, mais de 9,83%, que monsieur [L], afin d’améliorer ses négociations avec les grossistes répartiteurs, a demandé à la cédante de baisser le stock à 300 000 €, soit 10% du chiffre d’affaires, ce qui a conduit à des défauts de ventes et ruptures de stock pour certains produits, que la baisse de l’ordre de 20% sur les deux premiers mois de l’année 2020 s’explique par des circonstances conjoncturelles (grèves nationales et défilés avec paralysie des transports, poursuite du mouvement des gilets jaunes de décembre 2019 à février 2020) et que le chiffre d’affaires doit s’apprécier selon une moyenne à l’année et non au mois.

Elle considère que l’achat était « à bon prix », puisque le prix de 1 900 000 € correspondait à 63% du chiffre d’affaires annuel HT de 3 000 000 €, alors que la moyenne parisienne est de 68%.

Selon l’article 1136 du code civil, l’erreur sur la valeur par laquelle, sans se tromper sur les qualités essentielles de la prestation, un contractant fait seulement de celle-ci une appréciation économique inexacte, n’est pas une cause de nullité.

Il est constant, à ce titre, que l’appréciation erronée de la rentabilité économique d’une opération ne constitue pas une erreur sur la substance de nature à vicier le consentement, sauf dans des cas particuliers où cette rentabilité a été expressément érigée en élément déterminant du consentement d’une partie, ou que l’erreur ne se limite pas à une estimation inexacte de la valeur marchande du bien acquis mais touche à sa capacité à dégager un gain, ou encore, qu’elle porte sur la viabilité même du projet.

L’article 1139 dudit code prévoit toutefois que l’erreur qui résulte d’un dol est toujours excusable; elle est une cause de nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat.

L’erreur s’apprécie au moment de la conclusion du contrat attaqué.

En l’espèce, force est de constater que l’erreur évoquée n’est même pas établie, dès lors qu’il ressort du bilan comptable du dernier exercice avant la vente, arrêté au 31 octobre 2019, en fonction duquel la rentabilité du fonds devait être appréciée au moment de sa vente, que le chiffre d’affaires annuel hors taxes n’était pas de 2 500 000 €, comme le prétendent les défendeurs, mais était supérieur à 3 000 000 €, ce qui correspond à ce qu’ils soutiennent avoir alors escompté.

Si le tribunal n’est pas en possession du bilan 2020 de la pharmacie (censé avoir été communiqué en exécution de l’ordonnance du juge de la mise en état du 11 mars 2022), il est relevé que les défendeurs n’ont aucunement contesté les explications de la S.A.R.L. ALL IN ONE SANTÉ concernant les mois de décembre 2019, janvier et février 2020, selon lesquelles monsieur [L], afin d’améliorer ses négociations avec les grossistes répartiteurs, a demandé à l’époque à la cédante de baisser le stock à 300 000 €, soit 10% du chiffre d’affaires, ce qui a conduit à des défauts de ventes et ruptures de stock pour certains produits, que la baisse de l’ordre de 20% sur les deux premiers mois de l’année 2020 s’explique par des circonstances conjoncturelles (grèves nationales et défilés avec paralysie des transports, poursuite du mouvement des gilets jaunes de décembre 2019 à février 2020) et que le chiffre d’affaires doit s’apprécier selon une moyenne à l’année et non au mois.

En tout état de cause, n’étant pas justifié d’un dol de la demanderesse destiné à les tromper sur la rentabilité du fonds, permettant de sanctionner toute erreur sur la valeur, ni établi que la rentabilité de l’officine a été expressément érigée en élément déterminant du consentement d’une partie ou que celle-ci est dans l’incapacité de dégager un gain, la nullité des actes attaqués ne peut être prononcée.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de monsieur [L] et de la S.E.L.A.R.L. PHARMA DES HALLES tendant au prononcé de la nullité des actes des 26 novembre 2019 et 16 janvier 2020.

Sur le moyen tiré du défaut de réalisation de l’ensemble des conditions suspensives prévues à la promesse de cession

Les défendeurs se prévalent de la défaillance de trois des conditions suspensives de la vente, de sorte que celle-ci est réputée n’avoir jamais existé et devient sans effet, soutenant que :

— la condition suspensive prévue dans la promesse du 26 novembre 2019 de l’obtention par monsieur [L] d’un « concours ou prêt bancaire destiné à l’acquisition du fonds, d’un montant en principal de 1.730.000 € minimum, remboursable sur douze ans, moyennant un taux d’intérêt ne pouvant excéder 1,4% l’an », ne s’est pas réalisée puisque l’accord de prêt adressé par la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE ne portait que sur un montant de 1 345 418 € et ne contenait pas d’information sur le taux de crédit ; ils ajoutent que monsieur [L] ne disposait en outre pas de la somme de 800 000 € devant constituer son apport personnel ;

— la condition suspensive prévue dans la promesse du 26 novembre 2019 selon laquelle « le bailleur donne son accord à la cession du droit au bail avec constitution au profit du bailleur d’une caution bancaire garantissant le paiement d’une somme correspondant à un an de loyer (…) », ne s’est pas non plus réalisée puisque la cédante ne justifie pas avoir obtenu dans le délai imparti un accord définitif du bailleur mais seulement un accord de principe, que la société PHARMA DES HALLES ne disposait pas de la caution bancaire requise, n’était pas non plus immatriculée et qu’il n’est pas davantage établi que le bailleur a été appelé à l’acte de cession par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux dispositions de l’article 3.3.2 du contrat de bail ;

— la condition suspensive prévue dans l’acte de cession du 16 janvier 2020 exigeant que monsieur [L] obtienne son inscription à la section A de l’ordre des pharmaciens de la région Île-de-France, de l’enregistrement de la déclaration d’exploitation visée à l’article L.5125-16 du code de la santé publique ainsi que de l’inscription de la S.E.L.A.R.L. PHARMA DES HALLES au tableau annexe de l’ordre des pharmaciens a été anéantie, et doit être considérée comme non réalisée, dès lors que par lettre recommandée avec accusé de réception du 26 mars 2020, le conseil de la venderesse, compte tenu du litige opposant les parties, a sollicité du président dudit conseil de l’ordre de suspendre l’inscription de la déclaration de début d’exploitation de la société PHARMA DES HALLES à effet du 1er avril 2020 et de réinscrire la société PHARMACIE DES HALLES en qualité d’exploitant de l’officine.

La demanderesse réplique qu’aux termes de l’acte du 16 janvier 2020, les parties sont convenues de ce que les conditions suspensives prévues dans la promesse de vente avaient été réalisées et que la condition suspensive réglementaire d’inscription à l’ordre des pharmaciens s’est accomplie, comme en atteste le certificat d’inscription de monsieur [L] du 05 février 2020.

Elle leur oppose également :

— que l’apport personnel de 800 000 € ne constitue pas une condition suspensive de la vente, qu’en outre monsieur [L] en disposait bien au moment de l’acte du 16 janvier 2020, que le prêt avait été accepté comme il ressort d’un échange de mails du 25 février 2020 dans lequel il a été discuté avec la Société Générale des modalités du virement des fonds, que d’ailleurs la somme de 1 900 000 €, soit le prix de la vente, apparaît bien sur un relevé de compte CARPA du 23 mars 2020 ;

— que le bailleur a donné un accord exprès qui est suffisant, la clause qui l’exige ne prévoyant pas un accord « définitif »,

— étant rappelée la maxime « Nemo auditur propriam turpitudinem allegans », que l’argument selon lequel la condition de l’inscription de monsieur [L] à l’ordre des pharmaciens a été anéantie est spécieux, les deux pharmaciennes cédantes ayant dû se réinscrire en urgence, après avoir demandé leur radiation pour lui permettre de prendre la relève, compte tenu de son désistement brutal.

La société ALL IN ONE SANTÉ ajoute que monsieur [L], qui avait vendu sa pharmacie de [Localité 11], disposait des fonds pour l’acquisition dès le mois de janvier 2020 et ne saurait se prévaloir d’un défaut d’information sur le taux du crédit qu’il a obtenu.

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faites et doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article 1304 dudit code dispose notamment que l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

L’article 1304-6 de ce code prévoit que l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive et qu’en cas de défaillance de ladite condition, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Il y a lieu, en l’espèce, de constater que l’acte signé par les parties le 16 janvier 2020 comporte notamment les stipulations suivantes :

« À ce jour, les conditions suspensives ont été réalisées, comme l’attestent :

1)Les accords de financement et d’assurabilité,

2)Le courrier du bailleur notifiant son accord à la présente cession à condition que les observations indiquées dans son mail du 3 janvier 2020 ci-dessous soient bien intégrées dans l’acte définitif »

(…)

(Annexe 7 de la réalisation des conditions suspensives)

Ceci étant rappelé, il a été arrêté et convenu ce qui suit :

Par ces présentes, la SELARL PHARMACIE DES HALLES, soussignée de première part, vend sous la seule condition suspensive prévue à l’article L.5125-9 du code de la santé publique ci-après stipulée en s’obligeant à toutes les garanties ordinaires de fait et de droit les plus étendues,

À monsieur [L], soussigné de seconde part, qui accepte sous la même et seule condition suspensive, le fonds de commerce (…) »

Il résulte de ces stipulations claires que les parties se sont expressément accordées pour considérer que les conditions conventionnelles prévues par la promesse du 26 novembre 2019 étaient réunies et que la réalisation de la vente ne dépendait plus que de la seule condition de l’inscription auprès de l’ordre des pharmaciens prévue par l’article L.5125-9 du code de la santé publique.

Il importe peu que les modalités du prêt obtenu ne correspondent pas précisément à celles prévues dans la promesse ou qu’il ne soit pas justifié du cautionnement auquel le bailleur a subordonné son accord, dès lors que les parties sont convenues de la réalisation des conditions suspensives au vu des éléments annexés à l’acte, donc en parfaite connaissance de cause.

Par ailleurs, l’acte du 16 janvier 2020, considérant les conditions suspensives conventionnelles réalisées, ne subordonnait plus la cession du fonds de commerce qu’à la condition suivante :

« Que monsieur [L] obtienne son inscription à la section A de l’ordre des pharmaciens de la région Île-de-France et l’enregistrement de la déclaration d’exploitation visée à l’article L.5125-16 nouveau du code de la santé publique,

Que la SELARL PHARMA DES HALLES soit inscrite au tableau annexe de l’ordre des pharmaciens ».

Les défendeurs ne contestent cependant pas la réalisation de cette condition, justifiée par la délivrance d’un certificat du 05 février 2020, n’étant évoqué que son « anéantissement » par une radiation ultérieure, à l’initiative des pharmaciennes venderesses et après avoir appris que l’acquéreur revenait sur son engagement ; en tout état de cause, ils ne sauraient se prévaloir de leur propre turpitude en arguant d’une démarche légitime des pharmaciennes cédantes qui ont été contraintes de se réinscrire en urgence en apprenant qu’ils n’entendaient plus acquérir l’officine.

En conséquence, il convient de constater qu’il n’est pas justifié du défaut de réalisation des conditions suspensives de la cession.

Par suite, la prétention tendant à ce qu’il soit jugé que les actes du 26 novembre 2019 et du 16 janvier 2020 n’ont jamais existé, à défaut de réalisation de leurs conditions suspensives, sera rejetée.

Sur la demande tendant à constater que la vente est parfaite

Il y a lieu, en vertu des articles 1583 et 1589 du code civil, selon lequel la vente est parfaite dès l’accord des parties sur la chose qui en est l’objet et son prix, et en application des articles 1304 et 1304-6 précités, de constater que la cession de fonds de commerce litigieuse est parfaite et a produit ses effets.

Sur les demandes de résolution de la vente

Les parties à la vente en sollicitent toutes deux la résolution aux torts de l’autre.

La demanderesse fait grief aux défendeurs de n’avoir pas respecté leurs engagements en refusant de régulariser la cession de l’officine qui était parfaite.

Les défendeurs lui reprochent trois séries de manquements à ses obligations ;

— un défaut de respect de ses engagements, dans les actes du 26 novembre 2019 et du 16 janvier 2020, de « gérer le fonds de commerce selon les habitudes antérieures et faire tous efforts afin de maintenir l’activité à un niveau identique à celui connu ce jour, exception faite des événements conjoncturels indépendants de sa volonté et de sa gestion (…) », d'« informer l’acquéreur par écrit, dès la survenance de ceux-ci, avant l’entrée en jouissance, de tout événément qui aurait été susceptible d’influencer l’acquéreur dans sa décision d’acquérir l’officine », ainsi que de l’obligation prévue à l’article L.141-2 du code de commerce, de leur fournir le chiffre d’affaires du fonds de janvier et février 2020, expliquant que le chiffre d’affaires de la pharmacie a baissé de l’ordre de 20% dès le mois de janvier 2020 ;

— un défaut de fourniture de tous les contrats de location et de maintenance de matériel ainsi que de surveillance devant être repris par l’acquéreur, cet engagement prévu dès la promesse de vente ayant dû être réitéré dans l’acte du 16 janvier 2020 pour qu’il soit finalement indiqué dans le projet d’acte de cession définitif que la venderesse n’avait pas pu fournir neuf des treize contrats « ce que l’acquéreur accepte » ; ils précisent que ce point n’est pas contesté par la demanderesse et qu’ils ne pouvaient s’engager à reprendre des contrats dont ils n’avaient pas eu préalablement connaissance ;

— un défaut de respect de son engagement de « mettre gratuitement l’acquéreur au courant de toutes ses affaires et (de) l’aider gratuitement de ses conseils pendant une durée maximum de 3 semaines préalablement au jour de l’entrée en jouissance ».

La demanderesse réplique :

— que le grief d’une sous-exploitation du fonds en janvier et février 2020 est affirmé sans la moindre preuve d’un changement d’habitude et de moindres efforts, en s’appuyant sur une hypothétique diminution du chiffre d’affaires, et que monsieur [L] s’était déjà introduit dans la gestion de la pharmacie et avait demandé à la cédante de baisser son stock ;

— que les contrats nécessaires à l’exploitation du fonds ont été mis à la disposition ou fournis à l’acquéreur, sont parfaitement identifiables, leurs contractants, montants et dates généralement mentionnés et qu’il s’agit de consommables dont le montant est de l’ordre de 3 000 € ;

— que le manquement à l’obligation de conseil sur les trois semaines précédant l’entrée en jouissance des lieux s’explique notamment par l’absence soudaine hors de France des époux [L] et du confinement pendant cette période, ainsi que du non-respect des engagements des défendeurs, alors que monsieur [L] avait libre accès à la pharmacie et que madame [J] y était constamment présente.

La société ALL IN ONE SANTÉ répond que :

— que la baisse de l’ordre de 20% sur les deux premiers mois de l’année 2020 s’explique par des circonstances conjoncturelles (grèves nationales et défilés avec paralysie des transports, poursuite du mouvement des gilets jaunes de décembre 2019 à février 2020), que le chiffre d’affaires doit s’apprécier selon une moyenne à l’année et non au mois, que monsieur [L], afin d’améliorer ses négociations avec les grossistes répartiteurs, a demandé à la cédante de baisser le stock à 300 000 €, soit 10% du chiffre d’affaires, ce qui a conduit à des défauts de ventes et ruptures de stock pour certains produits,

— que les époux [L] se sont familiarisés avec la pharmacie en y faisant des apparitions sporadiques mais bien réelles, qu’ils ont fait le choix de partir en voyage à [Localité 9] un mois avant la prise de possession, qu’ils ont été accompagnés à tous les niveaux alors même que monsieur [L] bénéficiait d’une expérience, de moyens et pouvait s’entourer de tous les conseils nécessaires, de sorte que son argumentation tenant à un défaut de conseil relève de la mauvaise foi.

L’article 1217 du code civil dispose que :

«La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution. »

L’article 1224 du même code prévoit que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon les articles 1227 et 1228 suivants, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ; le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le juge apprécie souverainement si les manquements imputés au bailleur ou au preneur sont assez graves pour justifier la résiliation.

Ici encore, il convient d’apprécier la pertinence des moyens évoqués en défense pour déterminer si la prétention de la demanderesse selon laquelle les défendeurs ne pouvaient refuser d’exécuter leurs propres engagements contractuels est, ou non, fondée.

S’agissant du grief d’un défaut de maintien du niveau d’activité de l’officine au début de l’année 2020, il est constaté que les défendeurs ne produisent aucun élément justifiant du manque d’effort qu’ils reprochent à la cédante, ni d’ailleurs, de la baisse du chiffre d’affaires alléguée, ou encore d’un événement particulier susceptible d’influer sur leur volonté d’acquérir dont ils n’auraient pas eu connaissance.

Quant au manquement aux exigences de l’article L.141-2 du code de commerce, celui-ci ne caractériserait qu’une violation d’une disposition légale mais en aucun cas un manquement à un engagement contractuel.

Les moyens de ce chef ne permettent donc aucunement de caractériser un manquement de la demanderesse à ses obligations contractuelles fondant une résolution judiciaire de la vente à ses torts.

Concernant l’information sur les contrats nécessaires à l’exploitation du fonds et leur fourniture (abonnements, location de matériel, etc), il convient de constater que, s’il apparaît, à l’examen de la liste des contrats figurant en page 11 de l’acte du 16 janvier 2020, que neuf des treize contrats n’avaient pas été communiqués en janvier 2020, et que certaines informations faisaient défaut, le délai dont disposait la cédante pour s’exécuter, allant jusqu’à la signature de l’acte définitif prévu fin mars 2020, n’était pas expiré lorsqu’elle a appris que les acquéreurs ne voulaient plus la mener à son terme.

En outre, il n’est pas évident que les informations et actes manquants présentaient un caractère suffisamment essentiel pour que la défaillance de la cédante à ce titre revête une gravité justifiant la résolution de la vente, étant observé que la plupart des informations les concernant sont fournies, et qu’il s’agit de contrats accessoires dont le coût n’est pas important.

Enfin, il n’est pas davantage justifié d’un manquement de la venderesse à son obligation d’informer l’acquéreur sur ses affaires et de le conseiller, étant observé que monsieur [L] est un pharmacien expérimenté et qu’il n’est pas expliqué en quoi il aurait, concrètement, été privé de la faculté de se renseigner sur le fonctionnement de la pharmacie.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater qu’il n’est justifié ni d’un manquement de la demanderesse à ses obligations fondant une résolution de la vente à ses torts, ni d’un motif légitime justifiant le refus des défendeurs de signer l’acte définitif de cession.

Ainsi, en n’exécutant pas leurs engagements, notamment leur obligation essentielle de paiement du prix de vente, les défendeurs ont commis un manquement suffisamment grave à leurs obligations pour justifier la résolution judiciaire de la cession de la pharmacie à leurs torts.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de résolution de la cession aux torts des défendeurs et de rejeter leur demande de résolution des actes des 26 novembre 2019 et 16 janvier 2020 aux torts de la demanderesse.

Par suite, il y a lieu de constater que les demandes plus subsidiaires des défendeurs, tendant à la résiliation des actes litigieux pour force majeure, à ce qu’il soit fait injonction aux parties de renégocier les conditions des actes litigieux et qu’en cas de refus de renégocier la résiliation de la vente soit prononcée, sont devenues sans objet.

Les moyens soulevés à ce titre seront néanmoins examinés ci-après pour statuer sur la demande d’indemnisation présentée par la demanderesse, sur les demandes reconventionnelles des défendeurs et sur les demandes de l’intervenante volontaire.

Il est précisé par ailleurs qu’il n’est pas nécessaire de « donner acte » à la demanderesse de ce qu’elle se désiste de sa demande d’exécution forcée de la vente, dès lors que le simple fait de ne pas reprendre cette demande dans ses dernières écritures suffit à considérer qu’elle a été abandonnée et qu’il n’est pas utile de le constater spécifiquement dans le dispositif du jugement.

Sur la demande d’indemnisation de la demanderesse

Celle-ci réclame à titre principal la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer une indemnité de 2 000 000 € en réparation d’un préjudice économique et moral causé par l’inexécution des engagements contractuels des défendeurs, consistant d’une part en une perte de chance de céder l’officine à des acquéreurs plus sérieux, et d’autre part, en un manque à gagner du fait de l’immixtion de monsieur [L] dans la gestion de l’officine, lequel a sollicité une baisse du stock à 300 000 €, ce qui a conduit à des défauts de vente et rupture sur certains médicaments ou produits.

Elle explique que la société PHARMA DES HALLES a maintenu son siège social à l’adresse de son officine, de sorte qu’elle est importunée par les courriers destinés à celle-ci et qu’elle a dû, en urgence et dans un climat extrêmement douloureux, faire les démarches pour récupérer ses droits d’exploiter la pharmacie, puisqu’elle avait déjà effectué les formalités pour que son successeur l’exploite.

Elle estime l’indemnisation lui revenant, compte tenu de la perte de chance, à un pourcentage de l’avantage espéré de l’opération, de 2 200 000 € en tout, qu’elle limite donc à 2 000 000 € pour prendre en considération la forte probabilité de céder l’officine à au moins trois acquéreurs plus sérieux qui avaient contacté ALL IN ONE SANTÉ et le gain manqué correspondant au défaut de versement de la somme de 300 000 € au titre du rachat de ses marchandises.

Elle réclame à titre subsidiaire la condamnation in solidum des défendeurs à lui payer la somme de 190 000 € correspondant au billet à ordre remis le 26 novembre 2019.

Monsieur [L] et la société PHARMA DES HALLES concluent au rejet de ses demandes, faisant valoir, dans leurs moyens soulevés à titre subsidiaire, que la vente aurait dû être résiliée de plein droit pour force majeure, ou pour refus de renégocier les conditions de la cession au titre de l’imprévision, qu’en tout état de cause ils disposaient d’une faculté de dédit, que leur condamnation ne saurait être prononcée solidairement et que le montant de la clause pénale doit être réduit.

L’article 1231-1 du code civil dispose que :

Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1231-2 dudit code :

« Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ».

Son article 1231-5 prévoit notamment que :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

L’article 1195 du même code dispose que « Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue d’exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d’échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu’elles déterminent, ou demander d’un commun accord au juge de procéder à son adaptation. À défaut d’accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d’une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu’il fixe ».

Enfin, son article 1218 dispose que :

« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »

L’article 9 de l’acte de cession sous condition suspensive du 16 janvier 2020 stipule notamment :

« En conséquence des engagements réciproques des parties susnommées, soussignés au présent acte et au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser la cession d’officine de pharmacie sauf bien entendu application des dispositions concernant la condition suspensive énumérée aux présentes, elle y sera contrainte par toutes voies de droit (…).

En outre, il est expressément convenu que la partie défaillante sera tenue de verser à l’autre partie une somme forfaitaire et irréductible à titre de dommages-intérêts forfaitaires et de clause pénale de CENT QUATRE VINGT DIX MILLE EUROS (190.000 €) ainsi que le montant de la commission de négociation toutes taxes de la SOCIÉTÉ ALL-IN-ONE SANTÉ, s’élevant à la somme de CENT TRENTE DEUX MILLE EUROS (132.000 €) toutes taxes comprises.

Il est ici précisé que seule la non réalisation de la condition suspensive stipulée aux présentes pourra faire échec à la cession de l’officine de pharmacie sus-désignée.

Ainsi, selon l’accord des parties susnommées et à titre de dommages-intérêts forfaitaires et de clause pénale, l’acquéreur a, à l’instant même, remis à titre de séquestre amiable à Maître [W] [E], avocat, un billet à ordre accepté et domicilié, d’un montant de CENT QUATRE VINGT DIX MILLE EUROS (190.000 €) à échéance du 31 mars 2020, selon RIB joint. »

Il est ajouté à l’article « 27 Réitération » que : « Par le seul fait de la non signature de l’acte de la vente projetée aux conditions prévues, la partie refusant l’achat ou la vente sera considérée comme ayant opté irrévocablement pour le paiement de la somme convenue et le montant de cette dernière sera acquis de plein droit à l’autre cocontractant, après requête de venir réaliser l’acte prévu, faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou acte d’huissier et constatation du refus par un officier ministériel ».

L’acte du 16 janvier 2020 a été signé par la société PHARMACIE DES HALLES et monsieur [L], étant précisé à la « clause de substitution » que « Pour l’acte définitif, Monsieur [L], docteur en pharmacie, entend se substituer la SELARL PHARMA DES HALLES dont il est l’associé principal et gérant statutaire, nommé à cette fonction aux termes des statuts de ladite société », « actuellement en cours de formation », celui-ci agissant « pour le compte de la société » « dont il se porte-fort ».

Il a été jugé précédemment que les conditions suspensives de la vente s’étaient toutes réalisées et que celle-ci était parfaite, mais résolue aux torts des défendeurs qui n’ont pas respecté leur engagement de signer l’acte définitif de cession.

Il est donc justifié d’un manquement à leurs obligations contractuelles dont ils doivent répondre des conséquences préjudiciables pour leur cocontractante.

Il convient en premier lieu de relever que les défendeurs ne peuvent s’exonérer de leur responsabilité en invoquant la force majeure, alors qu’il est constant que le débiteur d’une obligation contractuelle de payer une somme d’argent ne peut s’exonérer en invoquant un cas de force majeure, étant en outre observé qu’il n’est pas expliqué en quoi la crise sanitaire et les mesures d’interdiction et de restrictions prises en conséquence constitueraient une circonstance ayant empêché la finalisation de la vente.

Il n’est pas davantage justifié de la réunion des conditions d’application de l’article 1195 du code civil, supposant notamment que le caractère excessivement onéreux de la poursuite de l’exécution du contrat soit démontré.

Par ailleurs, il est justifié qu’ils soient condamnés in solidum à réparer le dommage causé à la demanderesse, dès lors qu’ils sont co-responsables, par leurs fautes respectives, dudit dommage, étant relevé que la société PHARMA DES HALLES a repris les actes accomplis pour son compte et que monsieur [L] s’est porté fort de ses obligations et a donc contracté une obligation personnelle autonome d’obtenir la signature de l’acte définitif par sa société.

S’agissant du préjudice dont la demanderesse réclame indemnisation, force est en revanche de constater, d’une part, qu’il n’est fourni aucun élément permettant de constater et de chiffrer un gain manqué du fait de la baisse du stock, la demanderesse ne donnant d’ailleurs aucune explication chiffrée sur ce dommage même et, d’autre part, qu’il ne peut être chiffré de gain manqué à hauteur du prix de cession de l’officine et de ses accessoires du fait que la vente n’a pas eu lieu, alors que leur valeur est toujours dans son patrimoine et ne peut être considérée comme perdue.

Il est relevé d’ailleurs qu’il n’est pas prétendu ni démontré que la demanderesse a effectué des démarches pour revendre sa pharmacie depuis, alors que les parties s’accordent pour considérer que la vente objet du présent litige n’aura, en tout état de cause, plus lieu, et qu’il n’est pas soutenu que l’officine n’a pu être remise en vente, ou à un prix inférieur, permettant de constater une perte de chance de la vendre à un aussi bon prix.

Si la demanderesse a pu subir un préjudice moral et financier lié au défaut de vente de la pharmacie au début de l’année 2020, il n’est produit aucun élément démontrant que ledit préjudice n’est pas déjà réparé par l’allocation de la somme de 190 000 € payée à titre de pénalité contractuelle.

Dans ces conditions, il y a lieu de rejeter sa demande de paiement d’une indemnité de 2 000 000 € présentée à titre principal.

Il convient de rejeter la demande des défendeurs tendant à la réduction de la clause pénale, dès lors qu’il n’est aucunement justifié du bien-fondé de cette demande, tandis qu’il apparaît au contraire bien fondé qu’ils paient la somme prévue par la clause qu’ils qualifient eux-même de dédit, prévoyant une contrepartie à leur choix de ne pas mener la vente à son terme.

En conséquence, monsieur [L] et la société PHARMA DES HALLES seront condamnés in solidum à payer à la société PHARMACIE DES HALLES la somme de 190 000 € à titre de pénalité contractuelle.

N’étant pas contesté que, bien que le billet à ordre a été présenté à l’encaissement, cette somme n’a pas été payée compte tenu de l’opposition de monsieur [L], elle produira, en application de l’article 1231-6 du code civil, des intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2020 et jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande reconventionnelle d’indemnisation de monsieur [L]

Celui-ci réclame, sur le fondement de l’article 1217 de code civil, précité, une indemnité au titre d’une perte de revenus de pharmacien du fait du défaut de réalisation de la vente l’ayant contraint à faire liquider ses droits à la retraite.

Toutefois, il a été jugé ci-avant que le défaut de réalisation de la vente lui est imputable ; sa demande d’indemnisation à ce titre ne peut donc qu’être rejetée.

Sur les demandes de la société ALL IN ONE SANTÉ

Celle-ci sollicite la condamnation solidaire de monsieur [L] et de la société PHARMA DES HALLES à lui payer une somme de 132 000 € au titre de sa commission de négociation prévue notamment par diverses clauses de l’acte du 16 janvier 2020, avec intérêts au taux contractuel, ainsi qu’une indemnité de 13 200 € correspondant à 10% de cette somme.

Elle explique qu’un commissionnaire en officine ne peut effectuer que très peu de suivi d’opérations de cession en une année, au regard de l’intense activité à déployer, que monsieur [L], dont le désengagement n’était pas légitime, lui devait la commission que la vente se fasse ou non, et que le défaut de paiement a déstabilisé son activité en l’empêchant de se consacrer à d’autres dossiers en se livrant à une activité qui en définitive a été vaine.

Monsieur [L] et la société PHARMA DES HALLES contestent l’application de la solidarité à leur égard ainsi que le montant de la commission réclamée, dont ils soutiennent qu’elle a été fixée en violation du mandat de vente conclu avec la société PHARMACIE DES HALLES qui prévoyait qu’elle correspondrait à 4,5% du prix de cession.

Ils demandent que s’ils devaient être condamnés à verser une rémunération à la société ALL IN ONE SANTÉ, celle-ci n’excède pas 15 000 €.

L’acte du 16 janvier 2020 prévoit à son « Article 26 – Commission de négociation » que :

« Les parties (…) déclarent que la présente cession a été négociée par la SOCIÉTÉ ALL-IN-ONE SANTÉ, en vertu d’un mandat exclusif n°518 du 03 avril 2019.

La commission de négociation due à la SOCIÉTÉ ALL-IN-ONE SANTÉ, s’élevant à la somme de CENT TRENTE DEUX MILLE EUROS (132.000 €) toutes taxes comprises, sera supportée exclusivement par l’acquéreur, qui s’y oblige pour le cas où toutes les conditions suspensives seraient levées. »

Aux termes de l’article 27 du même acte, déjà cité ci-avant, il a également été convenu que : « sous réserve que la condition suspensive soit réalisée dans le délai imparti (…) Par le seul fait de la non signature de l’acte de la vente projetée aux conditions prévues, la partie refusant l’achat ou la vente (…) devra également verser à ladite SOCIÉTÉ ALL-IN-ONE SANTÉ, à titre d’indemnité compensatrice, une somme forfaitaire égale au montant de la commission de négociation prévue ci-dessus (…) »

La vente n’ayant pas abouti, alors que toutes les conditions suspensives en étaient levées, du fait du refus de signature des défendeurs, ceux-ci sont tenus de payer à cette société l’indemnité contractuelle correspondant à la rémunération du travail fourni.

Ils ne sauraient utilement lui opposer que son montant était moindre aux termes du mandat de vente antérieur, au demeurant signé avec la PHARMACIE DES HALLES, alors que le montant réclamé est celui prévu dans l’acte signé par monsieur [L], qu’ils ont donc accepté et sur lequel ils ne peuvent plus, dès lors, revenir.

Il est exact, que, comme ils le soutiennent au visa de l’article 1310 du code civil, qui dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas », le tribunal ne peut les condamner solidairement à son paiement ; néanmoins, monsieur [L] et la société PHARMA DES HALLES, ayant tous deux manqué à leurs engagements contractuels, et étant donc co-responsables du dommage que cette indemnité compensatrice répare, doivent en répondre in solidum.

Monsieur [L] et la société PHARMA DES HALLES seront donc condamnés in solidum à payer une somme de 132 000 € à titre d’indemnité compensatrice correspondant à la commission de négociation lui revenant.

La société ALL IN ONE SANTÉ sollicite que cette somme soit assortie d’intérêts au taux contractuel dont elle ne précise pas le montant, se contentant dans les motifs de ses écritures de se référer à une facture du 1er avril 2020, laquelle comporte en bas de page une mention en caractères minuscules visant l’article L.441-6 du code de commerce.

Étant relevé que le taux d’intérêt des pénalités de retard, d’ailleurs évoqué par l’article L.441-10 et non l’article L.441-6 de ce code, doit être prévu dans les conditions générales de vente décrites à son article L.441-1, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque le mandat signé entre monsieur [L] et la société ALL IN ONE SANTÉ ne comporte aucune stipulation à ce titre, il convient de rejeter la demande tendant à ce qu’il soit jugé que cette somme produira des intérêts de retard.

L’article 1231-6 du code civil prévoit que :

« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Selon l’article 1231-7 du même code :

« En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. »

En application de ces dispositions, l’indemnité compensatrice allouée à la société ALL IN ONE SANTÉ produira simplement des intérêts au taux légal ; en revanche, il convient de fixer leur point de départ au jour où celle-ci aurait dû être payée pour indemniser le retard de paiement subi par la créancière depuis bientôt cinq ans.

Par ailleurs, n’étant pas justifié d’une véritable déstabilisation de son activité, distincte du défaut de paiement du travail fourni déjà suffisamment réparé par l’allocation de la somme de 132 000 €, ni d’un autre dommage distinct du retard de paiement qui est déjà compensé par les intérêts ci-dessus alloués et la somme ci-après octroyée au titre de ses frais de procédure, la demande de paiement d’une indemnité supplémentaire de 13 200 € sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] et la société PHARMA DES HALLES, qui succombent pour le tout, seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à payer une somme de 8 000 € à la société PHARMACIE DES HALLES et la même somme à la société ALL IN ONE SANTÉ.

Il est observé que si le conseil de la demanderesse cite l’article 699 du code de procédure civile, texte relatif à la distraction des dépens, dans le dispositif de ces conclusions, il ne sollicite pas une telle distraction à son profit, de sorte que le tribunal ne peut s’estimer saisi d’une demande en ce sens.

Les demandes de monsieur [L] et de la société PHARMA DES HALLES à ce titre seront par suite rejetées.

Le jugement sera assorti de l’exécution provisoire, qui est de droit, étant relevé qu’il n’est pas justifié de l’opportunité de l’écarter alors que l’exécution forcée de la vente n’est plus sollicitée et que l’affaire est ancienne.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

JUGE que la cession d’une officine de pharmacie sise [Adresse 1] à [Localité 12] par la S.E.L.A.R.L. PHARMACI DES HALLES à monsieur [C] [M] [L], avec faculté de substitution au profit de la société en cours de constitution S.E.L.A.R.L. PHARMA DES HALLES, consentie par promesse de vente du 26 novembre 2019 et acte de cession sous condition suspensive du 16 janvier 2020, est parfaite ;

PRONONCE la résolution de ladite cession aux torts de monsieur [M] [L] et de la S.E.L.A.R.L. PHARMA DES HALLES ;

CONDAMNE in solidum monsieur [M] [L] et la S.E.L.A.R.L. PHARMA DES HALLES à payer à la S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DES HALLES une somme de cent-quatre-vingt-dix-mille euros (190 000 €) à titre de pénalité contractuelle, laquelle produira des intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2020 et jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE in solidum monsieur [M] [L] et la S.E.L.A.R.L. PHARMA DES HALLES à payer à la S.A.R.L. ALL IN ONE SANTÉ une somme de cent-trente-deux-mille euros (132 000 €) à titre d’indemnité compensatrice correspondant à la commission de négociation, laquelle produira des intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2020 et jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE in solidum monsieur [M] [L] et la S.E.L.A.R.L. PHARMA DES HALLES aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum monsieur [M] [L] et la S.E.L.A.R.L. PHARMA DES HALLES à payer à la S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DES HALLES une somme de huit-mille euros (8 000 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum monsieur [M] [L] et la S.E.L.A.R.L. PHARMA DES HALLES à payer à la S.A.R.L. ALL IN ONE SANTÉ une somme de huit-mille euros (8 000 €) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DES HALLES de sa demande de condamnation de monsieur [M] [L] et de la S.E.L.A.R.L. PHARMA DES HALLES à lui payer une indemnité de 2 000 000 € ainsi que du surplus de sa demande au titre de ses frais irrépétibles ;

DÉBOUTE monsieur [M] [L] et la S.E.L.A.R.L. PHARMA DES HALLES de leurs demandes tendant à ;

— l’annulation de la cession susmentionnée pour vices du consentement,

— ce qu’il soit jugé que ladite cession est réputée n’avoir pas existé à défaut de réalisation de ses conditions suspensives,

— ce qu’il soit fait injonction aux parties de renégocier les conditions de cette cession,

— sa résolution pour inexécution des engagements de la S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DES HALLES, pour force majeure, pour défaut de renégociation des conditions de la cession,

— la restitution du billet à ordre de 190 000 €,

— au paiement d’une indemnité pour perte d’une chance de percevoir des revenus professionnels,

— la réduction du montant de la clause pénale et de la rémunération de la société ALL IN ONE SANTÉ,

— la condamnation des autres parties au titre des dépens et de ses frais irrépétibles,

— à écarter l’exécution provisoire du jugement ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. ALL IN ONE SANTÉ de sa demande de condamnation de monsieur [M] [L] et de la S.E.L.A.R.L. PHARMA DES HALLES à lui payer une indemnité de 13 200 € ainsi que du surplus de sa demande au titre de leurs frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 23 Janvier 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER