TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00166 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D54S

ORDONNANCE DE REFERE N° 955/2025

DU : 28 Novembre 2025

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 28/11/2025;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. MOSELIS, demeurant 3 Rue de Courcelles – 57071 METZ CEDEX 3 représenté par Madame [M] [V], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR(S) :

Madame [C] [D], demeurant 1 Boucle des Jardiniers – 57100 MANOM, comparante en personne

Monsieur [N] [U], demeurant 1 Boucle des Jardiniers – 57100 MANOM, non comparant

Date des débats : 30 Septembre 2025

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

L’E.P.I.C. MOSELIS a donné à bail à Madame [C] [D] et Monsieur [N] [U] un appartement à usage d’habitation situé au 1 Boucle des Jardiniers 57100 Manom par contrat du 9 juin 2022, pour un loyer mensuel de 468,17 € et 70 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C. MOSELIS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié en étude le 8 juillet 2025, l’E.P.I.C. MOSELIS a ensuite fait assigner Madame [C] [D] et Monsieur [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail à compter du 17 février 2025 soit deux mois après la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail,

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [C] [D] et Monsieur [N] [U] et de tous occupants de leur chef, à l’expiration d’un délai de deux mois qui suivra la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— dire que passé ce délai, ils pourront être expulsés au besoin avec l’aide de la force publique,

— condamner solidairement Madame [C] [D] et Monsieur [N] [U] en vertu de l’article 849 du Code de procédure civile à lui payer la somme provisionnelle de 7.056,84€ (loyers et charges impayés suivant décompte actualisé arrêté au 4 juillet 2025) assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner solidairement Madame [C] [D] et Monsieur [N] [U] à payer à compter du 1er mars 2025 une indemnité d’occupation mensuelle de 551,53€ identique au montant du loyer et charges qui auraient été appelés si le bail n’avait pas été résilié jusqu’au départ effectif des locaux concernés, chaque terme portant intérêts à compter de sa date d’exigibilité,

— dire que cette indemnité d’occupation sera revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’HLM,

— condamner solidairement Madame [C] [D] et Monsieur [N] [U] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail du 16 décembre 2024, l’assignation ainsi que tous les frais à exposer pour l’exécution de la présente décision,

— constater l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

L’affaire a été retenue à l’audience du 30 septembre 2025.

L’E.P.I.C. MOSELIS – représenté par Madame [V] [M], dûment munie d’un pouvoir de représentation en ce sens – maintient ses demandes telles que formulées dans l’assignation, précise qu’aucune reprise du paiement du loyer courant n’a eu lieu et dépose un décompte actualisé à la somme de 8.307,70€ au 29 septembre 2025.

Madame [C] [D], comparante en personne, reconnaît ne plus s’acquitter du loyer courant et précise que la reprise du paiement est impossible. Elle indique avoir déposé un dossier de surendettement déclaré recevable la concernant au titre d’une partie de la dette, comprenant deux mois de loyer.

Concernant sa situation financière, elle déclare exercer une activité professionnelle en contrat à durée indéterminée et percevoir à ce titre un revenu mensuel de 1.400€, le loyer mensuel étant de 620€.

Elle ajoute que son conjoint a perdu son emploi.

Elle indique que le couple va libérer le logement.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude le 8 juillet 2025, Monsieur [N] [U] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire est mise en délibéré au 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA NON-COMPARUTION DU DÉFENDEUR

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si l’un des défendeurs ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 474, « [e]n cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. »

En l’espèce, l’E.P.I.C. MOSELIS a comparu représenté par son conseil. Si Madame [C] [D] a comparu à l’audience personnellement, Monsieur [N] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter bien que régulièrement cité à étude conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile. En application des dispositions susvisées, il sera donc statué par ordonnance réputée contradictoire.

II. SUR LA RÉSILIATION

— Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 9 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’E.P.I.C. MOSELIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 10 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que ""le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 9 juin 2022 contient une clause résolutoire (article 6. Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 décembre 2024, pour la somme en principal de 2.926,95 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 février 2025.

Par ailleurs, Madame [C] [D], seule comparante, évoque un projet de quitter le logement, ne sollicitant aucun octroi de délais de paiement en reconnaissant que l’apurement de la dette locative est compromis, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement aux locataires.

— Sur l’expulsion

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux.

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’expulsion de Madame [C] [D] et Monsieur [N] [U] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

— Sur les charges et loyers impayés

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, l’article 1310 du Code civil prévoit que "La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas."

L’E.P.I.C. MOSELIS produit un décompte aux termes duquel Madame [C] [D] et Monsieur [N] [U] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 8.307,70 € à la date du 29 septembre 2025.

Madame [C] [D], comparante en personne, ne conteste pas le montant de la dette locative, reconnaît ne plus s’acquitter du loyer courant et précise qu’une reprise du paiement est compromise.

Par ailleurs, le contrat de bail conclu le 9 juin 2022 précise que les locataires agissent solidairement entre eux.

Par conséquent, Madame [C] [D] et Monsieur [N] [U] seront solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 8.307,70 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.926,95 € à compter du commandement de payer (16 décembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

— Sur l’indemnité d’occupation

Madame [C] [D] et Monsieur [N] [U] sont occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Madame [C] [D] et Monsieur [N] [U] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 551,53€, revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’HLM.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [D] et Monsieur [N] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

En revanche, les frais à exposer pour l’exécution de la présente décision étant purement hypothétiques à ce stade, et ne constituant pas une créance certaine il n’y a pas lieu de statuer les concernant.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juin 2022 entre l’E.P.I.C. MOSELIS et Madame [C] [D] et Monsieur [N] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 1 Boucle des Jardiniers 57100 Manom sont réunies à la date du 17 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [C] [D] et Monsieur [N] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [C] [D] et Monsieur [N] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’E.P.I.C. MOSELIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Madame [C] [D] et Monsieur [N] [U] à verser à l’E.P.I.C. MOSELIS à titre provisionnel la somme de 8.307,70 € (décompte arrêté au 29 septembre 2025, incluant une dernière facture de août 2025), correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec les intérêts au taux légal à compter du 16 décembre 2024 sur la somme de 2.926,95 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 17 février 2025 égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 551,53€ et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail, revalorisée selon la réglementation propre aux sociétés d’HLM ;

CONDAMNONS solidairement Madame [C] [D] et Monsieur [N] [U] à payer à l’E.P.I.C. MOSELIS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS solidairement Madame [C] [D] et Monsieur [N] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer concernant les frais à exposer pour l’exécution de la présente décision;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 28 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Frédéric BREGER, juge, et par Madame Anne ROUX, greffière.

La greffière, Le juge,