TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 02 Juin 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 26/00121 – N° Portalis DB2B-W-B7K-EWSA

Prononcé le 02 Juin 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 24 mars 2026 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame TOURON Sandrine, greffier présent lors des débats et lors de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 02 Juin 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. [O] ALL BLUE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [I] [O]

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[N] [P], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

[C] [P] (caution ), demeurant [Adresse 3] [Localité 1]

comparant en personne

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

La SCI [O] ALL BLUE a donné à bail à Monsieur [N] [P] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] par contrat en date du 25 juin 2025, ayant pris effet le 1er juillet suivant, pour un loyer mensuel de 405 € et 20 € de provisions sur charges. Monsieur [C] [P] s’est porté caution solidaire du règlement des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par Monsieur [N] [P] par acte de cautionnement en date du 24 juin 2025.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [O] ALL BLUE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 octobre 2025 pour un montant de 484 €. Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution le 27 octobre suivant.

La SCI [O] ALL BLUE a ensuite fait assigner Monsieur [N] [P] et Monsieur [C] [P] par actes de commissaire de justice respectivement en date des 30 décembre 2025 et 06 janvier 2026 devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes pour que soit prononcée la résiliation judiciaire du contrat de bail et ainsi obtenir l’expulsion et la condamnation au payement.

A l’audience du 24 mars 2026, le Juge des contentieux de la protection soulève d’office la nullité de l’acte de cautionnement en application de l’article 22-1 alinéa 2 de la loi du 06 juillet 1989.

A l’audience du 24 mars 2026, la SCI [O] ALL BLUE – représentée par Madame [I] [O], gérante – modifie ses demandes en ce qu’elle fonde sa demande de résiliation sur l’acquisition de la clause résolutoire. Elle maintient le surplus des demandes de l’assignation, à savoir ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [P] ; et condamner solidairement ce dernier et Monsieur [C] [P] au payement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1 115,50 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation indexée, outre une somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du Code civil, 1 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

La SCI [O] ALL BLUE précise que le dialogue est rompu avec son locataire depuis le mois d’octobre 2025. Elle ajoute que le payement du loyer courant n’a pas été repris et qu’elle n’a reçu aucune proposition de plan d’apurement. En dépit des propositions de règlement formulées à l’audience, elle maintient l’ensemble de ses demandes.

*

En défense, Messieurs [N] et [C] [P] comparaissent en personne. Monsieur [N] [P] reconnaît le principe de la dette locative mais en conteste le montant, alléguant de ce que le commissaire de justice en charge du recouvrement de la dette aurait reçu un payement le 19 mars 2026. Il sollicite l’autorisation de se maintenir dans les lieux et d’apurer sa dette. Il ajoute avoir retrouvé un emploi.

Monsieur [C] [P], ès qualité de caution, affirme avoir soldé un crédit à la consommation au mois de février 2026, lui libérant ainsi une somme mensuelle à affecter au payement de l’arriéré locatif. Il propose de régler immédiatement le solde de la dette.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 20 mars 2026.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 02 juin 2026 par mise à disposition au greffe.

Par courriel en date du 1er avril 2026, le Juge des contentieux de la protection a sollicité de la demanderesse la communication d’un décompte actualisé avant le 07 avril suivant.

Par courriel en date du 03 avril 2026, la SCI [O] ALL BLUE a produit le document demandé, ainsi que la preuve de la signification de ce décompte aux défendeurs par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2026, soit antérieurement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 08 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI [O] ALL BLUE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 octobre 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 25 juin 2025 contient une clause résolutoire (article XVIII. CLAUSE RESOLUTOIRE ET CLAUSE PENALE) octroyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 octobre 2025, pour la somme en principal de 484 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 décembre 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur la condamnation au payement du preneur

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

La SCI [O] ALL BLUE produit un décompte estimant que Monsieur [N] [P] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1 115,50 € à la date du 16 mars 2026.

Monsieur [N] [P] conteste ce décompte et produit au soutien de cette contestation des relevés de compte, une attestation de versements CAF, une attestation d’un versement FSL et le récépissé d’une demande de virement.

Force est en effet de constater que le locataire justifie de règlements supplémentaires à ceux mentionnés par le bailleur dans son décompte, notamment en raison d’un versement d’un montant de 589,39 € postérieur à l’arrêté de compte.

Il résulte donc de la comparaison des pièces produites par les parties que le décompte de l’arriéré locatif s’établit comme suit :

MOIS

VERSEMENT CAF

VERSEMENT LOCATAIRE

[Adresse 5]

08/2025

146 €

225 €

54 €

09/2025

134 €

74 €

217 €

10/2025

137 €

200 €

88 €

11/2025

286 € + 405€ FSL

0 €

—  266 €

12/2025

286 €

0 €

139 €

01/2026

286 €

0 €

139 €

02/2026

149 €

0 €

276 €

03/2026

0 €

589,39 € le 19 mars 2026

—  164,39 €

TOTAL

1 829 €

1 088,39 €

482,61 €

Monsieur [N] [P] reste donc devoir à la SCI [O] ALL BLUE la somme de 482,61 € à la date du 19 mars 2026, APL du mois de mars 2026 non incluse. Il sera par conséquent condamné au payement de cette somme de 482,61 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (17 octobre 2025) conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

*

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Monsieur [N] [P] sollicite à l’audience la possibilité de se maintenir dans le logement en suspendant l’action de la clause résolutoire. Monsieur [C] [P], ès qualité de caution, propose de solder la dette en une seule mensualité.

En l’espèce, d’une part, il résulte des pièces produites par Monsieur [N] [P] qu’il a repris le payement du loyer courant depuis le mois de mars 2026.

D’autre part, il ressort du diagnostic social et financier reçu au greffe le 20 mars 2026 et des déclarations de Monsieur [N] [P] à l’audience que le locataire a rencontré des difficultés pour trouver un emploi mais qu’il a débuté un contrat aidé pour une durée de 4 mois. Il s’était engagé devant le travailleur social à reprendre le payement du loyer courant au mois de mars 2026, engagement qui a été respecté, outre versement d’une somme supplémentaire pour apurement d’une partie de sa dette.

La SCI [O] ALL BLUE s’oppose à la demande de délais de payement formulée, indiquant que la relation avec son locataire est totalement rompue.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlement formulées à l’audience, Monsieur [N] [P] sera cependant autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

*

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de payement des loyers et charges courants d’une part, des délais de payement d’autre part, permettra à la clause résolutoire de retrouver son plein effet et justifiera la condamnation de Monsieur [N] [P] au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu’il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s’appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d’un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d’indexer le montant de l’indemnité d’occupation s’il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l’espèce, il apparaît que le préjudice de la SCI [O] ALL BLUE sera intégralement réparé par la condamnation de Monsieur [N] [P] au payement d’une indemnité d’occupation fixée à 425 € et non indexée.

Sur la condamnation au payement de la caution

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable au présent litige, soumet la validité du cautionnement au respect des dispositions qu’il édicte et notamment : « Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».

De jurisprudence constante, l’absence de respect des règles du Code de la consommation relatives au cautionnement est sanctionnée par une nullité relative (voir notamment Cass com. 05 février 2023 n°12-11.720). Il est admis qu’il en est de même s’agissant du cautionnement en matière de bail.

Ainsi au terme de l’article 1181 du Code civil, “la nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger”.

En l’espèce, force est de constater que ni Monsieur [N] [P], locataire, ni Monsieur [C] [P], caution, ne contestent la régularité de l’acte de cautionnement. Cette dernière ne pouvait donc être soulevée d’office par le Juge des contentieux de la protection puisqu’elle est réservée à la caution, seule partie que la loi entend protéger (voir notamment CA [Localité 2] 1ère chambre 07 février 2012).

*

Il résulte de l’acte de cautionnement souscrit par Monsieur [C] [P] le 24 juin 2025 que le loyer mensuel dû par Monsieur [N] [P] s’élève à 405 € hors charges. Monsieur [C] [P] s’est porté caution solidaire du preneur pour une durée indéterminée, dans la limite de 25 000 €. Enfin, l’acte de cautionnement reproduit bien l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989.

L’engagement de cautionnement signé par Monsieur [C] [P] répond donc aux exigences fixées par l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989. Il est par conséquent valide.

En outre, aux termes de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

En l’espèce, le commandement de payer en date du 17 octobre 2025 a été dénoncé à Monsieur [C] [P], en sa qualité de caution, le 27 octobre suivant.

Dès lors, Monsieur [C] [P] sera condamné, ès qualité de caution, solidairement avec Monsieur [N] [P], à verser à la SCI [O] ALL BLUE la somme de 482,61 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour le logement sis [Adresse 6] ([Adresse 7], avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer (17 octobre 2025) conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

L’acte de cautionnement étant souscrit concernant les loyers et charges mais également les indemnités d’occupation, Monsieur [C] [P] sera également condamné, ès qualité de caution, solidairement avec Monsieur [N] [P], au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 425 € dans la limite du montant maximum de cautionnement consenti, soit 25 000 €, uniquement en cas de défaut de payement des loyers et charges courants d’une part et des délais de payement d’autre part.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS :

Aux termes de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil, devenu l’article 1231-6 alinéa 3 du même code, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, la SCI [O] ALL BLUE ne justifie pas du préjudice indépendant du retard dans le payement des loyers qu’elle aurait subi en lien avec le comportement de Monsieur [N] [P].

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Messieurs [N] et [C] [P], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 octobre 2025, de sa dénonciation à la caution le 27 octobre 2025, de sa notification à la CCAPEX le 21 octobre 2025, des assignations des 30 décembre 2025 et 06 janvier 2026 et de leur notification à la Préfecture le 08 janvier 2026.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI [O] ALL BLUE, Messieurs [N] et [C] [P] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juin 2025 entre la SCI [O] ALL BLUE et Monsieur [N] [P] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 8] à [Adresse 9] (65000) sont réunies à la date du 18 décembre 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [P] et Monsieur [C] [P] à verser en deniers ou quittances à la SCI [O] ALL BLUE la somme de 482,61 € (quatre cent quatre-vingt-deux euros et soixante-et-un centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 19 mars 2026, incluant un dernier appel de 425 € pour le mois de mars 2026 et un dernier versement de 589,39 € enregistré le 19 mars 2026, APL du mois de mars 2026 non incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2025 ;

AUTORISE Monsieur [N] [P] et Monsieur [C] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en une mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que cette mensualité devra intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [N] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI [O] ALL BLUE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [N] [P] et Monsieur [C] [P] soient solidairement condamnés à verser à la SCI [O] ALL BLUE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit 425 € (quatre cent vingt-cinq euros), jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

PRECISE que la responsabilité totale de Monsieur [C] [P] sera limitée à la somme de 25 000 € (vingt-cinq mille euros) selon acte de cautionnement en date du 24 juin 2025 ;

DEBOUTE la SCI [O] ALL BLUE de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [P] et Monsieur [C] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 17 octobre 2025, de sa dénonciation à la caution le 27 octobre 2025, de sa notification à la CCAPEX le 21 octobre 2025, des assignations des 30 décembre 2025 et 06 janvier 2026 et de leur notification à la Préfecture le 08 janvier 2026 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [P] et Monsieur [C] [K] à verser à la SCI [O] ALL BLUE une somme de 300 € (trois cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision au Préfet des Hautes-Pyrénées ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge