TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :

Le 09 septembre 2024

à M^e Caroline GUEDON

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EXPEDITION :

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N° RG 23/02863 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3JYO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Localité 5] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [Y]

né le 24 Août 1972 à , demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 01 mai 2015, la SA [Localité 5] HABITAT a donné à bail à Monsieur [G] [Y] un bien à usage d’habitation situé aux [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA [Localité 5] HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 juin 2022, pour la somme en principal de 647,89 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 02 mars 2023 la SA MARSEILLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 3 aout 2023, la SA [Localité 5] HABITAT – reprend les termes de son assignation pour demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, ;- ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;

— condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 5092,42 euros avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation révisable, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Convoqué par acte d’huissier de justice/ commissaire de justice (1er juillet 2022) signifié par à étude le 02 mars 2023, Monsieur [G] [Y], n’a pas comparu.

La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire par application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats l''affaire a été mise en délibéré au 28 septembre 2023 par mise à disposition au greffe.

Par ordonnance du 28 septembre 2023, le Juge du contentieux et de la protection a ordonné une réouverture des débats en date du 21 décembre 2023 afin que la copie de l’assignation soit notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône.

L’affaire a fait l’objet de renvois pour être finalement retenue à l’audience du 06 juin 2024.

A cette audience, la SA [Localité 5] HABITAT, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 6933,62 euros, selon décompte en date du 20 décembre 2023, terme de décembre inclus.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [G] [Y] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 septembre 2024 .

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Suite à la réouverture des débats, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 02 mars 2023, soit plus de deux mois avant la première audience du 03 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA [Localité 5] HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 juin 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 02 mars 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 01 mai 2015 contient une clause résolutoire (article 3) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 juin 2022, pour la somme en principal de 647,89 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 août 2022.

Monsieur [G] [Y] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [G] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [G] [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 368,24 euros actuellement, et de condamner Monsieur [G] [Y] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [G] [Y], reste devoir la somme de 6933,62 euros, à la date du 20 décembre 2023, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de décembre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [G] [Y], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [G] [Y] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 6933,62 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 647,89 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [G] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA [Localité 5] HABITAT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 mai 2015 entre la SA [Localité 5] HABITAT et Monsieur [G] [Y] concernant le logement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 24 août 2022 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Localité 5] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de la SA [Localité 5] HABITAT ;

CONDAMNE Monsieur [G] [Y] à verser à la SA [Localité 5] HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 6933,62 euros décompte arrêté au 20 décembre 2023 incluant la mensualité de décembre, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 647,89 euros à compter du 24 juin 2022 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [G] [Y] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit 368,24 euros à ce jour, à compter du 01 janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [G] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer

CONDAMNE Monsieur [G] [Y] à verser à la SA [Localité 5] HABITAT une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT