TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 27 Janvier 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/01368 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ETMF

Prononcé le 27 Janvier 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 21 octobre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 19 Décembre 2025, prorogé au 27-01-2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[V] [X] [J] [W] épouse [L], demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

représentée par M^e Olivier CLAVERIE, avocat au barreau de TARBES substitué par M^e Laurence CHAMAYOU, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[I] [K], demeurant [Adresse 2] – [Localité 6]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART,

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RAPPEL DES FAITS

Madame [V] [W] Épouse [L] a donné à bail à Madame [I] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6] par contrat en date du 05 juin 2020, ayant pris effet le 11 juin suivant, pour un loyer mensuel de 438 € et 112 € de provisions sur charges dont 12 € de provisions pour la taxe ordures ménagères.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [V] [W] Épouse [L] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 13 mars 2025 pour un montant de 1 276,67 €.

Madame [V] [W] Épouse [L] a ensuite fait assigner Madame [I] [K] par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes pour obtenir de ce dernier qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonne l’expulsion de Madame [I] [K],

— condamne cette dernière au payement des sommes suivantes :

* 2 175,12 € au titre du solde des loyers et charges impayés suivant décompte du 10 juin 2025,

* une indemnité mensuelle d’occupation indexée,

* 3 000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil pour résistance abusive et injustifiée,

* 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 21 octobre 2025, Madame [V] [W] Épouse [L] – représentée par Maître Olivier CLAVERIE – sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel elle se rapporte.

Le Juge des contentieux de la protection soulève l’absence de production des justificatifs des taxes ordures ménagères des année 2022 à 2024 et autorise la demanderesse à les produire pendant le temps du délibéré.

Bien que régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice signifié à personne le 17 juillet 2025, Madame [I] [K] n’est ni présente ni représentée à l’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 09 octobre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2025, prorogée au 27 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

Par courrier reçu au greffe le 23 octobre 2025, la demanderesse a produit certains des éléments demandés.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 18 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [V] [W] Épouse [L] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 14 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 444 du Code de procédure civile, le juge peut ordonner la réouverture des débats.

*

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

L’imprécision du commandement de payer ne saurait conduire à ce que la résiliation de plein droit du bail soit prononcée (voir notamment CA Paris 28 novembre 1996 et 08 juin 2017 n°15/06.768). Le commandement délivré au locataire doit être libellé de manière suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé. Il doit ainsi notamment préciser les dates d’échéances des sommes réclamées, en distinguant entre loyers et charges locatives (voir notamment CA Rouen 12 décembre 1995).

Aux termes de l’article 1315 du Code civil, devenu l’article 1353 du même code, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il ressort manifestement des pièces produites que Madame [V] [W] Épouse [L] a donné à bail à Madame [I] [K] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6] par contrat en date du 05 juin 2020 pour un loyer mensuel de 438 € et 112 € de provisions sur charges dont 12 € de provisions pour la taxe ordures ménagères.

Ce contrat de bail contient une clause résolutoire (article VIII. CLAUSE RESOLUTOIRE) octroyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 13 mars 2025, pour la somme en principal de 1 276,67 €.

Cependant, force est de constater d’une part, que l’extrait de compte locatif joint au commandement de payer est entaché de nombreuses incohérences.

Tout d’abord, l’extrait de compte locataire joint au commandement de payer, fixant le montant de ce dernier à la somme de 1 276,67 €, ne trouve aucune correspondance, ni avec le décompte arrêté au 05 juin 2025, fixant le solde restant dû à la date du commandement de payer à la somme de 1 636,91 € ; ni avec le décompte arrêté au 1er octobre 2025 qui est le seul pour lequel le solde progressif passe brièvement en positif le 04 février 2025.

Ensuite, l’extrait de compte locataire joint au commandement de payer – comme celui arrêté au 1er octobre 2025 – sont parfaitement inexploitables en ce qu’ils :

— ne reprennent pas la totalité des sommes dues et des versements réalisés,

— mentionnent en débit des charges en double ou non datées, qu’il n’est donc pas possible d’identifier,

— mentionnent en débit des charges importantes, dont il n’est pas justifié en contravention avec l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989.

Enfin, tous les décomptes produits à l’instance mentionnent en entête une période de location à compter du 1er janvier 2015 alors que le contrat de bail a seulement été signé par les parties le 05 juin 2020.

D’autre part, en se basant sur le décompte le plus cohérent, arrêté le 05 juin 2025, la dette devrait se limiter aux sommes dont le bailleur justifie réellement. Il conviendrait ainsi :

— s’agissant des taxes ordures ménagères (article 23 de la loi du 06 juillet 1989) :

* de ramener les taxes ordures ménagères aux sommes réellement réglées par le bailleur, à savoir 158 € pour l’année 2022 et 169 € pour l’année 2023,

* de constater qu’en dépit de l’autorisation donnée au bailleur de produire le justificatif de la taxe ordures ménagères de l’année 2024 pendant le temps du délibéré, ce dernier n’a produit aucune preuve à ce titre, justifiant que cette somme soit retranchée du décompte,

— s’agissant des augmentations de loyer (article 17-1 I de la loi du 06 juillet 1989) :

* d’une part, le bailleur ne justifie pas avoir manifesté sa volonté d’appliquer la révision du loyer auprès de sa locataire,

* d’autre part, les augmentations appliquées à compter du mois de septembre 2024 (selon décompte arrêté au 05 juin 2025) apparaissent sans commune mesure avec l’augmentation légale. Le loyer est ainsi passé de 576,97 € à 671,24 € par mois en l’espace de 4 mois.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner la réouverture des débats pour permettre à Madame [V] [W] Épouse [L] de s’expliquer sur l’ensemble de ses incohérences et de produire les pièces justificatives manquantes.

Il sera tiré toute conséquence d’un manque d’explication ou de l’absence de production des pièces justificatives nécessaires, notamment afférentes aux charges locatives et à la révision du loyer, en ce compris la potentielle absence de dette lors de la délivrance du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement avant dire-droit et mis à disposition au greffe,

ORDONNE la réouverture des débats aux fins de permettre à Madame [V] [W] Épouse [L] :

— de s’expliquer sur les nombreuses incohérences des décomptes produits aux débats,

— et de produire les pièces justificatives manquantes, notamment afférentes aux charges locatives et à la révision du loyer ;

FAIT INJONCTION à Madame [V] [W] Épouse [L] de produire un historique de compte complet de la relation contractuelle la liant à Madame [I] [K] concernant la location du logement sis [Adresse 1] à [Localité 6], reprenant toutes les sommes versées par la locataire, ainsi que toutes les sommes qui lui ont été facturées et à quel titre ;

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RENVOIE la cause et les parties à l’audience du Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tarbes, sis [Adresse 5] à [Localité 6], qui se tiendra le 30 JUIN 2026 à 09h00 et pour laquelle les parties sont d’ores et déjà convoquées ;

SURSOIT A STATUER sur l’intégralité des demandes des parties ;

RESERVE les dépens ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge