TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 17 Février 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/00955 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ESLU

Prononcé le 17 Février 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 16 décembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ; en présence de Monsieur [A], auditeur de justice;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 17 Février 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEMI, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuel TANDONNET de la SCP TANDONNET – LIPSOS LAFAURIE, avocats au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[T] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

La SA SEMI a donné à bail à Monsieur [T] [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] par contrat en date du 26 avril 2022, pour un loyer mensuel de 472,31 €, outre 29,22 € de loyer pour le parking, 95,72 € de provisions sur charges dont 18,50 € pour la consommation d’eau et 30 € pour la location d’une télécommande.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SEMI a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 décembre 2024 pour un montant de 2 034,60 €.

La SA SEMI a ensuite fait assigner Monsieur [T] [I] par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l’audience du 09 septembre 2025 et a fait l’objet d’un renvoi pour permettre une reprise du payement du loyer courant.

A l’audience du 16 décembre 2025, la SA SEMI – représentée par Maître [E] [X] – soutient oralement ses conclusions pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [I] ; et de condamner ce dernier au payement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 7658,80 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 034,60 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges indexés, de 212,15 € à titre de dommages et intérêts en application des articles 1231-1 et 1231-6 alinéa 3 du Code civil, de 800 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

La SA SEMI précise que le payement du loyer courant n’a pas été repris entre les deux audiences et s’oppose, de ce fait, à l’octroi de tous délais de payement.

Monsieur [T] [I] comparaît en personne à l’audience du 09 septembre 2025. Il reconnaît le principe de la dette et sollicite le bénéfice de délais de payement à hauteur de 100 € par mois. Il explique avoir plusieurs dettes à rembourser mais s’engage à reprendre le payement du loyer courant.

Monsieur [T] [I], bien qu’avisé oralement de la date de renvoi, n’est ni présent, ni représenté à l’audience de plaidoiries.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 27 août 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 15 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA SEMI justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 02 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, le bail conclu le 26 avril 2022 contient une clause résolutoire (article Clauses résolutoires et pénales) octroyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 décembre 2024, pour la somme en principal de 2 034,60 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er mars 2025.

L’expulsion de Monsieur [T] [I] sera donc ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, “Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. […];

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement”.

La SA SEMI produit un décompte estimant que Monsieur [T] [I] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7 658,80 € à la date du 12 août 2025.

Il apparaît cependant que certaines sommes comprises dans ce décompte ne devraient pas y figurer.

Ainsi, tout d’abord, le décompte comprend 5 facturations de frais de rejets de prélèvement (4,05 €) s’apparentant à une demande de dommages et intérêts.

Ensuite, le décompte sus-mentionné comprend des frais de procédure inclus dans les dépens (169,73 € et 136,01 €) qu’il convient donc de retrancher.

Enfin, ce même décompte comprend une régularisation des charges locatives de l’année 2024 (287,21 €) sans que le bailleur ne produise les pièces justificatives afférentes.

Dans ces conditions, Monsieur [T] [I] sera condamné à payer à la SA SEMI la somme de :

7 806,96 – (4,05 * 5) – 169,73 – 136,01 – 287,21 = 7 200,76 €,

avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2 034,60 € à compter du commandement de payer (31 décembre 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [T] [I] sera également condamné au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu’il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s’appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d’un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d’indexer le montant de l’indemnité d’occupation s’il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l’espèce, il apparaît que le préjudice de la SA SEMI sera intégralement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation fixée à 650,49 € et non indexée.

Sur la demande de délais de payement

D’une part, l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

D’autre part, aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Monsieur [T] [I] sollicite le bénéfice de délais de payement à hauteur de 100 € par mois.

La SA SEMI s’oppose à la demande de délais de payement ainsi formulée compte tenu du défaut persistant de règlement du loyer courant.

En l’espèce, force est de constater que, d’une part, le défendeur ne justifie pas avoir repris le payement du loyer courant avant l’audience, rendant impossible l’octroi de délais de payement sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989.

D’autre part, aucune somme n’a été versée depuis le mois d’octobre 2024. Dans ces conditions, il n’apparaît pas réaliste que Monsieur [T] [I] parvienne à affecter une somme suffisante, en sus du règlement du loyer courant, pour permettre l’apurement de sa dette locative dans le délai de 2 ans légalement imparti. Seule la Banque de France, dans le cadre du dépôt d’un dossier de surendettement, sera en mesure d’octroyer des délais de payement plus importants et de permettre un sursis à la mesure d’expulsion.

La demande de délais de payement présentée par Monsieur [T] [I] sera donc rejetée.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS :

Sur la responsabilité contractuelle générale

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, la SA SEMI justifie d’un préjudice indépendant du retard dans le payement des loyers, à savoir les frais bancaires liés aux rejets de prélèvement aux mois de juin 20 et novembre 2023, septembre, novembre et décembre 2024, qu’elle a subi en lien avec le comportement de Monsieur [T] [I].

Monsieur [T] [I] sera donc condamné à verser la somme sollicitée de 12,15 € à la SA SEMI à titre de dommages-intérêts.

Sur la responsabilité contractuelle pour retard dans l’exécution d’une obligation de somme d’argent

Aux termes de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil, devenu l’article 1231-6 alinéa 3 du même code, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, la SA SEMI ne justifie pas d’un préjudice supplémentaire et indépendant du retard dans le payement des loyers qu’elle aurait subi en lien avec le comportement de Monsieur [T] [I].

Elle sera donc déboutée du surplus de sa demande de dommages et intérêts.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [T] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 31 décembre 2024, de sa notification à la CCAPEX le 02 janvier 2025, de l’assignation du 14 mai 2025 et de sa notification à la Préfecture le 15 mai 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SEMI, Monsieur [T] [I] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 avril 2022 entre la SA SEMI et Monsieur [T] [I] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] sont réunies à la date du 1er mars 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, La SA SEMI pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] à verser à la SA SEMI la somme de 7 200,76 € (sept mille deux cent euros et soixante-seize centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 12 août 2025, incluant un dernier appel de 650,49 € pour le mois de juillet 2025 et un dernier versement de 661,28 € enregistré le 1er octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 31 décembre 2024 sur la somme de 2 034,60 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] à payer à la SA SEMI une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 650,49 € (six cent cinquante euros et quarante-neuf centimes) ;

CONDAMNE Monsieur [T] [W] à verser à la SA SEMI la somme de 12,15 € (douze euros et quinze centimes) à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de délais de payement présentée par Monsieur [T] [I] ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 31 décembre 2024, de sa notification à la CCAPEX le 02 janvier 2025, de l’assignation du 14 mai 2025 et de sa notification à la Préfecture le 15 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] à verser à La SA SEMI une somme de 300 € (trois cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision au Préfet des Hautes-Pyrénées ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge