TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00249 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D67V

ORDONNANCE DE REFERE N°26/359

DU : 30 Avril 2026

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30/04/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. [I], demeurant 3 Rue de Courcelles – 57071 METZ CEDEX 3, représenté par Madame [B] [H], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [Q] [W] [P], demeurant 5 Allée Simone de Beauvoir – 57180 TERVILLE, non comparant

Madame [L] [G] [J], demeurant 5 Allée Simone de Beauvoir – 57180 TERVILLE, non comparante

Date des débats : 03 Mars 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 13 juin 2022, l’E.P.I.C. [I] a donné à bail à M. [Q] [W] [P] et Mme [L] [G] [J] un appartement à usage d’habitation situé au 5 Allée Simone de Beauvoir 57180 TERVILLE et un garage individuel sis résidence Albert Camus 57180 TERVILLE pour un loyer mensuel de 532,13 euros et 34,86 euros de provision sur charges au titre du logement et un loyer de 33,73 euros au titre du garage individuel.

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C. [I] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 25 août 2025, l’E.P.I.C. [I] a ensuite fait assigner M. [Q] [W] [P] et Mme [L] [G] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir:

— déclarer recevable son action en constatation de la résiliation du bail,

— constater la résiliation de plein droit du bail signé par les parties le 13 juin 2022 par l’effet du jeu de la clause résolutoire,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de corps et de biens des locataires, ainsi que tous occupants de leur chef du logement situé 5 Allée Simone de Beauvoir 57180 TERVILLE et du garage sis résidence Albert Camus 57180 TERVILLE, si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivants la signification d’un commandement de quitter les lieux,

— condamner par provision et solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2.011,28 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés selon décompte arrêté à la date du 26 janvier 2025 (sauf à parfaire) assortie des intérêts légaux à compter de la présente ordonnance,

— fixer l’indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui qui serait dû en cas de non-résiliation du bail, soit 641,59 euros,

— le cas échéant, autoriser d’ores et déjà [I] à réviser le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et à procéder à régularisation des charges,

— au besoin, condamner solidairement les défendeurs à lui payer l’indemnité d’occupation mensuelle de 641,59 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux,

En tout état de cause,

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 150 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement les défendeurs aux entiers frais et dépens, dont les coûts de signification du commandement de payer et de l’assignation,

— rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire,

— rappeler que cette ordonnance sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 mars 2026.

L’E.P.I.C. [I] – représenté par Mme [H] [B], dûment munie d’un pouvoir de représentation en ce sens- maintient ses demandes initiales et dépose un décompte actualisé à la somme de 730,18 euros au 2 mars 2026. Le bailleur fait valoir que la dette locative est quasiment soldée et qu’un seul échange a eu lieu avec les locataires.

Bien que régulièrement assignés à étude le 25 août 2025, M. [Q] [W] [P] et Mme [L] [G] [J] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire est mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA NON-COMPARUTION DES DÉFENDEURS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 474 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

II. SUR LA RECEVABILITÉ

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Moselle par la voie électronique le 26 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’E.P.I.C. [I] justifie avoir notifié la situation d’impayés à la Caisse aux allocations familiales par lettre recommandée dont l’accusé de réception est daté du 21 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 13 juin 2022 contient une clause résolutoire (article 6. Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 novembre 2024, pour la somme en principal de 2.313,48 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 janvier 2025.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Par ailleurs, l’article 1310 du Code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas.

En l’espèce, l’E.P.I.C. [I] produit un décompte aux termes duquel M. [Q] [W] [P] et Mme [L] [G] [J] restent lui devoir la somme de 730,18 euros à la date du 2 mars 2026 (décompte actualisé au 2 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse).

M. [Q] [W] [P] et Mme [L] [G] [J], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés à verser à l’E.P.I.C. [I] cette somme de 730,18 euros, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

En application de la clause de solidarité prévue par le contrat de bail liant les parties, cette condamnation sera solidaire.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, le décompte actualisé au 2 mars 2026 fait apparaître une réduction significative de la dette locative ainsi qu’une reprise du paiement du loyer courant sur plusieurs mois avant l’audience. Par ailleurs, le bailleur n’indique pas expressément s’opposer à l’octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires.

Compte tenu de ces éléments, M. [Q] [W] [P] et Mme [L] [G] [J] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette en 35 mensualités de 20 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, et la condamnation solidaire de M. [Q] [W] [P] et Mme [L] [G] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Q] [W] [P] et Mme [L] [G] [J], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En considération de l’équité, l’E.P.I.C. [I] sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

— Sur la notification de la résiliation du bail au préfet

Compte tenu de l’octroi de délais de paiement au bénéfice des défendeurs, et en application des dispositions de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient de dire n’y avoir lieu à ordonner que la présente ordonnance soit transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juin 2022 entre l’E.P.I.C. [I], d’une part, et M. [Q] [W] [P] et Mme [L] [G] [J], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation sis 5 Allée Simone de Beauvoir 57180 TERVILLE et le garage individuel sis Résidence Albert Camus 57180 TERVILLE sont réunies à la date du 26 janvier 2025 ;

CONDAMNONS solidairement M. [Q] [W] [P] et Mme [L] [G] [J] à verser à l’E.P.I.C. [I] à titre provisionnel la somme de 730,18 euros (décompte actualisé au 2 mars 2026, échéance du mois de février 2026 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [Q] [W] [P] et Mme [L] [G] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 20 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [Q] [W] [P] et Mme [L] [G] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’E.P.I.C. [I] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [Q] [W] [P] et Mme [L] [G] [J] soient solidairement condamnés à verser à l’E.P.I.C. [I] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 641,59 euros, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, le bailleur étant autorisé le cas échéant à réviser le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et à procéder à régularisation des charges ;

CONDAMNONS in solidum M. [Q] [W] [P] et Mme [L] [G] [J] aux dépens ;

DÉBOUTONS l’E.P.I.C. [I] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner que cette ordonnance sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’État.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. Frédéric BREGER, juge, et par M^me Anne ROUX, greffière.

La greffière, Le juge,