15 Juillet 2025

AFFAIRE :

[P] [Z] épouse [T]

, [W] [T]

C/

[D] [F]

, [J] [L] épouse [F]

N° RG 25/00385 – N° Portalis DBY2-W-B7J-HYY6

Assignation :18 Février 2025

Ordonnance de Clôture : 24 Avril 2025

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU QUINZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEURS :

Madame [P] [Z] épouse [T]

née le 16 Août 1953 à [Localité 11] (Algerie)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentant : Maître Lauren BERRUE de la SCP LBR, avocats au barreau D’ANGERS

Monsieur [W] [T]

né le 01 Avril 1944 à [Localité 10] (RHONE)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentant : Maître Lauren BERRUE de la SCP LBR, avocats au barreau D’ANGERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [F]

né le 13 Mars 1978 à [Localité 6] (EURE-ET-LOIR)

[Adresse 9]

[Localité 3]

n’ayant pas constitué avocat

Madame [J] [L] épouse [F]

née le 05 Juillet 1980 à [Localité 5] (CHER)

[Adresse 9]

[Localité 3]

n’ayant pas constitué avocat

EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 13 Mai 2025,

Composition du Tribunal :

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, statuant comme JUGE UNIQUE

Greffier, lors des débats et du prononcé : Valérie PELLEREAU.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 15 Juillet 2025

JUGEMENT du 15 Juillet 2025

rédigé par Bénédicte Justice, auditrice de justice sous le contrôle de Yannick Brisquet, 1er vice-président

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président,

réputé contradictoire

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Valérie PELLEREAU, Greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé signé électroniquement, Mme [P] [Z] épouse [T] et M. [W] [T] (ci-après les époux [T]) ont conclu avec M. [D] [F] et Mme [J] [L] épouse [F] (ci-après les époux [F]) un compromis de vente portant sur une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 8] pour un prix de vente de 595 000 euros. L’acte rédigé par l’agence immobilière Lékyp Immobilier prévoyait une réitération au plus tard le 5 septembre 2024.

Par exploit en date du 24 septembre 2024, l’office notarial de [Localité 7] a fait délivrer aux époux [F] une sommation d’être présent le 11 octobre 2024 à l’office notarial chargée de recevoir la vente pour procéder à la signature de l’acte authentique consécutif au compromis en ayant versé au préalable l’intégralité des fonds nécessaires au financement de l’acquisition et des frais y afférents d’une part et de fournir l’attestation de l’origine des fonds d’autre part.

Par exploit en date du 30 septembre 2024, l’office notarial de [Localité 7] a fait signifier aux époux [F] que faute pour eux de se présenter à la date du 11 octobre 2024, les vendeurs pourront mettre en oeuvre la clause pénale prévue au compromis de vente.

Faute pour les époux [F] de s’être présentés à l’office notarial le 11 octobre 2024, les époux [T] les ont fait assigner le 18 février 2025 devant le tribunal judiciaire d’Angers aux fins de paiement de la clause pénale d’un montant de 57 600 euros.

La clôture a été prononcée le 24 avril 2025 par ordonnance du même jour.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de leur assignations, les époux [T] demandent au tribunal de :

— condamner les consorts [F] à leur verser la somme de 57 600 euros ;

— dire que cette somme portera intérêt au taux légal avec capitalisation ;

— condamner les consorts [F] aux dépens comprenant les frais sommations délivrées les 24 et 30 septembre 2024 et à leur payer la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir au visa de l’article 1231-5 du code civil, que les époux [F] n’ont pas répondu aux sollicitations du notaire afin de réitérer par acte authentique la vente dont le compromis stipulait qu’elle devait être réalisée avant le 5 septembre 2024. En l’absence de réponse des époux [F], le notaire leur a délivré une sommation d’avoir à se présenter le 11 octobre 2024 puis une seconde remise le 30 septembre 2024 afin de leur notifier l’intention du vendeur de se prévaloir de la clause pénale prévue au compromis, qu’ils analysent en une mise en demeure préalable à l’application de la clause pénale. Les époux [F] ne se sont pas présentés à la convocation du 11 octobre 2024.

Cités respectivement à personne et à domicile, M. [D] [F] et Mme [J] [F] n’ont pas constitué avocat.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’espèce, le compromis de vente signé entre les époux [T] et les époux [F] comporte une clause pénale stipulant expressément “Sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives qu’elles contiennent, les présentes lient les parties définitivement.

La réitération par acte authentique devra être réalisée avant le 5 septembre 2024.

La date ci-dessus mentionnée n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut de s’être exécutée dans un délai de dix jours suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de cinquante-sept mille six cents euros (57 600 euros).ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus”.

Les époux [F] n’ont pas usé de la faculté de se rétracter dans le délai de 10 jours prévu à l’article 271-1 du code de la construction et de l’habitation. Ils ne bénéficiaient dans le compromis d’aucune condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt. Seules des conditions suspensives de droit commun liées à la révélation de charge réelle ou servitude grave pouvant déprécier la valeur des biens ont été stipulées et rien ne montre qu’elles se sont réalisées.

Le compromis de vente impose aux parties, à compter de la date de réitération, d’envoyer une lettre recommandée pour obliger l’autre partie à s’exécuter.

Allant au-delà des exigences du contrat, les époux [F] ont été sommés le 24 septembre 2024 par commissaire de justice de comparaître devant l’office notarial de [Localité 7] le 11 octobre 2024, outre une signification du 30 septembre 2024 leur rappelant l’existence d’une clause pénale dans le compromis de vente et la faculté du vendeur d’en faire application à défaut de présentation au rendez-vous du 11 octobre.

Malgré ces rappels, les époux [F] ne se sont pas présentés au rendez-vous du 11 octobre 2024 afin de réitérer par acte authentique la vente du bien immobilier.

Compte tenu de l’inexécution définitive par les acheteurs de leur obligation d’acquérir, les vendeurs sont fondés à réclamer le bénéfice de la clause pénale.

En conséquence, les époux [F] seront condamnés à verser aux époux [T] la somme de 57 600 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025, date de l’assignation.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du même code, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [F], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

La sommation de comparaître devant notaire du 24 septembre 2024 et la signification à toutes fins du 30 septembre 2024 ne sont pas des actes imposés par la loi pour le déroulement d’une procédure judiciaire ni des actes établis en vertu d’une décision de justice ayant désigné à cet effet le commissaire de justice. Le coût de ces actes n’entre donc pas dans les dépens dont la liste est définie par l’article 695 du code de procédure civile. Ils resteront à la charge de M. et Mme [T], faute pour ceux-ci d’avoir présenté une demande distincte de condamnation des défendeurs au paiement de ces actes.

Sur la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les époux [F], condamnés aux dépens, devront verser une indemnité, qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros, aux époux [T].

Sur l’exécution provisoire

Il résulte de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [J] [L] épouse [F] et M. [D] [F] à payer à M. [W] [T] et Mme [P] [Z] une indemnité de 57 600 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts des sommes dues par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Mme [J] [L] épouse [F] et M. [D] [F] aux dépens de l’instance ;

DIT que les coûts de la sommation du 24 septembre 2024 et de la signification du 30 septembre 2024 n’entrent pas dans les dépens et rejette en conséquence la demande tendant à les inclure dans la condamnation de Mme [J] [L] épouse [F] et M. [D] [F] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Mme [J] [L] épouse [F] et M. [D] [F] à payer à M. [W] [T] et Mme [P] [Z] une indemnité de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le QUINZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT