TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00246 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D67S

ORDONNANCE DE REFERE N°26/356

DU : 30 Avril 2026

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30/04/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. [N], demeurant 3 Rue de Courcelles – 57071 METZ CEDEX 3, représenté par Madame [L] [P], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [Y] [H], demeurant Rue des Coquelicots – Bâtiment I – 57440 ALGRANGE, comparant en personne

Date des débats : 03 Mars 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 8 novembre 2016, l’E.P.I.C. [N] a donné à bail à M. [Y] [H] et Mme [I] [X] un appartement à usage d’habitation situé au 1 Rue des Coquelicots – 57440 ALGRANGE, pour un loyer mensuel de 287,72 euros et 147,57 euros de provision sur charges.

Suivant avenant au contrat de location en date du 10 décembre 2020, l’E.P.I.C. [N] a donné à bail à M. [Y] [H] et Mme [I] [X] trois box souterrains sis 1 rue des Coqueliucots 57440 ALGRANGE pour des redevances mensuelles de 21,23 euros, 20,84 euros et 20,84 euros.

Par courrier daté du 3 avril 2022, Mme [I] [X] a donné congé du bail, la fin de son préavis étant fixé au 11 juillet 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C. [N] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 1er juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 15 septembre 2025, il a ensuite fait assigner M. [Y] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir :

— déclarer recevable son action en constatation de la résiliation du bail,

— constater la résiliation de plein droit du bail signé par les parties le 8 novembre 2016, et modifié par avenant, par l’effet du jeu de la clause résolutoire,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de corps et de biens du locataire, ainsi que tous occupants de son chef du logement et des 3 box souterrains sis Bâtiment 1 rue des Coquelicots – Appartement 87 escalier 01 – 57440 ALGRANGE, si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivants la signification d’un commandement de quitter les lieux,

— condamner par provision le défendeur au paiement de la somme de 3.484,39 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés selon décompte arrêté à la date du 2 septembre 2025 (sauf à parfaire) assortie des intérêts légaux à compter de la présente ordonnance,

— fixer l’indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui qui serait dû en cas de non-résiliation du bail, soit 514,03 euros,

— le cas échéant, autoriser d’ores et déjà [N] à réviser le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et procéder à régularisation des charges,

— au besoin, condamner le défendeur à lui payer l’indemnité d’occupation mensuelle de 514,03 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, outre le montant de ses consommations d’eau réelles mensuelles,

En tout état de cause,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 150 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner le défendeur aux entiers frais et dépens, dont les coûts de signification du commandement de payer et de l’assignation,

— rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire,

— rappeler que cette ordonnance sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat.

Un diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction le 26 février 2026.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 mars 2026 et mise en délibéré au 30 avril 2026.

L’E.P.I.C. [N] – représentée par Madame [P] [L], chargée de contentieux dûment munie d’un pouvoir de représentation – maintient ses demandes et dépose un décompte actualisé à la somme de 2.943,88 euros au 2 mars 2026.

Le bailleur fait état d’une reprise du paiement du loyer courant majoré par le locataire, et d’une dette locative qui s’élève à la somme de 2.298,17 euros sans prise en compte du dernier loyer courant.

Le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement au bénéfice du locataire.

M. [Y] [H], comparant en personne, fait état de problèmes financiers survenus l’été dernier, et indique avoir retrouvé un emploi pour un revenu mensuel de 2.300 euros.

Il fait état de coûts liés à une opération de son animal et produit contradictoirement des pièces en ce sens, les factures étant au nom de son ancienne compagne. Le locataire indique s’acquitter du loyer courant outre la somme de 100 euros, et sollicite l’octroi de délais de paiement selon ces modalités.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Moselle par la voie électronique le 16 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’E.P.I.C. [N] justifie avoir notifié la situation d’impayés à la Commission de la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) par la voie électronique le 1er juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 8 novembre 2016 contient une clause résolutoire (article 6. Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er juillet 2025, pour la somme en principal de 2.429,58 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 septembre 2025.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’E.P.I.C. [N] produit un décompte aux termes duquel M. [Y] [H] reste lui devoir la somme de 2.943,88 euros à la date du 2 mars 2026.

M. [Y] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à verser à l’E.P.I.C. [N] cette somme de 2.943,88 euros, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, M. [Y] [H] sollicite l’octroi de délais de paiement, indiquant avoir repris le paiement du loyer courant majoré de la somme de 100 euros, corroboré par l’étude du relevé de compte daté du 2 mars 2026.

Il reconnaît avoir rencontré des difficultés financières l’été dernier, mais indique avoir retrouvé un emploi lui permettant de percevoir des revenus mensuels de 2.300 euros, corroboré par le diagnostic social et financier transmis. Il ressort de l’étude dudit document que le locataire fait état d’un cumul de dépenses importantes, notamment des frais vétérinaires, un crédit automobile et l’achat de lait spécifique pour son fils.

Il évoque également une augmentation significative de ses charges, et mentionne une action collective en cours pour alerter la mairie de la situation.

Compte tenu de ces éléments et de l’accord du bailleur, M. [Y] [H] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette en 35 mensualités de 82 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, et la condamnation de M. [Y] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [Y] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En considération de l’équité, l’E.P.I.C. [N] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

— Sur la notification de la résiliation du bail au préfet

Compte tenu de l’octroi de délais de paiement au bénéfice de M. [Y] [H], et en application des dispositions de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu d’ordonner que la présente ordonnance soit transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 novembre 2016 et par avenant conclu le 10 décembre 2020 entre l’E.P.I.C. [N] et M. [Y] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation et les 3 box souterrains situés au 1 rue des Coquelicots 57440 ALGRANGE sont réunies à la date du 2 septembre 2025 ;

CONDAMNONS M. [Y] [H] à verser à l’E.P.I.C. [N] à titre provisionnel la somme de 2.943,88 euros (suivant décompte actualisé au 2 mars 2026, incluant février 2026), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS M. [Y] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 82 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [Y] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’E.P.I.C. [N] puisse faire procéder à son expulsion du logement et des 3 box souterrains ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que M. [Y] [H] soit condamné à verser à l’E.P.I.C. [N] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 514,03 euros, outre le montant de ses consommations d’eau réelles mensuelles, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, le bailleur étant autorisé à réviser le montant selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et à procéder à régularisation des charges ;

CONDAMNONS M. [Y] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTONS l’E.P.I.C. [N] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner la transmission de la présente décision par les soins du Greffe au représentant de l’Etat.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Frédéric BREGER, juge, et par Madame Anne ROUX, greffière.

La greffière, Le juge,