TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Nicolas GUERRIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sophie CILPA

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/00606 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3YMJ

N° MINUTE :

6

JUGEMENT

rendu le lundi 23 septembre 2024

DEMANDERESSE

ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 2]

représentée par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDEURS

Madame [J] [U], demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

comparante en personne assistée de M^e Sophie CILPA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0371

Monsieur [S] [C], demeurant [Adresse 1] – [Localité 3]

représenté par M^e Sophie CILPA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0371

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laura LABAT, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 mai 2024

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 23 septembre 2024 par Laura LABAT, Juge assistée de Nicolas REVERDY, Greffier.

Décision du 23 septembre 2024

PCP JCP fond – N° RG 24/00606 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3YMJ

Par acte sous seing privé en date du 16 décembre 2016, la SA ELOGIE – SIEMP a donné en location à Madame [J] [U] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 450,91 euros, outre les charges.

Par acte de commissaire de justice délivré le 1er décembre 2023, la SA ELOGIE – SIEMP a fait assigner Madame [J] [U] et Monsieur [S] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ;

— l’expulsion de Madame [J] [U] et Monsieur [S] [C] et de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— la suppression du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— l’autorisation de faire séquestrer les objets mobiliers trouvés dans les lieux dans tels garde-meubles ou réserves qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls des défendeurs ;

— la condamnation in solidum de Madame [J] [U] et Monsieur [S] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant résultant du contrat résilié jusqu’à la libération effective des lieux ;

— la condamnation in solidum de Madame [J] [U] et Monsieur [S] [C] à lui payer la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la condamnation in solidum de Madame [J] [U] et Monsieur [S] [C] aux dépens et à lui payer la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

A l’audience, la SA ELOGIE – SIEMP, représentée, s’est référée à ses conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles elle sollicite le rejet des prétentions de Madame [J] [U] et Monsieur [S] [C] et réitère ses demandes initiales.

Madame [J] [U] et Monsieur [S] [C], représentés, ont sollicité une mesure de conciliation. A titre subsidiaire, ils ont soulevé l’irrecevabilité des demandes de la SA ELOGIE – SIEMP en l’absence de conciliation préalable et la nullité de l’assignation au motif qu’elle ne mentionne pas cette conciliation. Pour le surplus, ils se sont référés à leurs conclusions, auxquelles il est renvoyé, aux termes desquelles ils sollicitent :

— le rejet des prétentions de la SA ELOGIE – SIEMP ;

— la condamnation de la SA ELOGIE – SIEMP à payer à Madame [J] [U] la somme de 2000 euros en réparation du préjudice résultant de la réparation tardive du chauffage ;

— la condamnation de la SA ELOGIE – SIEMP aux dépens et à leur payer la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de conciliation,

Aux termes de l’article 129 du code de procédure civile, la conciliation est tentée, sauf disposition particulière, au lieu et au moment que le juge estime favorables et selon les modalités qu’il fixe. Le juge qui doit procéder à une tentative préalable de conciliation peut enjoindre aux parties de rencontrer un conciliateur de justice qui les informera sur l’objet et le déroulement de la conciliation, dans les conditions prévues par l’article 22-1 de la loi n° 95-125 du 8 février 1995.

En l’espèce, à l’audience du 29 mai 2024 venant sur renvoi, Madame [J] [U] et Monsieur [S] [C] ont sollicité pour la première fois une mesure de conciliation. Cependant, compte tenu de la nature du litige qui oppose la SA ELOGIE – SIEMP à Madame [J] [U] et Monsieur [S] [C] et de l’absence de toute demande ou de démarche entreprise en ce sens depuis la délivrance de l’assignation, une mesure de conciliation ne paraît pas de nature à mettre fin au litige principal opposant les parties.

Par conséquent, la demande tendant à ce qu’une mesure de conciliation soit ordonnée est rejetée.

Sur la nullité de l’assignation,

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

Il résulte des articles 54 et 56 du code de procédure civile que lorsque la demande initiale doit être précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, l’assignation doit préciser à peine de nullité les diligences entreprises en vue d’une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d’une telle tentative.

En l’espèce, la demande de résiliation judiciaire du bail n’avait pas à être précédée d’une tentative de conciliation de sorte que cette mention n’est pas obligatoire.

Par conséquent, l’exception de nullité est rejetée.

Sur l’irrecevabilité des demandes,

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, Madame [J] [U] et Monsieur [S] [C] soutiennent que la SA ELOGIE – SIEMP est irrecevable en ses demandes faute de conciliation préalable, le litige trouvant sa source dans un trouble anormal de voisinage. Cependant, la demande de la SA ELOGIE – SIEMP tend à la résiliation judiciaire du bail fondée sur le non-respect par le locataire de son obligation de jouir paisiblement du litige. Le législateur a entendu favoriser la conciliation entre des voisins s’opposant au sujet d’un trouble, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Par conséquent, il convient de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par Madame [J] [U] et Monsieur [S] [C].

Sur la résiliation judiciaire du bail,

Il résulte des articles 1224 et 1227 du code civil que la résolution du contrat peut être demandée en justice en cas d’inexécution suffisamment grave. L’article 1229 du même code précise que la résolution prend effet soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil que les parties doivent prouver les faits et les obligations nécessaires au succès de leurs prétentions.

En l’espèce, la SA ELOGIE – SIEMP verse aux débats plusieurs courriers adressés par ses services à la SA ELOGIE – SIEMP. Toutefois, ces courriers relatifs aux ordures et à l’entrepôt de meubles ne sont étayés par aucun élément objectif de sorte qu’ils ne sont pas probants.

Les copies de sms ne sont pas plus probants dans la mesure où ils ne permettent d’identifier avec certitude ni leur émetteur ni leur destinataire.

S’agissant des tapages, la SA ELOGIE – SIEMP produit un complément de plainte effectué par Monsieur [E] [L] qui fait état de disputes, de déplacements de meubles et de jets d’objets. Il fait également référence à un acte de violences qui aurait donné lieu au paiement d’une amende mais sans que ni la plainte ni ses suites ne soient produites.

La SA ELOGIE – SIEMP produit également des attestations qui émaneraient de voisins. Cependant, seules les pièces d’identité de Mesdames [O] et [Z] sont jointes. Madame [O] fait état de disputes, de hurlements, d’insultes, de jets d’objets, de coups dans les murs et de portes qui claquent en novembre 2023, décembre 2023, mars 2024 et avril 2024. Madame [Z] se plaint également de jets de meubles et d’objets, de disputes violentes et de cris au sein du logement au cours du mois de septembre 2023. Selon ces attestations, le logement serait majoritairement occupé par le fils de Madame [J] [U] et sa compagne. Il résulte pourtant des pièces produites par Madame [J] [U] que celle-ci occupe régulièrement le logement litigieux.

Les voisins soutiennent avoir fait appel aux forces de l’ordre à plusieurs reprises. Pourtant, ni les plaintes ni les rapports d’intervention ne sont produits. Les éléments produits ne permettent pas d’établir avec certitude et objectivité les nuisances, leurs intensités et leur provenance.

Dès lors, la SA ELOGIE – SIEMP ne justifie pas d’un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail de sorte que cette demande et, en conséquence, celles relatives à l’expulsion des défendeurs sont rejetées.

Sur la demande reconventionnelle,

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret du 30 janvier 2002 précise qu’un logement décent doit disposer d’équipements de chauffage et de production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité et en bon état d’usage et de fonctionnement.

En l’espèce, le 29 novembre 2022, Madame [J] [U] a informé son bailleur d’un dysfonctionnement de sa chaudière la privant de chauffage et d’eau chaude. La SA ELOGIE – SIEMP ne conteste pas l’existence de ce désordre et souligne que la chaudière a été réparée le 15 mars 2023, une pièce devant être commandée. La SA ELOGIE – SIEMP indique que l’appartement a pu être chauffé du fait de sa proximité avec les logements situés au-dessus et en dessous. Cependant, un logement décent doit disposer de son propre système de chauffage et son absence ne peut être compensée par la chaleur limitée provenant des autres logements. Cette proximité ne permet par ailleurs pas au locataire de bénéficier d’eau chaude.

Compte tenu de la nature des désordres, de la période au cours de laquelle ils ont été subis et de leur durée, il convient de condamner la SA ELOGIE – SIEMP à payer à Madame [J] [U] la somme de 700 euros.

Sur les demandes accessoires,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SA ELOGIE – SIEMP, qui perd le procès, est condamnée aux dépens.

Sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la SA ELOGIE – SIEMP est condamnée à payer à Madame [J] [U] et Monsieur [S] [C] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande tendant à ce qu’il soit fait injonction aux parties de rencontrer un conciliateur ;

REJETTE les exceptions de nullité et fins de non-recevoir soulevées par Madame [J] [U] et Monsieur [S] [C] ;

DEBOUTE la SA ELOGIE – SIEMP de ses prétentions ;

CONDAMNE la SA ELOGIE – SIEMP à payer à Madame [J] [U] la somme de 700 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SA ELOGIE – SIEMP à payer à Madame [J] [U] et Monsieur [S] [C] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SA ELOGIE – SIEMP aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Juge