N° RG 23/01606 – N° Portalis DB2E-W-B7H-MMI5

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S3

N° RG 23/01606 -

N° Portalis DB2E-W-B7H-MMI5

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

M^e Guy BENICHOU

M^e Nathalie TOITOT

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

M^e Guy BENICHOU

M^e Nathalie TOITOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

30 AVRIL 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. CDC HABITAT,

Immatriculée au R.C.S de [Localité 3] N° 470 801 168

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIES REQUISES :

Monsieur [F] [P]

né le 11 Juin 1993 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Guy BENICHOU,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 335

Madame [U] [X]

née le 11 Mars 1997 à [Localité 1]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Nathalie TOITOT,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 210

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 27 Mars 2026 au 30 Avril 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location en date du 1er juin 2020, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [F] [P] et Madame [U] [X] pour une durée de six ans un logement à usage d’habitation de type 3, porte 64, sis [Adresse 6] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 676,48 euros et une provision mensuelle pour charges de 109,23 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT a fait signifier le 2 février 2023 à Monsieur [F] [P] et Madame [U] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2 451,65 euros.

Ledit commandement a été signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique le 3 février 2023.

Ensuite, par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2023, la SA CDC HABITAT a fait citer Monsieur [F] [P] et Madame [U] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg pour faire constater, notamment, l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion des locataires et obtenir le paiement d’une dette locative et d’une indemnité d’occupation.

Au dernier état de la procédure, selon ses conclusions datées du 17 novembre 2025, la SA CDC HABITAT a demandé de :

— constater la résiliation de plein droit des baux conclus entre les parties, par l’effet du commandement de payer resté infructueux délivré le 2 février 2023 ;

— condamner le défendeur ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer corps et biens le logement par lui occupé dans l’immeuble sis [Adresse 7] à [Localité 7], au besoin avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation pour le logement à la somme mensuelle de 900 euros, charges en sus, à compter du 1er mai 2023, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers;

— condamner le défendeur au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à l’évacuation définitive des lieux et la remise des clés ;

— condamner les défendeurs solidairement en tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris les frais de commandement ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

En défense, selon ses conclusions datées du 16 mai 2025, Madame [U] [X] a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— la déclarer recevable de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— constater l’existence de contestations sérieuses ;

— débouter la SA CDC HABITAT de l’ensemble de ses demandes.

Aux termes de ses conclusions datées du 30 mai 2024, Monsieur [F] [P] a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’existence de contestations sérieuses ;

— débouter la SA CDC HABITAT de ses demandes dirigées à l’encontre de Monsieur [F] [P].

Initialement appelée à l’audience du 2 avril 2024, l’affaire a été renvoyée plusieurs fois à la demande des parties, pour être retenue le 20 janvier 2026.

À ladite audience, les parties représentées par leurs conseils respectifs ont sollicité le bénéfice de leurs dernières écritures.

Il est expressément renvoyé auxdites écritures pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026, puis prorogée au 30 avril 2026, par mise à dispositions au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, et ce, conformément aux dispositions de l’article 835 du même code.

Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail

Il résulte de la procédure que la situation d’impayés a été dénoncée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 3 février 2023, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 28 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 31 juillet 2023 à au préfet du Bas-Rhin, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 2 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire en ce que son article 7 stipule notamment que le défaut de paiement d’un seul terme de loyer et charges à son échéance le contrat pourra être résilié à la seille volonté du bailleur, et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux

Un commandement de payer a été signifié à Monsieur [F] [P] et Madame [U] [X] le 2 février 2023 pour un montant en principal de 2 451,65 euros au regard d’un décompte joint et arrêté au 30 janvier 2023.

Ce commandement n’a été argué d’aucune irrégularité de fond ou de forme ; le décompte produit et arrêté quant à lui au 30 juin 2023 établit que ledit commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Il faut du reste rappeler à cet égard que l’effacement de la dette locative à l’issue de la procédure de surendettement de Monsieur [F] [P] est inefficace dès lors que la clause résolutoire était acquise. Or, Monsieur [F] [P] a bénéficié d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée par la commission de surendettement des particuliers du Bas-Rhin en date du 10 juin 2025. La bailleresse ne soulève pas l’existence d’une contestation existante à l’égard de cette décision et admet que le compte du locataire est à jour.

C’est donc en vain que le défendeur soutient que le commandement ne pourrait plus trouver application à raison de la procédure de surendettement.

Dès lors, il est établi et non sérieusement contestable que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois, soit le 3 avril 2023.

Néanmoins, et ce en application des dispositions applicables de plein droit de l’article 24-VIII de la loi du 6 juillet 1989, il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation pendant un délai de deux ans à partir du 10 juin 2025, date de la décision imposant les mesures d’effacement.

Il faut rappeler que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location, et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges, et que, si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet, l’expulsion pouvant avoir lieu dans les conditions indiquées au dispositif, avec tous effets de droit, la locataire étant alors redevable d’une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, soit une échéance mensuelle de 873,56 euros (selon décompte au 31 octobre 2025.

Concernant Madame [U] [X], il n’y pas lieu à statuer sur son expulsion, la bailleresse indiquant le départ de la locataire au 10 novembre 2023.

Enfin, il sera constaté que la SA CDC HABITAT ne sollicite pas la condamnation du défendeur au paiement d’arriérés de loyers et charges pour la période à compter de juin 2025, sur lesquels la juridiction pouvait statuer à titre provisionnel.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [F] [P] et Madame [U] [X], qui succombent, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Compte tenu de l’équité, il y a lieu de débouter la SA CDC HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Rien ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit des décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

DECLARE l’action de la SA CDC HABITAT à l’encontre de Monsieur [F] [P] et Madame [U] [X] recevable ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux ans, à compter du 10 juin 2025 ;

RAPPELLE que ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

RAPPELLE que si le locataire s’acquitte du paiement des loyers et des charges dus, conformément au contrat de location, pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ;

DIT que, faute pour Monsieur [F] [P] de payer cette somme à bonne date, en sus du loyer courant, dès le premier impayé et huit jours après l’envoi par la SA CDC HABITAT d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine :

— le tout deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire sera à nouveau acquise à la date du 3 avril 2023 et reprendra son plein effet ;

— Monsieur [F] [P] sera tenu au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, taxes et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et condamne Monsieur [F] [P] à titre provisionnel au paiement de cette indemnité d’occupation à la SA CDC HABITAT jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [F] [P] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, passé le délai de deux mois suivi la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à savoir le logement à usage d’habitation de type 3, porte 64, sis [Adresse 6] à [Localité 7]

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R. 433-1 et R. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONSTATE que la SA CDC HABITAT ne forme pas de demande en paiement d’un arriéré de loyers et charges pour une période à compter de juin 2025 ;

DIT n’y avoir lieu à référé pour le surplus ;

DEBOUTE la SA CDC HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [P] et Madame [U] [X] solidairement aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État

dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civil.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Mathieu MULLER