TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 1]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00047 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IJUA

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 09/04/2026

S.A. VILOGIA, Société Anonyme d’HLM

C/

Monsieur [M] [T] [H]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître Sophie MATEOS

— [M] [T] [H]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 09 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA, Société Anonyme d’HLM

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Sophie MATEOS, avocat au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [T] [H]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 10 Février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 15 mai 2020, la SA d’HLM VILOGIA a loué à M. [M] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 3] .

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, la SA d’HLM VILOGIA a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 7.146,13€ au titre des loyers et charges arrêtés au 14 février 2025 et de justifier de l’assurance visant la clause résolutoire.

Les impayés de loyer ont été signalés le 27 février 2025 à la CCAPEX de SEINE ET MARNE.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2025 la SA d’HLM VILOGIA a fait assigner M. [M] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,Ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,Autoriser le demandeur à disposer des meubles se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion conformément aux conditions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Condamner le locataire à payer la somme de 9.839,79 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 26 février 2025 et ce avec intérêts de droit à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignation,Condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,Condamner le locataire à payer la somme de 433,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner le locataire aux entiers dépens comprenant le coût du commandement.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 23 décembre 2025.

L’affaire a été appelée lors de l’audience du 10 février 2026, date à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, la SA d’HLM VILOGIA, régulièrement représentée, se désiste de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du défaut d’assurance mais sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance pour le reste, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 9.514,79 €, au titre des loyers et charges échus au 6 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais, ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise que le dernier règlement date de janvier 2026.

Cité par acte délivré à l’étude du Commissaire de justice, M. [M] [H] comparaît. Il ne conteste pas la demande en son principe mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette en plusieurs mensualités de 350 euros chacune. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais. Il précise avoir fait un virement le jour-même de l’audience.

La SA d’HLM VILOGIA a été autorisée à adresser au juge un décompte actualisé dans un délai de 15 jours. Aucune note en délibéré ne lui a cependant été adressée.

L’affaire est mise en délibéré au 9 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 27 février 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 23 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 février 2026. La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le désistement

Aux termes de l’article 394 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

Il résulte de l’article 395 du même code que le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur. Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

Il y a lieu de constater le désistement de la SA d’HLM VILOGIA de sa demande tendant à obtenir l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM VILOGIA verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 6 février 2026, la dette locative de M. [M] [H] s’élève à la somme de 9.329,72 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer, de la demande du défendeur et de l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu d’accorder à M. [M] [H] un échelonnement de la dette sur une durée de 27 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 350,00 € en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 15 mai 2020 unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement et un mois pour le stationnement.

Ainsi, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 26 février 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, réformées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application des clauses résolutoires sont réunies le 28 avril 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer, de la demande du locataire, de son engagement pris de régler la dette locative et de l’absence d’opposition du bailleur, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de M. [M] [H] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [M] [H] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [H] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des situations respectives des parties et de l’engagement pris du défendeur de solder la dette de débouter la SA d’HLM VILOGIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE le désistement de la SA d’HLM VILOGIA de sa demande tendant à obtenir la résiliation du bail pour défaut d’assurance contre les risques locatifs  ;

CONDAMNE M. [M] [H] à verser à la SA d’HLM VILOGIA la somme de 9.329,72€ (décompte arrêté au 6 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [M] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 27 mensualités de 350,00 € chacune, la dernière devant solder la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente décision ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mai 2020 entre la SA d’HLM VILOGIA, d’une part, et M. [M] [H], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] [Localité 3], sont réunies à la date du 28 avril 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [M] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM VILOGIA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [M] [H] soit condamné à verser à la SA d’HLM VILOGIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la SA d’HLM VILOGIA du surplus de ses demandes, ainsi que de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [H] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.