TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00263 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D7CH

ORDONNANCE DE REFERE N°26/368

DU : 30 Avril 2026

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30/04/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

S.A. ADOMA, demeurant 33 Avenue Pierre Mendès France – CS 31442 – 75646 PARIS CEDEX 13

représentée par M^e Marine KLEIN-DESSERRE, avocat au barreau de METZ

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [K], demeurant FOYER ADOMA logement N223 – 30 Boulevard Schuman – 57100 THIONVILLE, non comparant

Date des débats : 03 Mars 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de résidence en date du 22 janvier 2024, la S.A. ADOMA donné à bail à M. [R] [K] un bien immobilier à usage d’habitation situé Foyer ADOMA, logement n°223, 30 boulevard Robert Schuman à THIONVILLE (57100), la redevance étant fixée initialement à la somme mensuelle de 422,47 euros.

Suite à la réhabilitation de la résidence, un nouveau contrat a été signé le 9 janvier 2025 pour le même logement.

Des loyers demeurant impayés, la S.A. ADOMA a fait signifier à M. [R] [K] une première mise en demeure le 6 mars 2025 avec accusé de réception au 13 mars 2025 proposant la mise en place d’un échéancier sans frais.

Sans retour du locataire, la S.A. ADOMA lui a adressé une seconde mise en demeure de régularisation de situation en date du 30 juin 2025 signifiée par voie de commissaire de justice le 7 juillet 2025.

Par courrier daté du 19 mai 2025, la société demanderesse indique avoir informé la Caisse d’Allocations Familiales de MOSELLE de la situation d’impayés.

Par acte de commissaire de justice signifié en étude le 26 août 2025, la S.A. ADOMA a fait assigner M. [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé, auquel elle demande de :

— dire et juger la demande de la SAEM ADOMA recevable et bien fondée ;

En conséquence,

— Constater la résiliation du contrat de résidence situé Foyer ADOMA, logement n°223, 30 boulevard Robert Schuman à Thionville (57100), conclu le 12 janvier 2024 entre M. [R] [K] et la S.A. ADOMA ;

— Ordonner à M. [R] [K] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef ;

— Dire qu’à défaut d’une libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion immédiate et sans délai, au besoin avec l’assistance de la force publique dès l’expiration du délai de 2 mois ;

— Condamner M. [R] [K] à payer à la S.A. ADOMA :

Une provision de 4.467,30 euros à valoir sur la dette de redevance restant due au 7 août 2025 ; Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 516,31 euros hors APL, à compter du 8 août 2025, cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du contrat de résidence et ce jusqu’à libération effective des lieux avec intérêts de droit à compter de chaque échéance mensuelle ; -Condamner M. [R] [K] à payer à la S.A. ADOMA une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [R] [K] en tous les frais et dépens en ce y compris le coût de l’éventuelle signification par voie de commissaire de justice de la mise en demeure de résiliation ;

— Dire que le jugement à intervenir sera exécutoire par provision.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 mars 2026.

À l’audience, la S.A. ADOMA, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes et s’en réfère aux termes de son assignation.

Bien que régulièrement assigné en étude le 26 août 2025, M. [R] [K] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I.SUR LA NON COMPARUTION DU DÉFENDEUR

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

II. SUR LA RÉSILIATION

L’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que "II – le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis : a) d’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire (…)

III.-la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. IV.-lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. (…)".

En l’espèce, la demanderesse produit à l’appui de ses demandes le contrat de résidence et un décompte actualisé de la dette locative qui s’élève à la somme de 3.750,52 euros, après déduction des frais de contentieux, suivant décompte arrêté au 8 août 2025 (mois d’août 2025 non inclus).

Le contrat de résidence contient une clause (article 11 – Résiliation) stipulant la résiliation de plein droit du bail en cas de défaut de paiement de la redevance, dans un délai d’un mois après mise en demeure.

M. [R] [K] a laissé impayées plusieurs redevances et la mise en demeure du 30 juin 2025 signifiée par voie de commissaire de justice le 7 juillet 2025 pour la somme de 4 444,99 euros.

M. [R] [K] ne justifie pas avoir apuré sa dette dans le délai d’un mois.

Il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de résidence liant les parties à compter du 8 août 2025.

III. SUR L’EXPULSION

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux.

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’expulsion de M. [R] [K] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

IV. SUR LA CRÉANCE DU BAILLEUR

— Sur les redevances impayées

En application de l’article 5 du contrat de résidence daté du 9 janvier 2025, le résident est tenu de s’acquitter de l’exact paiement de la redevance à titre d’obligations essentielles, redevance forfaitaire payable mensuellement à terme échu et au plus tard le cinquième jour du mois suivant.

La S.A. ADOMA produit un décompte aux termes duquel M. [R] [K] reste devoir, après soustraction des frais de contentieux, la somme de 3.750,52 euros à la date du 8 août 2025.

M. [R] [K], non comparant, n’apporte aucun élément tendant à contester le principe ou le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3.750,52 euros (décompte arrêté au 8 août 2025, mois d’août non inclus) correspondant au montant des loyers et charges impayés.

— Sur l’indemnité d’occupation

M. [R] [K] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice à la S.A. ADOMA qui ne peut disposer de son bien à son gré.

M. [R] [K], sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 8 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant de la redevance et charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

En revanche, les frais à exposer pour l’exécution de la présente décision étant à ce stade purement hypothétiques et ne constituant pas une créance certaine, il n’y a pas lieu de statuer les concernant.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En considération des démarches qu’a dû entreprendre la S.A. ADOMA, M. [R] [K], sera condamné à lui verser la somme de 100 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présence ordonnance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la résiliation du contrat de résidence conclu le 22 janvier 2024 entre la S.A. ADOMA et M. [R] [K] concernant le bien à usage d’habitation situé Foyer ADOMA, logement n°223, 30 boulevard Robert Schuman à THIONVILLE (57100) à compter du 8 août 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [R] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [R] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A. ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [R] [K] à verser à la S.A. ADOMA, à titre provisionnel, la somme de 3.750,52 euros (décompte arrêté le 8 août 2025, mois d’août non inclus) correspondant au montant des redevances et charges impayées.

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 8 août 2025 égale au montant de la redevance et des charges, qui auraient été exigibles si le contrat de résidence n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues au contrat ;

CONDAMNONS M. [R] [K] à payer à la S.A. ADOMA à titre provisionnel l’indemnité mensuelle d’occupation, comme fixée ci-avant, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS M. [R] [K] à payer à la S.A. ADOMA la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [R] [K] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. Frédéric BREGER, juge, et par M^me Anne ROUX, greffière.

La greffière, Le juge,