TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/02580 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZA6M

Minute : 24/01159

Association INTERLOGEMENT 93

Représentant : M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0007

C/

Monsieur [P] [Z]

Madame [E] [N]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Décembre 2024 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Association INTERLOGEMENT 93,

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [Z],

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne

Madame [E] [N],

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Monsieur [P] [Z]

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

L’association INTERLOGEMENT 93 a notamment pour objet l’activité d’intermédiation locative, de gestion locative sociale et d’accompagnement social, dans le cadre du dispositif SOLIBAIL, conformément aux article L365-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Dans le cadre de son objet social, elle exploite des locaux dont elle est locataire.

Par acte sous seing privé du 09 mars 2022, Madame [B] [R] a donné à bail à l’Association INTERLOGEMENT 93 un logement sis [Adresse 1] [Localité 4].

Par acte sous seing privé en date du 30 mars 2022, dans le cadre du dispositif SOLIBAIL, l’Association INTERLOGEMENT 93, a consenti à Madame [E] [N] et Monsieur [P] [Z] une convention d’occupation temporaire de 18 mois relative à ce logement, moyennant une contribution mensuelle initiale de 726 euros, outre un forfait charges initial de 89 euros.

Le 20 octobre 2023, l’Association INTERLOGEMENT 93 a fait signifier à Madame [E] [N] et Monsieur [P] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant à la convention d’occupation temporaire pour obtenir le règlement de la somme en principal de 2973,80 euros au titre des redevances impayées au 17 octobre 2023.

Par exploit d’huissier en date du 13 mars 2024, l’Association INTERLOGEMENT 93 a fait assigner Madame [E] [N] et Monsieur [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir :

«  déclarer acquise la clause résolutoire et constater la résiliation de la convention d’occupation temporaire,

«  subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire de la convention,

«  ordonner l’expulsion de Madame [E] [N] et Monsieur [P] [Z] et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique,

«  condamner Madame [E] [N] et Monsieur [P] [Z] au paiement de la somme de 4203,80 euros au titre des contributions dues au 16 février 2024,

«  condamner Madame [E] [N] et Monsieur [P] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant de la contribution mensuelle et des charges, jusqu’à libération des lieux,

«  condamner Madame [E] [N] et Monsieur [P] [Z] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 14 octobre 2024.

A cette audience, l’Association INTERLOGEMENT 93, représentée, actualise sa demande au titre des contributions et indemnités d’occupation impayées à la somme de 5401,93 euros arrêtée au 09 octobre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse. Elle sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance pour le surplus et s’oppose l’octroi de délais de paiement au bénéfice des défendeurs.

Monsieur [P] [Z], comparant en personne et représentant Madame [E] [N] en vertu d’un pouvoir, conteste la dette locative. Il sollicite des délais de paiement, proposant de verser la somme de 150 euros par mois.

Au soutien de ses prétentions, il expose que l’ensemble de ses paiements n’ont pas été pris en compte par la bailleresse. Il précise qu’il a réglé 1000 euros la veille de l’audience, soit le 13 octobre 2024 et qu’il a remis à l’association INTERLOGEMENT 93 la somme de 1010 euros en espèces, le 14 octobre 2024. Il explique avoir rencontré des difficultés financières en raison de problèmes de santé. Il indique être désormais à son compte comme chauffeur livreur pour Amazone et percevoir la somme de 1000 euros par semaine. Concernant Madame [E] [N], il explique qu’elle ne travaille pas et qu’elle s’occupe de leurs deux enfants.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

Par note en délibéré, autorisée, l’association INTERLOGEMENT 93 a produit un décompte actualisé incluant les deux versements effectués les 13 et 14 octobre 2024 par les défendeurs (1000 euros et 1010 euros) ramenant la dette à une somme de 3391,93 euros. Compte tenu de ces paiements, la demanderesse indique ne pas être opposée à l’octroi de délais.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la loi applicable au contrat

Selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions d’ordre public de cette loi ne sont pas applicables aux sous locations.

Aux termes de l’article L632-3 du Code de la construction et de l’habitation, les dispositions des articles L632-1 et suivants de ce Code, relatives aux locations meublées ne sont pas applicables aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’État portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution.

Selon les articles L448-2-1 et L353-20 du même Code, lorsque les bailleurs autres que les organismes d’habitations à loyer modéré mentionnés louent notamment à des organismes bénéficiant de l’agrément relatif à l’intermédiation locative et à la gestion locative sociale en vue de les sous-louer les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat de sous-location dans les conditions prévues aux III et VIII de l’article 40, excluant l’application de certains articles.

En l’espèce, il ressort des documents produits par l’association demanderesse et notamment de la convention d’occupation, que l’association est locataire du logement mis à disposition, qui appartient à une personne physique, Madame [B] [R], et que la mise à disposition s’inscrit dans un dispositif « SOLIBAIL » selon convention conclue avec l’État conformément à l’article L365-1 du code de la construction et de l’habitation.

En conséquence, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables à la convention signée entre l’association INTERLOGEMENT 93 et Madame [E] [N] et Monsieur [P] [Z].

L’ action de l’association INTERLOGEMENT 93 qui n’est pas soumise aux formalités de notification préalable, est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon les articles 1224 et 1225 du code civil, la résolution du contrat peut résulter de l’application d’une clause résolutoire, qui précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution, et est subordonnée à une mise demeure infructueuse, mentionnant expressément la clause résolutoire, s’il n’a pas été prévu que la résolution résulterait du seul fait de l’inexécution.

Aux termes de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résolution, ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur.

En l’espèce, l’article 10 de de la convention d’occupation du 30 mars 2022 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle à défaut de paiement de la redevance dans les conditions du contrat, la convention sera résiliée de plein droit un mois après notification « par courrier avec accusé de réception » resté sans effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [E] [N] et Monsieur [P] [Z] le 20 octobre 2023. S’il ne constitue pas une lettre recommandée avec accusé de réception, il s’agit d’un acte signifié par commissaire de justice qui permet de s’assurer de sa délivrance aux locataires.

La somme visée au commandement de payer s’élève à 2973,80 euros.

Un règlement de 477 euros est intervenu dans le mois qui a suivi la délivrance du commandement de payer, insuffisant cependant à solder la dette.

Dès lors, à défaut de régularisation après commandement de payer visant la clause résolutoire, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter de la réception de cette mise en demeure, selon les règles de computation des délais prévues par le code de procédure civile, soit le 20 novembre 2023, à 24 heures.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation de la convention d’occupation conclue le 30 mars 2022, à compter du 21 novembre 2023.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [N] et Monsieur [P] [Z] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’Association INTERLOGEMENT 93 produit un décompte actualisé au 15 octobre 2024, démontrant que Madame [E] [N] et Monsieur [P] [Z] restent devoir la somme de 3391,93 euros au titre des contributions et charges mensuelles impayées arrêtées au mois d’octobre 2024 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [E] [N] et Monsieur [P] [Z] au paiement de la somme de 3391,93 euros au titre des contributions mensuelles impayées arrêtées au mois d’octobre 2024 inclus.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, la convention se trouve résiliée depuis le 21 novembre 2023, Madame [E] [N] et Monsieur [P] [Z] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L’occupation illicite des lieux par Madame [E] [N] et Monsieur [P] [Z] cause nécessairement un préjudice à l’Association INTERLOGEMENT 93 qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité à compter du 21 novembre 2023.

Il convient, afin d’assurer la réparation du préjudice, de fixer l’indemnité d’occupation au montant de la redevance qui aurait été due si la convention s’était poursuivie et de condamner Madame [E] [N] et Monsieur [P] [Z] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort du décompte produit que Madame [E] [N] et Monsieur [P] [Z] ont effectué jusqu’en septembre 2023 des règlements irréguliers d’un montant compris entre 400 et 550 euros et ont versé en octobre 2024 la somme de de 2010 euros. A l’audience Monsieur [P] [Z] déclare avoir retrouvé un emploi lui permettant de régler 150 euros par mois pour apurer la dette. L’Association INTERLOGEMENT 93 n’est pas opposée à l’octroi de délais.

Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette, il convient dès lors d’accorder à Madame [E] [N] et Monsieur [P] [Z] des délais de paiement afin qu’ils s’acquittent de leur dette en 23 versements de 150 euros chacun et un 24ème versement égal au solde de la dette.

Sur les demandes accessoires

Madame [E] [N] et Monsieur [P] [Z] succombant à la présente instance, seront condamnés aux entiers dépens.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut condamner la partie perdante à payer une somme au titre des frais de justice exposés et non compris dans les dépens. Cependant pour des raisons d’équité tirées de la situation des parties, il peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [E] [N] et Monsieur [P] [Z] seront condamnés à verser la somme de 150 euros à l’Association INTERLOGEMENT 93 au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant à la convention d’occupation temporaire conclue le 30 mars 2022 entre l’Association INTERLOGEMENT 93, d’une part, et Madame [E] [N] et Monsieur [P] [Z], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 1] 93160 Noisy Le Grand, sont réunies à la date du 21 novembre 2023 ;

AUTORISE l’Association INTERLOGEMENT 93, faute de départ volontaire de Madame [E] [N] et Monsieur [P] [Z], à faire procéder à leur expulsion des lieux loués, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [E] [N] et Monsieur [P] [Z] à payer à l’Association INTERLOGEMENT 93 une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant de la contribution et des charges qui auraient été dues si le contrat s’était poursuivi, et ce à compter du 21 novembre 2023, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à l’Association INTERLOGEMENT 93 ou la reprise des lieux par cette dernière, sous déduction des sommes déjà versées,

CONDAMNE Madame [E] [N] et Monsieur [P] [Z] à payer à l’Association INTERLOGEMENT 93 la somme de 3391,93 euros au titre des contributions et charges impayées arrêtées au mois d’octobre 2024 inclus ;

ACCORDE un délai à Madame [E] [N] et Monsieur [P] [Z] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [E] [N] et Monsieur [P] [Z] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à vingt-trois versements de 150 euros chacun, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

CONDAMNE Madame [E] [N] et Monsieur [P] [Z] aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [E] [N] et Monsieur [P] [Z] à payer à l’Association INTERLOGEMENT 93 la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

LE GREFFIER LE JUGE