TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 17 Février 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/01800 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EUSY

Prononcé le 17 Février 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 16 décembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ; En présence de Monsieur [J], auditeur de justice;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 17 Février 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société OPH 65, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sabine LEMUET de la SELARL BALESPOUEY LEMUET TOUJAS-LEBOURGEOIS – BLTL, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[G] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

[U] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 30 avril 2019, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées (OPH 65) a donné à bail à M. [G] [R] et Mme [U] [M] Épouse [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], pour un loyer mensuel de 360,80 € et 93,49 € de provisions sur charges.

Par contrat accessoire en date du 02 juin 2020, l’OPH 65 a donné à bail à M. [G] [R] et Mme [U] [M] Épouse [R] le garage n° [Adresse 4] à [Localité 1] pour un loyer mensuel de 29,76 €.

Des loyers étant demeurés impayés, l’OPH 65 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 octobre 2024 pour un montant de 2 442,69 €.

L’OPH 65 a ensuite fait assigner M. [G] [R] et Mme [U] [M] Épouse [R] par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 2] pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

A l’audience du 16 décembre 2025, l’OPH 65 – représenté par SELARL BALESPOUEY LEMUET TOUJAS-LEBOURGEOIS – reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail ; d’ordonner l’expulsion de M. [G] [R] et Mme [U] [M] Épouse [R] ; et de condamner solidairement ces derniers au payement de l’arriéré locatif initialement fixé à 2 326,96 €, actualisé à l’audience à la somme de 1 217,77 € avec les intérêts au taux légal, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 1er août 2025, de 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

L’OPH 65 fait valoir que M. [G] [R] et Mme [U] [M] Épouse [R] ont repris le payement du loyer courant et qu’ils se sont mobilisés en contactant le bailleur pour mettre en place un plan d’apurement de 100 € par mois. La dette a diminué depuis l’assignation, le décompte actualisé, incluant l’échéance d’octobre 2025, s’élevant à 1 217,77 €.

En conséquence le bailleur sollicite l’homologation des délais de payement accordés et la suspension de la clause résolutoire pendant le temps des délais.

*

Bien que convoqués par acte de commissaire de justice signifié à étude le 22 septembre 2025, M. [G] [R] et Mme [U] [M] Épouse [R] ne sont ni présents ni représentés à l’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 09 décembre 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Il en résulte que les époux [R] ont connu des difficultés personnelles les ayant amenés à ne pas pouvoir payer leur loyer pendant plusieurs mois. Ils ont sollicité un plan d’apurement auprès du bailleur et le respectent scrupuleusement. Les époux [R] souhaitent régulariser leur dette locative et quitter le logement qui n’est plus adapté à leurs besoins.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 23 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH 65 justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

Le bail conclu le 30 avril 2019 contient une clause résolutoire (article clauses résolutoires et pénales) octroyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 octobre 2024, pour la somme en principal de 2 442,69 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 décembre 2024 et ce tant pour le bail d’habitation que pour le contrat de location de garage.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur le montant de l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

L’OPH 65 produit un décompte démontrant que M. [G] [R] et Mme [U] [M] Épouse [R] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1 217,77 € arrêtée à la date du 24 novembre 2025 et incluant le loyer de octobre 2025.

M. [G] [R] et Mme [U] [M] Épouse [R], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils ont reconnu en convenant avec le bailleur d’un plan d’apurement à compter du mois de novembre 2025.

Ils seront donc condamnés solidairement (clause de solidarité en première page du contrat de bail) à verser à l’OPH 65 cette somme de 1 217,77 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer (25 octobre 2024), conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de payement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

L’OPH 65 sollicite à l’audience l’homologation des délais de payement conventionnellement accordés à hauteur de 100 € par mois, ainsi que la suspension de la clause résolutoire au motif de la mobilisation des locataires.

En l’espèce, il résulte du décompte produit par l’OPH 65 que M. [G] [R] et Mme [U] [M] Épouse [R] ont repris le payement du loyer courant depuis le mois de juin 2025, qu’un plan d’apurement a été mis en place le 05 novembre 2025 et est respecté depuis.

Compte tenu de ces éléments, M. [G] [R] et Mme [U] [M] Épouse [R] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de payement des loyers et charges courants d’une part, des délais de payement d’autre part, permettra à la clause résolutoire de retrouver son plein effet et justifiera la condamnation solidaire de M. [G] [R] et Mme [U] [M] Épouse [R] au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera fixé à la somme de 556,60 € pour le logement et 29,76 € pour le garage.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [G] [R] et Mme [U] [M] Épouse [R], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 octobre 2024, de sa notification à la CCAPEX le 28 octobre 2024, de l’assignation du 22 septembre 2025 et de sa notification à la Préfecture le 23 septembre 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH 65, M. [G] [R] et Mme [U] [M] Épouse [R] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 avril 2019 et du contrat accessoire conclu le 02 juin 2020 entre l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées, M. [G] [R] et Mme [U] [M] Épouse [R] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5] et le garage n° 35 sont réunies à la date du 26 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [G] [R] et Mme [U] [M] Épouse [R] à verser à l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées la somme de 1 217,77 € (mille deux cent dix sept euros et soixante dix sept centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 24 novembre 2025, incluant un dernier appel de 592,67 € le 27 octobre 2025 et un dernier virement de 100 € enregistré le 24 novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [G] [R] et Mme [U] [M] Épouse [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 100 € (cent euros) chacune et une 13 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [G] [R] et Mme [U] [M] Épouse [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [G] [R] et Mme [U] [M] Épouse [R] soient solidairement condamnés à verser à l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit

556,60 € pour le logement et 29,76 € pour le garage, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [R] et Mme [U] [M] Épouse [R] à verser à l’Office Public de l’Habitat des Hautes-Pyrénées une somme de 300 € (trois cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [G] [R] et Mme [U] [M] Épouse [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 25 octobre 2024, de sa notification à la CCAPEX le 28 octobre 2024, de l’assignation du 22 septembre 2025 et de sa notification à la Préfecture le 23 septembre 2025 ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge