TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS !

n° I N° RG 23/01033 – N° Portalis DBZL-W-B7H-DUZR

MINUTE N° : 2026/319

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 01 Juin 2026

DEMANDEUR :

S.A.R.L. Société Est Immo,

demeurant 5 Rue de Bord les Orgues – 57070 SAINT JULIEN LES METZ,

représentée par M^e Stéphane ZINE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat postulant, M^e Noémie FROTTIER, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [Z] [O] veuve [J], décédée le 29 octobre 2024 à MOYEUVRE-GRANDE,

demeurant 6, charmille des flâneurs – 57100 THIONVILLE,

représentée par M^e Marc MONOSSOHN, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

Madame [I] [J],

demeurant 6 Charmille des Flâneurs – 57100 THIONVILLE,

représentée par M^e Marc MONOSSOHN, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

Madame [I] [J], es qualité d’ayant droit de Madame [Z] [J] née [O] née le 07 août 1932 à METZ et décédée le 29 octobre 2024 à MOYEUVRE-GRANDE, demeurant 6 Charmille des Flâneurs – 57100 THIONVILLE,

représentée par M^e Marc MONOSSOHN, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

Monsieur [D] [J],

demeurant 6 Charmille des Flâneurs – Chî des Flâneurs – 57100 THIONVILLE, représenté par M^e Marc MONOSSOHN, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

Monsieur [D] [J], es qualité d’ayant droit de Madame [Z] [J] née [O] née le 07 août 1932 à METZ et décédée le 29 octobre 2024 à MOYEUVRE-GRANDE, demeurant 6 Charmille des Flâneurs – Chî des Flâneurs – 57100 THIONVILLE, représenté par M^e Marc MONOSSOHN, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Débats : à l’audience tenue publiquement le 02 Mars 2026

Président : Ombline PARRY

Assesseurs : David RIOU, Marie-Astrid MEVEL (Juge rapporteur, Juge placée)

Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

Affaire mise en délibéré pour prononcé le 04 Mai 2026 et délibéré prorogé au 01 Juin 2026

Greffier pour la mise en forme : Sévrine SANCHES

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU PRONONCE :

PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE

Président : Ombline PARRY

Greffier : Sévrine SANCHES

**************************

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [J] née [O], décédée le 29 octobre 2024, était propriétaire d’un bien immobilier cadastré section 92, n°0005, 0006 et 0066/0002, situé sur la commune de THIONVILLE.

Elle a laissé pour recueillir sa succession ses deux enfants, Madame [I] [J] et Monsieur [D] [J].

La société EST IMMO, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Metz sous le numéro 482 043 684 a, par actes de commissaire de justice signifiés les 21 juin 2023, assigné Monsieur [D] [J], Madame [Z] [J] née [O] et Madame [I] [J] devant le tribunal judiciaire de THIONVILLE, auquel elle demande, au visa des articles 1101 et suivants du code civil, 1582 et suivants du code civil, et 1583 du code civil, de :

— dire et juger qu’elle est devenue propriétaire des terres cadastrées section 92, n°0005, 0006 et 0066/0002 depuis le 21 décembre 2022 au prix de 1 150 000 € payable entre les mains du notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique de vente et d’effectuer les formalités d’enregistrement;

— condamner Madame [I] [J] et Monsieur [D] [J] ès-qualités d’ayants droit de Madame [Z] [J] née [O], à passer l’acte authentique de vente devant Maître [B] [L] notaire à l’étude de GROUIX, sise à THIONVILLE, dans le délai de 1 mois suivant la signification du jugement à intervenir ;

— dire et juger que, dans l’hypothèse de la carence de Madame [I] [J] et Monsieur [D] [J], es-qualités d’ayants droit de Madame [Z] [J] née [O], ou de l’un d’eux, devant notaire au jour prévu de la passation de l’acte authentique, le présent jugement sera annexé à l’acte authentique dressé par le Notaire pour tenir lieu d’acte de vente et fera l’objet d’une publication au service de la publicité foncière ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamner in solidum Madame [I] [J] et Monsieur [D] [J], tant à titre personnel qu’és-qualités d’ayants-cause de Madame [Z] [J] née [O], à payer à la société EST IMMO la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Madame [I] [J] et Monsieur [D] [J], tat à titre personnel qu’ès-qualités d’ayants-cause de Madame [Z] [J] née [O], aux entiers frais et dépens.

Par ordonnance du 16 décembre 2024, le juge de la mise en état a constaté l’interruption de l’instance à l’égard de Madame [Z] [J] née [O] en raison de son décès.

Par actes d’huissier de justice signifiés le 19 mars 2025, la société EST IMMO a assigné Madame [I] [J], ès-qualité d’ayant droit de Madame [Z] [J] née [O] et Monsieur [D] [J], ès-qualité d’ayant droit de Madame [Z] [J] née [O] devant le tribunal judiciaire de Thionville, auquel elle demande de :

— ordonner la reprise de la procédure enregistrée sous le numéro RG 23/01033 à l’égard de Monsieur [D] [J] et Madame [I] [J], es-qualité d’héritiers de Madame [Z] [J] née [O], décédée le 29 octobre 2024 ;

— ordonner la jonction de l’instance et la procédure enregistrée sous le numéro RG 23/01033 ;

— inviter et au besoin enjoindre à Monsieur [D] [J] et Madame [I] [J] à produire l’acte d’affirmation sacramentelle constatant la dévolution successorale de Madame [Z] [J] née [O] ;

— réserver le droit à la société EST IMMO de conclure plus amplement au fond après jonction ;

— réserver les frais et dépens.

La jonction des procédures enregistrées sous les numéros RG 25/477 et RG 23/1003 a été ordonnée par mention au dossier le 28 avril 2025.

Dans le dernier état de ses conclusions récapitulatives n°3 après jonction, notifiées via le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 9 octobre 2025, la société EST IMMO demande au tribunal judiciaire de Thionville, au visa des articles 1101 et suivants du code civil, 1582 et suivants du code civil, 1583 du code civil et 1240 du code civil, de :

A titre principal,

— dire et juger qu’elle est devenue propriétaire des terres cadastrées section 92, n°0005, 0006 et 0066/0002 depuis le 21 décembre 2022 au prix de 1 150 000 € payable entre les mains du notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique de vente et d’effectuer les formalités d’enregistrement;

— condamner Madame [I] [J] et Monsieur [D] [J] ès-qualités d’ayants droit de Madame [Z] [J] née [O], à passer l’acte authentique de vente devant Maître [B] [L] notaire à l’étude de GROUIX, sise à THIONVILLE, dans le délai de 1 mois suivant la signification du jugement à intervenir ;

— dire et juger que, dans l’hypothèse de la carence de Madame [I] [J] et Monsieur [D] [J], es-qualités d’ayants droit de Madame [Z] [J] née [O], ou de l’un d’eux, devant notaire au jour prévu de la passation de l’acte authentique, le présent jugement sera annexé à l’acte authentique dressé par le Notaire pour tenir lieu d’acte de vente et fera l’objet d’une publication au service de la publicité foncière ;

A titre subsidiaire,

— condamner Monsieur [D] [J] et Madame [I] [J], à titre personnel et in solidum, à payer à la société EST IMMO la somme de 214 155 € de domamges et intérêts en réparation de son préjudice né de leur intervention fautive à la vente ; plus subsidiairement réduire ce montant à la plus juste proportion que le Tribunal pourrait déterminer ;

En tout état de cause,

— Débouter Madame [I] [J] et Monsieur [D] [J], tant à titre personnel qu’ès-qualités d’ayants-cause de Madame [Z] [J] née [O], de leurs demandes de nullité de la promesse d’achat signée le 21 décembre 2022 pour insanité d’esprit, sinon pour dol;

— débouter plus généralement Madame [I] [J] et Monsieur [D] [J], tant à titre personnel qu’ès-qualités d’ayants cause de Madame [Z] [J] née [O] de l’intégralité de leurs demandes, fins, moyens et conclusions

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

— condamner in solidum Madame [I] [J] et Monsieur [D] [J], tant à titre personnel qu’és-qualités d’ayants-cause de Madame [Z] [J] née [O], à payer à la société EST IMMO la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum Madame [I] [J] et Monsieur [D] [J], tat à titre personnel qu’ès-qualités d’ayants-cause de Madame [Z] [J] née [O], aux entiers frais et dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle soutient que la vente litigieuse est parfaite, intervenue le 21 décembre 2022 par l’acceptation sans réserve de sa proposition d’achat par les propriétaires, relevant que l’offre d’acquisition n’est assortie d’aucune condition suspensive de financement. Elle ajoute que la réitération de la vente par acte authentique est nécessaire pour la publicité foncière, conditionnant non pas la validité de la vente immobilière mais son opposabilité aux parties. Elle estime qu’elle est ainsi devenue propriétaire des terres susvisées depuis le 21 décembre 2022, au prix de 1 150 000€.

Par ailleurs, elle explique qu’elle n’a pas été avisée avant la présente instance de ce que Feue Madame [Z] [J] née [O] était seule propriétaire des parcelles litigieuses, que cela ne lui a pas été indiqué lors des échanges contractuels, ajoutant qu’il s’évince de l’extrait du livre foncier que les parcelles appartenaient à Monsieur [T] [J] et Madame [Z] [O], alors mariés sous le régime de la communauté de biens. Elle indique que du fait du décès de Monsieur [T] [J], il appartenait aux défendeurs de justifier de sa dévolution successorale pour attester de la propriété des parcelles litigieuses, l’extrait du livre foncier n’étant manifestement pas à jour. Elle relève que la modification du régime matrimonial des époux [J]-[O] a été publiée en marge de leur acte de mariage, mais pas auprès du livre foncier, faisant état d’une difficulté d’information et d’opposabilité aux tiers.

Elle fait état de l’existence d’un mandat apparent,Monsieur [D] [J] et Madame [I] [J] s’étant présentés et ayant agi, selon elle, en tant que mandataires de leur mère Feue Madame [Z] [J] née [O]. Elle expose qu’elle a exclusivement échangé avec les défendeurs en phase pré-contractuelle s’agissant des conditions de la vente, Monsieur [D] [J] ayant retourné l’offre signée par mail du 21 décembre 2022. Elle soutient qu’elle a, de bonne foi, légitimement cru que Monsieur [D] [J] et Madame [I] [J] avaient mandat de vendre les parcelles litigieuses, indiquant que ce sont les enfants de Feue Madame [Z] [J] née [O] qui se sont rapprochés d’elle, l’âge avancé de leur mère, outre sa situation médicale rendant légitime l’intervention de ses enfants au soutien de la gestion de son patrimoine. Elle ajoute que les liens familiaux entre le mandant et les mandataires légitimisent son absence de vérification sur ce point. Elle ajoute que des impératifs de clôture du terrain exigés par Feue Madame [Z] [J] née [O] ont bien été relayés par ses enfants et que l’intervention de Maître [D] [C] au soutien des intérêts de cette dernière légitimise sa croyance.

Elle soutient que, sur le fondement du mandat apparent, les défendeurs ont valablement engagé leur mère, laquelle a valablement signé la convention.

A titre subsidiaire, elle soulève l’existence d’une faute commise par les défendeurs compte tenu de leur intervention, faisant état d’un manque à gagner en perdant le bénéfice de l’opération immobilière qu’elle évalue à la somme de 200 000 € pour trois maisons. Elle précise qu’il s’agit du bénéfice moyen attendu pour une opération similaire, ajoutant que le refus de la vente est intervenu avant qu’elle ne puisse justifier d’une pièce comptable.

Sur la demande reconventionnelle de nullité de la promesse d’achat en raison d’une insanité d’esprit de Feue Madame [Z] [J] née [O] soulevée par les défendeurs, elle soutient que ces derniers méconnaissent le mandat apparent dont elle peut légitimement se prévaloir, indiquant qu’elle a contracté avec les défendeurs, représentant les intérêts de leur mère dans le cadre de cette vente. Elle relève par ailleurs l’absence de mesure de protection, considérant que Feue Madame [Z] [J] née [O] était assistée de ses enfants dans la gestion de ses affaires. Elle souligne que les intérêts de la de cujus n’ont nullement été lésés, au regard du prix d’acquisition et des engagements pris pour assurer la clôture de la propriété et le désencombrement des parcelles vendues à ses frais.

S’agissant du vice du consentement tiré du dol, elle indique que les défendeurs ne rapportent pas la preuve d’une obligation particulière d’information de la possibilité de la réalisation d’un diagnostic archéologique préventif par l’acquéreur, relevant que cette potentialité est d’ordre public. Elle ajoute que par ailleurs la réalisation de ce diagnostic ne relève pas de son fait.

En défense, Madame [I] [J] et Monsieur [D] [J], à titre personnel et ès-qualités d’héritiers de Feue Madame [Z] [J] née [O] demandent au tribunal judiciaire de Thionville, dans le dernier état de leurs conclusions récapitulatives n°2 notifiées via le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 16 juin 2025, de :

A titre principal, au visa de l’article 1129 du code civil,

— Prononcer la nullité de la promesse d’achat signée le 21 décembre 2022 en raison de l’insanité d’esprit de Feue Madame [Z] [O], veuve [J] ;

— Débouter la SARL EST IMMO de l’ensemble de ses demandes ;

A titre subsidiaire, au visa de l’article 1137 du code civil,

— Prononcer la nullité de la promesse d’achat signée le 21 décembre 2022 pour réticence dolosive ;

— Débouter la SARL EST IMMO de toutes ses demandes ;

En toute hypothèse,

— Condamner la SARL EST IMMO à verser à Madame [I] [J] la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SARL EST IMMO à verser à Monsieur [D] [J] la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SARL EST IMMO à verser à Madame [I] [J] et Monsieur [D] [J] és-qualités d’héritiers de Feue Madame [Z] [O] veuve [J] la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SARL EST IMMO aux entiers frais et dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que leur mère décédée était seule propriétaire des terrains litigieux, ajoutant que l’acte de décès de Monsieur [T] [J], l’acte de mariage des époux [J]-[O] portant mention d’un changement de régime matrimonial et l’acte notarié portant changement de régime matrimonial ainsi que la copie du jugement portant homologation permettent d’établir la propriété desdits terrains. Ils indiquent qu’il ne saurait leur être reproché l’absence de mention au livre foncier alors même que les formalités de publicité de ce changement de régime matrimonial ont été réalisées, relevant que la demanderesse est une professionnelle de l’immobilier.

Ils contestent s’être présentés en tant que représentants de leur mère, faisant valoir que cette dernière a elle-même signé la proposition d’achat. Ils indiquent que l’unique échange consistant à adresser la promesse d’achat signée par leur mère par mail est insuffisant à démontrer l’existence d’un mandat apparent.

Par ailleurs, ils contestent avoir commis une faute en ce qu’ils auraient entretenu la croyance de la demanderesse s’agissant de l’existence d’une indivision successorale ou d’une représentation de leur mère. Ils font valoir que les allégations de la demanderesse sur ce point ne reposent sur aucun fondement, la preuve de leur faute n’étant pas rapportée.

Elle soulève également l’absence de démonstration de l’existence d’un dommage, relevant que la somme sollicitée ne repose sur aucun élément concret. Ils ajoutent que si leur responsabilité était effectivement engagée, seule la somme de 2 154,60 € correspondant au dommage réel et certain subi par elle, pourrait être mise à leur charge.

Elle soulève par ailleurs l’absence de démonstration d’un lien de causalité.

A titre reconventionnel, ils sollicitent le prononcé de la nullité de la promesse d’achat pour insanité d’esprit, relevant l’absence de consentement libre et éclairé de leur mère au moment de sa signature, faisant état de problèmes cognitifs compromettant sa capacité à gérer ses affaires personnelles. Ils ajoutent que par ailleurs un diagnostic de démence a été posé, expliquant qu’elle bénéficie à ce titre d’une prise en charge par la CPAM. Ils exposent qu’ainsi, leur mère n’était pas en capacité de comprendre la teneur et la portée de son engagement et qu’elle doit être considérée comme n’étant pas saine d’esprit au sens de l’article 1129 du code civil et donc comme n’ayant pas valablement consenti au contrat. Ils rappellent que le simple transfert de documents pour le compte de leur mère ne saurait être assimilé à un mandat apparent ou à une co-action de quelque nature.

Ils sollicitent également le prononcé de la nullité de la promesse d’achat pour réticence dolosive, relevant que la demanderesse n’a pas fait état de la possibilité de réalisation d’un diagnostic archéologique préventif. Ils font valoir que la mise en oeuvre de ce diagnostic, qui a d’ailleurs été décidé, a des conséquences importantes en termes de durée, de nuisances et d’insécurité, faisant valoir que leur mère ne les aurait pas acceptées si elle en avait eu connaissance. Ils font état de la nécessité de réaliser une ouverture pour permettre l’accès au terrain et l’intervention d’engins de chantiers pour réaliser des fouilles, ajoutant que la pose de la clôture provisoire prévue par la proposition d’achat ne pourra intervenir dans le cadre des fouilles archéologiques. Ils font état de risques de cambriolages, de va-et-vient incessants pendant des mois voire des années en fonction des découvertes faites et ainsi de troubles à la quiétude. Selon eux, la demanderesse a sciemment omis d’en informer leur mère au moment de la signature de la promesse d’achat, ajoutant que cette dernière, attachée à sa tranquilité, n’aurait pas signé le compromis si elle en avait eu connaissance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 décembre 2025 et l’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 2 mars 2026 et mise en délibéré au 4 mai 2026 et délibéré prorogé au 1er juin 2026.

MOTIFS

Sur la demande principale de déclarer la vente parfaite

En droit, aux termes de l’article 1582 du code civil, la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer.

Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé.

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée, ni le prix payé.

Il est de droit constant que la vente pour être qualifiée de parfaite repose sur la rencontre d’une offre et d’une acceptation.

Une offre valable doit avoir été émise, être précise, renfermer les éléments essentiels du contrat projeté, être ferme, manifester la volonté d’être lié en cas d’acceptation.

A cette offre, doit correspondre une acceptation portant sur les éléments essentiels du contrat projeté.

Il convient également de rappeler que le principe en matière de vente est celui du consensualisme et qu’ainsi, l’offre ferme et définitive d’achat sans condition ni réserve par le vendeur vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix, sans qu’il soit besoin de réitérer les consentements sous la forme d’une promesse de vente (cass, 3ème civ, 22 juin 2023, n°22-16.498).

Il appartient au juge d’interpréter la volonté des parties, l’imprécision d’une lettre d’intention d’achat stipulant en cas d’acceptation de l’offre l’établissement d’un acte sous seing privé pour établir les modalités de la vente et l’ensemble des conditions suspensives particulières, ne constituant pas un contrat de vente parfait, mais relevant de pourparlers contractuels (cass, 3ème civ, 11 mai 2023, n°22-11.287).

D’autre part, il résulte des articles 1985 et 1998 du code civil qu’une personne peut être engagée sur le fondement d’un mandat apparent lorsque la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire a été légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient ce tiers à ne pas vérifier lesdits pouvoirs.

Ainsi, sur ce point, il appartient à la société EST IMMO d’établir qu’elle a été induite en erreur quant aux pouvoirs des défendeurs et qu’au regard des circonstances, aucune absence de vérification ne peut lui être reprochée.

En l’espèce, l’acte sous seing privé intitulé “proposition d’achat” comporte notamment un descriptif succint du bien immobilier et une adresse, outre le prix d’un montant de 1 150 000€. Ledit document stipule également que “L’acte authentique constatant la réalisation de la vente sera réalisé par notaire [B] [L] notaire à l’étude de Maître [J] [G] à WOIPPY. Un compromis authentique sera réalisé pour une durée de 12 mois et les frais seront à la charge de la société EST IMMO. Afin de demander au notaire la rédaction du compromis authentique, il est impératif que tous les concernés dans cette vente, valident ce courrier avec transmission des coordonnées de chacun (état civil, nom, adresse, numéro de téléphone, adresse e-mail, copie d’une pièce d’identité).

Dès réception de l’accord commun et de tous les éléments, la rédaction du compromis sera faite sous 8 à 10 jours. Si vous avez votre propre notaire, il sera contacté et travaillera en relation avec Maître [L]. Merci de bien vouoir nous indiquer ses coordonnées ([D] [C] ?).”

Ainsi, il y a lieu de relever le caractère ambigu de cette proposition d’achat et de considérer que la vente est subordonnée à la rédaction d’un compromis authentique, étant relevé par ailleurs une mention aux termes de laquelle le compromis sera rédigé pour une durée de 12 mois, sans plus de précision, outre l’absence d’indication s’agissant de l’existence ou non de conditions suspensives.

Egalement, l’acte sous seing privé susvisé, apparaissant comporter certains paragraphes-type, communs à l’ensemble des propositions d’achats rédigés, demeure très imprécis s’agissant de l’identité du ou des co-contractants, en ce qu’il prévoit notamment une validation du document par “tous les concernés” et une transmission des coordonnées des signataires au notaire afin de rédiger le compromis de vente dans un délai de 8 à 10 jours.

Par ailleurs, ledit document non daté n’indique pas précisément l’identité des signataires, mais simplement une mention situé en bas de l’acte, au dessus d’une signature “Les propriétaires, M. et/ou Mme, Lu et approuvé, bon pour acceptation, signature”.

Dès lors, il apparaît à la lecture de la proposition d’achat litigieuse que la société demanderesse n’a, d’une part, pas identifié avec certitude l’identité de son co-contractant et ainsi le propriétaire du bien litigieux qu’elle souhaite acquérir, aucun élément ne permettant de connaître son identité ne figurant sur l’acte.

Sur ce point, si la société EST IMMO fait état de l’existence d’un mandat apparent, en ce qu’elle croyait légitimement selon elle, que les défendeurs, ayants-cause du de cujus,étaient bien les propriétaires du bien litigieux, il n’en demeure pas moins qu’elle ne rapporte aucunement la preuve de ce qu’ils auraient été ses principaux interlocuteurs, étant rappelé par ailleurs que la proposition d’achat ne comporte pas les éléments essentiels du contrat, à tout le moins l’identité du co-contractant.

D’autre part, il s’évince des clauses de la proposition d’achat, que la vente est subordonnée à la rédaction d’un compromis de vente, qui indiquera l’identité exacte des parties, une transmission des pièces justifiant de l’identité étant prévue.

Ainsi, dès lors que la proposition d’achat ne comporte aucunement les éléments essentiels du contrat, étant relevé que la société demanderesse est une professionnelle de l’immobilier, une régularisation d’un compromis par acte authentique étant également prévue, il y a lieu de considérer que cet acte litigieux ne constitue pas un contrat de vente parfait mais relève de pourparler contractuels.

La société EST IMMO sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur la demande subsidiaire de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer”.

En l’espèce, il convient de relever que la demanderesse ne justifie aucunement, par la production d’éléments probants, de l’intervention des défendeurs, ni de leur intention d’être considérés par elle comme les propriétaires du bien, le seul envoi de la proposition d’achat par courriel, ne permettant pas de démontrer qu’ils auraient été ses interlocuteurs, ni même l’existence de pourparlers avec ces derniers.

Ainsi, en l’absence de caractérisation d’une faute, la demanderesse sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de nullité de la proposition d’achat

Sur l’insanité d’esprit de Feue Madame [Z] [J] née [O]

Aux termes de l’article 414-1 du code civil, « Pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte ».

Il résulte de ces textes que, pour faire une libéralité, il faut être sain d’esprit, et qu’il incombe à ceux qui agissent en nullité pour insanité d’esprit de l’auteur d’une libéralité de prouver son état d’insanité d’esprit au moment de l’acte (civ 1ère, 7 février 2024, n°22-12.115).

L’insanité d’esprit est une notion de fait qui relève de l’appréciation souveraine des juges du fond. Le fait pour une personne de souffrir d’une maladie mentale et d’avoir un suivi psychiatrique lourd ne suffit pas à conclure à une insanité d’esprit. Par ailleurs, une affectation mentale n’exclut pas nécessairement la lucidité.

L’annulation de la proposition d’achat suppose que soit rapportée la preuve par les défendeurs que son auteur souffrait d’une altération grave de son discernement le mettant dans l’incapacité d’appréhender la réalité des choses et de défendre ses intérêts, la preuve d’une absence totale de lucidité et de compréhension de son acte au moment de son établissement et de sa signature.

Le trouble mental dont la preuve doit être rapportée par celui qui s’en prévaut doit exister au moment précis où l’acte attaqué a été fait.

Si l’état d’insanité d’esprit existait à la fois dans la période immédiatement antérieure et dans la période immédiatement postérieure à l’acte litigieux, il revient alors au défendeur d’établir en pareil cas l’existence d’un intervalle lucide au moment où l’acte a été passé.

L’annulation est encourue dès lors que le trouble des facultés intellectuelles est suffisamment grave pour priver l’acte juridique de l’un de ses éléments constitutifs, à savoir une volonté saine, libre et éclairée. L’auteur de l’acte doit être hors d’état de vouloir et de comprendre la porrée exacte de son engagement.

L’affaiblissement intellectuel causé par une maladie ou par la vieillesse ne peut être par lui-même une cause d’incapacité de disposer de ses biens à titre gratuit lorsque le signataire conserver une lucidité suffisante pour comprendre la portée de son acte. Pour faire annuler l’ate consenti par une personne très âgée, il est indispensable de montrer la sénilité de la personne concernée.

Le trouble mental étant un simple fait, son existence peut être trouvée par tous moyens, notamment, par des écrits émanants de la personne et dénotant une altération des factultés intellectuelles, des certificats médicaux et, par des témoignages.

Enfin, les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation tant de la gravité du trouble allégué que de l’époque à laquelle il est susceptible d’être survenu.

Au soutien de leurs demandes, les défendeurs versent aux débats un certificat médical établi par un médecin généraliste le 17 janvier 2024, aux termes duquel le médecin certifie avoir examiné Madame [Z] [J] née [O] et déclare qu’elle bénéficie d’une prise en charge pour Affection de Longue Durée (démence sénile) depuis le 16 juin 2020, ce qui compromet sa capacité à gérer ses affaires.

Toutefois, ce seul document médical, lequel demeure peu étayé, seule une affection longue durée depuis le 16 juin 2020 avec la mention démence sénile entre parenthèse étant relevée, sans autre précision sur la nature exacte des symptômes, le médecin ne relevant pas une perte de lucidité chez Madame [Z] [J] née [O] qui l’aurait conduite à ne plus pouvoir exprimer un consentement libre et éclairé, ne permet pas de démontrer une altération grave du discernement de cette dernière et ainsi l’absence totale de lucidité et de compréhension de son acte au moment de son établissement et de sa signature.

Dès lors, les défendeurs seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur la réticence dolosive

L’article 1137 du code civil définit le dol comme " le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie ".

Le dol ne se présume pas, il doit être prouvé. Il est de principe qu’il peut être constitué par le silence d’une partie. Le manquement à une obligation pré-contractuelle d’information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

L’article 1130 du code civil dispose que " l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ".

En l’espèce, les défendeurs ne rapportent pas la preuve, par la production de pièces probantes, que la société EST IMMO a intentionnellement dissimulé la nécessité d’établir un diagnostic archéologique, ni que la connaissance de cet élément constituait un élément déterminant du consentement de Madame Feue [Z] [J] née [O].

Dès lors, ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Les dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile prévoient que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La société EST IMMO sera condamnée aux dépens.

Sur les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Les dispositions de l’article 700 1° du Code de procédure civile prévoient que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La société EST IMMO sera condamnée à verser à Madame [I] [J] et Monsieur [D] [J], à titre personnel et és-qualités d’héritiers de Feue Madame [Z] [J] née [O] la somme de 1 000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente décision est donc exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Le TRIBUNAL, statuant en formation collégiale, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe:

DEBOUTE la société EST IMMO de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE Madame [I] [J] et Monsieur [D] [J], à titre personnel et ès-qualités d’héritiers de Feue Madame [Z] [J] née [O] de leur demande de nullité de la proposition d’achat ;

CONDAMNE la société EST IMMO à verser à Madame [I] [J] et Monsieur [D] [J], à titre personnel et és-qualités d’héritiers de Feue Madame [Z] [J] née [O] la somme de 1 000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société EST IMMO aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Le présent Jugement a été prononcé par mise à disposition au greffe le un Juin deux mil vingt six par Ombline PARRY, Présidente, assisté de Sévrine SANCHES, Greffier, et signé par eux.

Le Greffier Le Président.