Minute n°

RG N° RG 25/00034 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GTN2

Nature de l’affaire : 5AA

S.C.I. BONNISSOU-[R] (SCI BL)

C/

[H] [T]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE CHATELLERAULT

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 19 JUIN 2025

Sous la Présidence de Madame RIGUET Johanna, magistrate à titre temporaire chargées des fonctions de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal de proximité de CHATELLERAULT, assistée de Madame PILORGET Morgane Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 AVRIL 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. BONNISSOU-[R] (SCI BL),

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par : Mme [I] [R], représentant légal et Mme [J], gestionnaire

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [H] [T]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 5]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er SEPTEMBRE 2019, LA SCI NONNISSOU-[R] (BL) a donné à bail à MONSIEUR [T] [H] un logement situé [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 30 AOÛT 2024, LA SCI NONNISSOU-[R] (BL) a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2070.18 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 11 FÉVRIER 2025, LA SCI NONNISSOU-[R] (BL) a assigné MONSIEUR [T] [H] devant le juge du contentieux de la protection auprès du tribunal de proximité de Châtellerault à l’audience du 17 AVRIL 2025 aux fins de voir :

* Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le logement situé [Adresse 1], pour défaut de paiement et défaut d’assurance.

* Ordonner l’expulsion de MONSIEUR [T] [H] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

* Condamner MONSIEUR [T] [H] au paiement de la somme de 3129.91 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, dus au 06 février 2025,

* Condamner MONSIEUR [T] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives, jusqu’à la libération effective des lieux,

* Condamner MONSIEUR [T] [H] à payer une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamner MONSIEUR [T] [H] aux dépens, en ce compris et notamment le coût du commandement de payer signifié le 30 août 2024.

L’affaire a été entendue à l’audience du 17 AVRIL 2025.

Lors de l’audience du 17 AVRIL 2025, LA SCI BONNISSOU-[R] (BL), représentée par Madame [R] gérante et Madame [J] gestionnaire, exposent que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3823.91 euros au 16 AVRIL 2025 et confirment les termes de leur demande initiale. Elles indiquent être opposées à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire.

En défense, MONSIEUR [T] [H] comparaît et expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation. Il précise avoir perdu son travail et avoir des difficultés pour retrouver un emploi, n’ayant pas de permis. Il indique être entrain de passer son permis de conduire et espère pouvoir travailler à nouveau. Il ajoute percevoir 500 €.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance de LA SCI BONNISSOU-[R] (BL).

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de le [Localité 8] par la voie électronique le 12 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989, Modifié par LOI n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 02 septembre 2024 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 FÉVRIER 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989, Modifié par LOI n°2023-668 du 27 juillet 2023

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit – également – l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989-I- que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte bien une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs (article XI).

LA SCI BONNISSOU-[R] (BL) a fait signifier à MONSIEUR [T] [H] un commandement d’avoir à payer la somme de 2070.18 euros au titre des loyers échus et un commandement d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 30 AOÛT 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

MONSIEUR [T] [H] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 30 AOÛT 2024, réglé les causes dudit commandement et justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 1 OCTOBRE 2024, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En application du même article, le juge ne peut accorder des délais qu’au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Or, dans le cas d’espèce, il ressort des débats que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants et que la dette de loyer a augmenté depuis le commandement de payer. Il ressort du diagnostic social et financier que Monsieur [T] [H] ayant perdu son emploi n’est plus en capacité financière de régler son loyer et ses charges.

Il ne pourra donc pas être fait droit aux demandes de maintien dans les lieux compte tenu notamment du défaut d’assurance et pas davantage à la demande de délais de paiement, eu égard aux faibles garanties financières du locataire et à l’absence de règlement du loyer courant à la date de l’audience

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 1 OCTOBRE 2024.

Dès lors, MONSIEUR [T] [H] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 1 OCTOBRE 2024, ce qui constitue pour LA SCI BONNISSOU-[R] (BL) un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur les condamnations au paiement

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande, LA SCI NONNISSOU-[R] (BL) produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 3823.91 euros à la date du 16 AVRIL 2025.

Cependant, ce décompte intègre des sommes qu’il convient de déduire de cette créance:

— les frais de procédure qui relèvent des dépens (159.73 euros),

— des frais de relance ou liés au recouvrement (18.27 euros) que l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 ne permet pas de répercuter sur le locataire,

Cette créance n’étant pas contestée ni sérieusement contestable, MONSIEUR [T] [H] sera donc condamné au paiement de la somme de 3645.91 euros pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 16 AVRIL 2025 – échéance du mois de AVRIL 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2070.18€ à compter du commandement de payer du 30 AOÛT 2024, sur la somme de 1359.73€ à compter de l’assignation (11 FÉVRIER 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

MONSIEUR [T] [H] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (480 euros par mois à la date de l’audience) tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer et révisable suivant les modalités prévues au bail, à compter du 1ER OCOTBRE 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de MONSIEUR [T] [H].

Ni l’équité ni la situation respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de LA SCI BONNISSOU-[R] (BL)

CONSTATE l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du bailleur à la date du 1 OCTOBRE 2024 ;

REJETTE la demande de délais formée par MONSIEUR [T] [H] ;

CONDAMNE MONSIEUR [T] [H] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] ;

AUTORISE, à défaut pour MONSIEUR [T] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de MONSIEUR [T] [H], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (480 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNE MONSIEUR [T] [H] à payer à LA SCI BONNISSOU-[R] (BL) la somme de 3645.91 euros à titre d’indemnité pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 16 AVRIL 2025 (échéance du mois de AVRIL 2025 incluse), avec intérêts au taux légal sur la somme de 2070.18€ à compter du commandement de payer du 30 AOÛT 2024, sur la somme de 1359.73€ à compter de l’assignation (11 FÉVRIER 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus.

CONDAMNE MONSIEUR [T] [H] à payer à LA SCI BONNISSOU-[R] (BL), à compter du 1ER OCOTBRE 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

DEBOUTE LA SCI BONNISSOU-[R] (BL) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE MONSIEUR [T] [H] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE