CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 23/00745 – N° Portalis DBW4-W-B7H-DE43

MINUTE N° 25/80

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 06 MAI 2025

DEMANDEUR

Monsieur [R] [K]

né le 06 Avril 1957 à [Localité 6], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Damien FAUPIN, avocat au barreau de TARASCON substitué par M^e Alexandra DESMETTRE, avocat du même barreau

DEFENDEUR

Monsieur [O] [J]

né le 15 Mars 1979 à [Localité 5], de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Olivier MEFFRE, avocat au barreau de TARASCON, avocat postulant substitué par M^e Anaïs MEFFRE, avocat du même barreau et M^e Audrey TRALONGO, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Louis-Marie ARMANET

Siégeant à juge unique en application de l’article 801 du Code de procédure civile.

Greffier lors des débats et du prononcé : Alicia BARLOY

Grosse délivrée

le : 29 avril 2025

à

M^e Damien FAUPIN

M^e Olivier MEFFRE

M^e Audrey TRALONGO

PROCEDURE

Clôture prononcée : 26 février 2025

Débats tenus à l’audience publique du 04 Mars 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 06 mai 2025

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [R] [K] a présenté le 20 décembre 2022 une offre d’achat valable jusqu’au 20 janvier 2023 pour l’acquisition du bien situé [Adresse 1] à [Localité 5] au prix de 170.000 euros appartenant à Monsieur [O] [J].

L’offre a été signée par Monsieur [J] qui a fait précéder sa signature de la mention « lu et approuvé, bon pour acceptation d’offre d’achat ».

Faisant valoir que le vendeur a refusé de régulariser la vente qui était parfaite en l’état de l’acceptation de l’offre par ce dernier et en l’absence de formulation de condition suspensive, Monsieur [R] [K] a, par acte du 07 avril 2023, fait assigner Monsieur [O] [J] devant la présente juridiction aux fins de voir déclarer la vente parfaite, ordonner le versement du prix de vente, et condamner le vendeur à indemniser son préjudice moral.

Par ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 31 janvier 2025, Monsieur [R] [K] demande au tribunal de :

Vu l’article 1104 du code civil,

Vu l’article 1112 du code civil,

Vu l’article 1589 du code civil,

le recevoir en ses demandes, fins et conclusions,

débouter purement et simplement Monsieur [J] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,condamner Monsieur [J] à verser à Monsieur [K] la somme de 5.000 euros en indemnisation du préjudice subi,le condamner au paiement de la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,le condamner aux entiers dépens.

Il reproche à Monsieur [J] d’avoir conduit la phase des pourparlers contractuels avec mauvaise foi en concluant un compromis de vente avec un tiers alors qu’il avait antérieurement accepté de lui vendre le bien en signant l’offre du 20 janvier 2023 et négocié la prise en charge des frais de réfaction des huisseries. Il ajoute que Monsieur [J] a par la suite changé d’avis avant de finalement refuser de nouveau de signer la promesse de vente.

Il explique renoncer à sa demande de régularisation de la vente mais sollicite l’indemnisation de son préjudice moral résultant du comportement de Monsieur [J]. Il précise que les revirements du vendeur l’ont contraint à modifier ses projets alors que l’acquisition du bien avait vocation à faire du locatif et loger les membres de sa famille.

En réponse à la demande de vente forcée de Monsieur [J], Monsieur [K] soutient que l’offre d’achat avait soumis l’engagement des parties à la rédaction d’un avant-contrat devant préciser les modalités de la vente, de sorte qu’il ne peut y avoir de vente parfaite.

Il ajoute que les demandes indemnitaires de Monsieur [J] ne sont pas fondées dès lors que l’article 1112 du code civil prescrit qu’en cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages. Il estime n’avoir commis aucune faute en abandonnant sa demande de vente forcée du bien pour solliciter uniquement des dommages et intérêts du fait de la rupture abusive des pourparlers. Il ajoute que la faute de Monsieur [J], qui ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, est exonératoire et que l’assignation n’ayant pas été publiée au service de la publicité foncière, ce dernier pouvait tout à fait procéder à la vente du bien et réparer les menuiseries.

Par ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 25 février 2025, Monsieur [O] [J] demande au Tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1183 et 1189 du code civil,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les faits de la cause et les pièces versées aux débats,

condamner Monsieur [R] [K] à payer à Monsieur [O] [J] la somme de 15.142,18 euros (à parfaire jusqu’au jour de la publication de la présente décision au service de publicité foncière compétent) à titre de dommages et intérêts pour la réparation de son préjudice matériel,condamner Monsieur [R] [K] à payer à Monsieur [O] [J] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la réparation de son préjudice moral,condamner Monsieur [R] [K] à payer à monsieur [J] la somme de 10.000 euros en réparation de sa perte de chance,

En tout état de cause,

débouter Monsieur [R] [K] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions plus amples et contraires,condamner Monsieur [K] à payer à Monsieur [J] la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Monsieur [K] au paiement des entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de publication de l’assignation éventuels.

Il reconnait que l’offre d’achat ne valait pas vente dès lors qu’il n’y a pas eu de consentement réciproque des deux parties sur le prix de la chose vendue, et précise que les parties se trouvaient au stade des pourparlers contractuels en l’état de discussions sur la prise en charge par l’acquéreur des frais de mise aux normes des fenêtres.

Il expose que c’est en l’absence de réponse de Monsieur [K] sur le maintien de la signature de la promesse de vente le 16 mars 2023 et d’accord sur la perte de l’acompte versé pour les menuiseries qu’il a accepté la proposition de nouveaux acquéreurs le 09 mars 2023. Il explique avoir abandonné ce projet lorsque de Monsieur [K] a affirmé sa volonté d’acheter en menaçant son notaire de l’assignation en justice. Il conclut qu’il ne pouvait cependant pas attendre indéfiniment.

Monsieur [J] indique qu’il a finalement accepté de vendre son bien au demandeur par courrier à son notaire du 07 avril 2023 mais constate que ce dernier n’entend plus acheter. Il estime que cette attitude lui cause un préjudice dès lors en empêchant la vente du bien à un tiers durant la procédure judiciaire en l’état du risque d’insécurité juridique causé.

Il conclut au débouté de la demande indemnitaire de Monsieur [K] au motif qu’il est lui-même à l’origine de la situation en raison des discussions sur le prix et du délai pour fixer la signature de l’avant-contrat dès lors qu’il ne répondait pas à ses messages ni à ceux du notaire. Il ajoute qu’il a accepté de vendre depuis le 07 avril 2024 alors que Monsieur [K] n’a pas signé la promesse de vente chez le notaire et a attendu le 26 juin 2024 pour indiquer qu’il ne souhaitait plus acheter.

A titre reconventionnel, Monsieur [J] soutient qu’il a subi un préjudice matériel consistant dans la perte de son acompte sur la commande des premières menuiseries, la souscription de deux crédits sur l’immeuble avec des intérêts mensuels et la soumission de la vente à la plus-value, ce qui n’aurait pas été le vas si la vente était intervenue en 2023. Il fait également état d’un préjudice moral en lien avec la procédure et l’incertitude quant à l’avenir du bien, et d’une perte de chance liée à la diminution du prix du marché.

La clôture de l’affaire est intervenue à effet différé le 26 février 2025 par ordonnance du 08 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il doit être rappelé qu’il n’appartient pas à la juridiction de statuer sur les demandes de « donner acte », de « dire et juger » ou de « constater » lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile.

Il doit de même être rappelé au visa de l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Enfin, en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statue sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

* Sur la rupture fautive des pourparlers

L’article 1104 du code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Cette disposition est d’ordre public. ».

L’article 1112 du code civil dispose que « L’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages. ».

Monsieur [K] reproche à Monsieur [J] une rupture fautive des pourparlers contractuels qui étaient en cours concernant la vente de son bien immobilier situé à [Localité 4] et pour lequel une offre du 20 décembre 2022 avait été acceptée. Il affirme que Monsieur [J] a refusé de régulariser la vente au motif qu’il avait vendu à un tiers, avant de changer d’avis puis de refuser de nouveau.

Il est constant que Monsieur [R] [K] a présenté le 20 décembre 2022 une offre d’achat valable jusqu’au 20 janvier 2023 pour l’acquisition du bien situé [Adresse 1] à [Localité 5] au prix de 170.000 euros appartenant à Monsieur [O] [J]. L’offre a été signée par Monsieur [J] qui a fait précéder sa signature de la mention « lu et approuvé, bon pour acceptation d’offre d’achat ». La signature d’un avant-contrat précisant les modalités de la vente était prévue.

Monsieur [K] produit un document sur lequel figure la reproduction de messages qui auraient été échangés les 08 et 10 mars 2023 entre les notaires des parties, Maître [W] et Maître [F], et dont il résulte que :

— le mercredi 08 mars 2023, Maître [W] – notaire de Monsieur [J] – a sollicité Maître [F] – notaire de Monsieur [K] – afin qu’il confirme le consentement de son client pour une augmentation du prix de vente de 2.000 euros avant le vendredi après-midi afin de maintenir ou non le rendez-vous provisoire du 16 mars,

— Maître [F] a confirmé l’accord de l’acquéreur pour l’augmentation du prix et sollicité que le rendez-vous soit décalé à la fin du mois de mars par mail du vendredi 10 mars 2023 à 13 heures 37,

— le vendredi 10 mars à 16 heures 41, Maître [W] relatait la réponse du vendeur qui indiquait que « Suite à la non confirmation de monsieur [K] concernant l’achat et une éventuelle date chez le notaire , notre bien étant toujours en agence a été vendu par une autre agence ce jeudi 09 Mars .

Par conséquent, je ne peux donner suite à l’offre formée par monsieur [K] ».

Si le contenu de ce document a été dactylographié sur papier libre, Monsieur [J] reconnaît la réalité et la temporalité de ces échanges. Il explique avoir accepté l’offre d’un autre vendeur le 09 mars 2023 en l’absence de réponse de Monsieur [K] sur l’augmentation du prix de vente et la fixation du rendez-vous de signature du 16 mars 2023.

Or force est de constater que Monsieur [J] a accepté l’offre d’un acquéreur tiers le 09 mars, soit avant le terme du délai accordé à Monsieur [K] pour confirmer son accord sur l’augmentation du prix et la date du rendez-vous de signature de l’avant-contrat, ce que ce dernier a fait dans les temps, le 10 mars en début d’après-midi.

La rupture brutale des négociations précontractuelles par Monsieur [J], à un stade avancé des pourparlers – l’offre ayant été acceptée et des négociations complémentaires étant en cours – avant le terme du délai donné à Monsieur [K] pour faire connaitre sa réponse sur une augmentation négligeable du prix et la date de signature de l’avant-contrat constitue une faute au sens de l’article 1112 du code civil.

Il n’est pas contestable que cette faute a causé à Monsieur [K] un préjudice moral qu’il convient d’indemniser. Toutefois, eu égard à l’absence de mise en demeure préalable à l’assignation et en l’état des échanges intervenus au mois d’avril 2023 – soit postérieurement à l’assignation du 07 avril 2023 – et démontrant que Monsieur [K] n’a pas donné suite aux sollicitations du notaire de Monsieur [J] aux fins de régulariser la vente, il convient d’arbitrer son préjudice à la somme de 500 euros.

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [O] [J] à payer à Monsieur [R] [K] la somme de 500 euros en indemnisation de son préjudice moral.

* Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [J]

Monsieur [J] reproche à Monsieur [K] d’avoir intenté la présente procédure alors que son accord pour vendre lui a été donné dès le 07 avril 2023, et que ce dernier n’a jamais fait connaître ses disponibilités en réponse.

Il sera observé que Monsieur [J] a fait connaître à Monsieur [K] son accord pour vendre le jour de la délivrance de l’assignation en vente forcée. En outre, il résulte de ce qui précède que l’introduction de l’instance par Monsieur [K] n’est aucunement fautive.

Monsieur [J] doit donc être débouté de ses demandes indemnitaires.

* Sur les demandes accessoires

— sur les dépens

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n°91-1266 du 19 décembre 1991.

Monsieur [O] [J] succombant, il convient de le condamner aux entiers dépens de la procédure.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n’y avoir lieu à cette condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [R] [K] les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [O] [J] à lui payer la somme de 2.000 euros à ce titre. Il sera débouté de sa demande présentée à ce titre.

— sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il conviendra de le rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe ;

Condamne Monsieur [O] [J] à payer à Monsieur [R] [K] la somme de 500 € (cinq cents euros) en indemnisation de son préjudice moral,

Déboute Monsieur [O] [J] de ses demandes indemnitaires,

Condamne Monsieur [O] [J] aux entiers dépens de la procédure,

Condamne Monsieur [O] [J] à payer à Monsieur [R] [K] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [O] [J] de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT