TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 20 Janvier 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/01942 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EU55

Prononcé le 20 Janvier 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 18 novembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 20 Janvier 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Olivier CLAVERIE, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[Z] [E] [S] [H], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne assistée de M^e Christel MARBAIS, avocat au barreau de TARBES

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE:

Madame [P] [B] a donné à bail à Madame [Z] [S] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] par contrat en date du 06 mars 2022, pour un loyer mensuel de 560 € et 40 € de provisions sur charges.

Selon contrat en date du 03 mars 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, s’est portée caution de Madame [Z] [S] [H] pour le payement des loyers et charges dans le cadre du dispositif “Visale”.

En raison de nombreux impayés de loyer et de charges, Madame [P] [B] a fait jouer ce cautionnement et obtenu le règlement des loyers et charges de octobre 2024 à mars 2025, soit un total de 2 078 €.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [Z] [S] [H] le 15 avril 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant en principal de 2 078 €.

Suivant assignation en date du 30 juin 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES demande que son action soit dite recevable et bien-fondée, que soit constatée et, subsidiairement, prononcée la résiliation du bail et en conséquence, que soit ordonnée l’expulsion de Madame [Z] [S] [H], outre sa condamnation au payement de la somme de 2 209 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 avril 2025 sur la somme de 2 078 € et à compter de l’assignation pour le surplus, d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’au départ effectif des lieux dès lors que les payements seront justifiés par une quittance subrogative, de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens, avec exécution provisoire pour le tout.

A l’audience du 18 novembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES – représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA – maintient l’ensemble de ses demandes. Elle fait principalement valoir que :

Madame [Z] [S] [H] ne s’est pas acquittée de l’intégralité des loyers et charges dont elle était redevable à l’égard de Madame [P] [B],

le contrat de bail comprenant une clause résolutoire, celle-ci se trouve acquise en

application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 puisque le commandement délivré à Madame [Z] [S] [H] le 15 avril 2025, lequel visait cette clause résolutoire, est demeuré sans effet pendant plus de 2 mois,

la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se trouve subrogée dans les droits de Madame [P] [B] en application de l’article 2306 du Code civil, de la jurisprudence de la Cour de cassation et de plusieurs Cour d’appel et se trouve en conséquence bien fondée à solliciter la condamnation de la locataire à lui rembourser la somme actualisée de 3 150 € eu égard aux règlements complémentaires réalisés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au bailleur suite à de nombreux incidents de payement.

Le demandeur s’en rapporte quant à la demande de délais de payement, soulignant seulement que la défenderesse ne produit aucune pièce justificative au soutien de cette dernière.

En défense, Madame [Z] [S] [H] comparaît en personne. Elle indique avoir l’intention de quitter le logement et sollicite le bénéfice de délais de payement à hauteur de 150 € par mois sans suspension de l’acquisition de la clause résolutoire. Sur sa

situation personnelle, la défenderesse indique toucher le RSA.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 31 octobre 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS:

I. SUR LA RECEVABILITE DE L’ACTION DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :

Sur la qualité de subrogé

L’article 2306 du Code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Nonobstant une jurisprudence de la 1ère Chambre civile de la Cour de Cassation en date du 16 juillet 1998, seulement diffusée et non publiée, qui tend à permettre à la caution d’exercer, en qualité de subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail, il est constant que par le transfert de la créance du subrogeant au subrogé, seules les actions du créancier désintéressé tendant au recouvrement de la créance étaient autorisées et non pas celle de demander la résolution ou la résiliation du contrat lui-même.

Il n’en demeure pas moins qu’en l’espèce, l’article 8.2 du contrat de cautionnement signé entre le bailleur et la caution le 03 mars 2022 prévoit expressément que “dès la déclaration de l’Impayé de loyer, la Caution s’engage à (…) – procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d’expulsion (…)”, “le bailleur [ayant] la possibilité de s’adjoindre à la procédure engagée par la Caution".

En conséquence, par application de ce contrat, le bailleur a donné pouvoir à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES d’agir en expulsion. Au surplus, rien n’interdit à la SAS ACTION LOGEMENT d’exercer cette action.

Dès lors, l’action de la demanderesse est bien recevable.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Hautes Pyrénées par la voie électronique le 1er juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la

commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

Le bail conclu le 06 mars 2022 contient une clause résolutoire (article 17 – CLAUSE RESOLUTOIRE – CLAUSE PENALE) prévoyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 avril 2025, pour la somme en principal de 2 078 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juin 2025.

En conséquence, l’expulsion de Madame [Z] [S] [H] sera ordonnée.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur les loyers et charges impayés

Selon décompte produit à l’audience par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, la dette de loyer de Madame [Z] [S] [H] s’élève au 31 octobre 2025 à la somme de 3 150 €.

Madame [Z] [S] [H] reconnaît à l’audience le principe et le montant de cette dette.

Madame [Z] [S] [H] sera par conséquent condamnée au payement de cette somme de 3 150 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 078 € à compter du commandement de payer (15 avril 2025), sur la somme de 131 € à compter de l’assignation (30 juin 2025) et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

*

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En l’espèce, force est de constater que Madame [Z] [S] [H] n’a pas repris le payement du loyer courant avant l’audience, la dernière quittance subrogative, en date du 31 octobre 2025, mentionnant la somme de 211 € versée au bailleur au titre du loyer du mois en cours.

Madame [Z] [S] [H] ne peut donc prétendre au bénéfice de délais de payement dérogatoires courant pendant 3 années.

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1er du Code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En revanche, Madame [Z] [S] [H] est éligible aux délais de payement de droit commun. La défenderesse sollicite d’ailleurs le bénéfice de tels délais à hauteur de 150 € par mois.

Compte tenu des situations respectives des parties, il convient de faire droit à la demande de délais de payement sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Toute somme due ultérieurement à la résiliation du bail s’analyse en une indemnité d’occupation non indexable qu’il convient de fixer à la somme qui aurait été due au titre du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi, soit à la somme de 600 €.

Madame [Z] [S] [H] sera ainsi condamnée à payer cette indemnité d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à compter du 1er novembre 2025, lendemain de la date d’arrêté de compte, dans la limite des sommes que cette dernière aura réglées au bailleur.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Z] [S] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 avril 2025, de l’assignation du 30 juin 2025 et de sa notification à la Préfecture le 1er juillet 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Madame [Z] [S] [H] sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en expulsion formée par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que la résiliation du bail du logement situé [Adresse 3] à [Localité 4], consenti par Madame [P] [B] à Madame [Z] [S] [H] est intervenue le 16 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Z] [S] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Z] [S] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution subrogée dans les droits et actions de Madame [P] [B], la somme de 3 150 € (trois mille cent cinquante euros) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêt au taux légal sur la somme de 2 078 € à compter du 15 avril 2025 sur la somme de 131 € à compter du 30 juin 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [Z] [S] [H] à s’acquitter de cette somme en 21 mensualités de 150 € (cent cinquante euros) chacune qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges contractuels soit la somme de 600 € (six cent euros), à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées à Madame [P] [B] à ce titre ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 avril 2025, de l’assignation du 30 juin 2025 et de sa notification à la Préfecture le 1er juillet 2025 ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € (trois cent euros) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision au Préfet des Hautes-Pyrénées ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de

justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge