TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00150 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D5QA

ORDONNANCE DE REFERE N°26/73

DU : 02 Février 2026

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 02/02/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. DES SOEURS, demeurant Elisant domicile en l’étude de Me [Z] [L] – 6 Place du Luxembourg – 57100 THIONVILLE, représentée par M [I] [K], gérant

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [C], demeurant 25 Rue des Frères – 57100 THIONVILLE, comparant en personne

Monsieur [S] [C], demeurant 11 Rue Henri Dunant – 55100 VERDUN, non comparant

Date des débats : 02 Décembre 2025

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. DES SŒURS a donné à bail à M. [F] [C] un appartement à usage d’habitation situé au 25 rue des Frères à 57100 THIONVILLE par contrat du 26 janvier 2024, pour un loyer mensuel de 690€ et 30 € de provision sur charges.

Par acte de cautionnement du 26 janvier 2024, M. [S] [C] s’est porté caution solidaire de M. [F] [C] pour les obligations résultant du bail susvisé.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I. DES SOEURS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2025.

Ledit commandement de payer a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice du 6 février 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 26 mai 2025 pour le locataire et à personne le 12 juin 2025 pour la caution, la S.C.I. DES SOEURS a ensuite fait assigner M. [F] [C] et M. [S] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail faute du paiement des causes du commandement à compter du 17 mars 2025,

— condamner solidairement et par provision les défendeurs au paiement de la somme de 5 835,81€ au titre de la dette locative arrêtée à la date du 6 mai 2025, avec intérêts au taux légal, sur le fondement de l’article 1153 du Code civil, à compter du commandement visant la clause résolutoire,

— fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du Code civil à la somme de 737,03€,

— condamner solidairement et par provision les défendeurs au paiement de cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— ordonner l’expulsion de M. [F] [C] desdits lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— condamner solidairement et par provision les défendeurs au paiement de la somme de 400€ en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement et par provision les défendeurs au paiement des entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement délivré, sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de MOSELLE par la voie électronique le 17 juin 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 2 décembre 2025.

La S.C.I. DES SOEURS – représentée par M. [K] [I], gérant – maintient ses demandes telles que formulées dans l’assignation.

Elle fait état d’un arriéré de loyers impayés de 15 mois, et indique n’avoir jamais eu de retour après avoir essayé de contacter le locataire. Elle actualise la dette locative à la somme de 10.995,02€.

M. [F] [C], comparant en personne, reconnaît le montant actualisé de la dette locative et l’absence de paiement.

Il fait état d’une période d’arrêt maladie à compter du mois de mars 2024, une reprise du travail en février 2025 avant un licenciement, puis une reprise du travail au début du mois de janvier pour mettre en place un plan d’apurement. Il ajoute qu’il peut s’engager à régler 3 mois de loyer.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié à personne le 12 juin 2025, M. [S] [C] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire est mise en délibéré au 2 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA NON-COMPARUTION DU DÉFENDEUR

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si l’un des défendeurs ne comparait pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

II. SUR LA RÉSILIATION

— Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 17 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que ""le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 26 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article VIII. CLAUSE RÉSOLUTOIRE) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 janvier 2025, pour la somme en principal de 2.887,69 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 mars 2025.

M. [F] [C], seul comparant, fait état de périodes d’activité professionnelle discontinues. Si l’intéressé indique qu’il peut s’engager à régler 3 mois de loyer, il ressort toutefois du montant de la dette actualisée au 2 décembre 2025 par le bailleur, qu’il reconnaît, qu’il n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Par conséquent, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement.

— Sur l’expulsion

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux.

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’expulsion de M. [F] [C] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

— Sur les charges et loyers impayés

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 1310 du Code civil "La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas."

En l’espèce, il est produit un acte de cautionnement daté du 26 janvier 2024 aux termes duquel M. [S] [C] s’est porté caution solidaire de M. [F] [C] pour les obligations résultant du bail qui lui a été consenti.

La S.C.I. DES SOEURS produit un décompte actualisé aux termes duquel M. [F] [C] et M. [S] [C] restent devoir la somme de 5.835,81€ à la date du 6 mai 2025, et actualise la dette locative à la somme de 10.995,02€ à l’audience du 2 décembre 2025.

M. [S] [C], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Par ailleurs, M. [F] [C] reconnaît le montant de la dette locative à l’audience.

M. [F] [C] et M. [S] [C] seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme de 10.995,02 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, soit le 30 janvier 2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

— Sur l’indemnité d’occupation

M. [F] [C] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

M. [F] [C] et M. [S] [C] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 14 mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 737,03€.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] [C] et M. [S] [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

En revanche, les frais exposés pour parvenir à l’expulsion étant à ce stade purement hypothétiques et ne constituant pas une créance certaine, il n’y a pas lieu de statuer les concernant.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.C.I. DES SOEURS, M. [F] [C] et M. [S] [C] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 janvier 2024 entre la S.C.I. DES SOEURS et M. [F] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 25 rue des Frères 57100 THIONVILLE sont réunies à la date du 14 mars 2025 ;

CONSTATONS que par acte sous seing privé du 26 janvier 2024, M. [S] [C] s’est porté caution solidaire de M. [F] [C] pour les obligations résultant du bail susvisé ;

ORDONNONS en conséquence à M. [F] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [F] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I. DES SŒURS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement M. [F] [C] et M. [S] [C] à verser à la S.C.I. DES SŒURS à titre provisionnel la somme de 10.995,02 € (décompte arrêté au 2 décembre 2025), correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, soit le 30 janvier 2025 ;

FIXONS une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 14 mars 2025 égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail, soit la somme de 737,03€ ;

CONDAMNONS solidairement M. [F] [C] et M. [S] [C] à payer à la S.C.I. DES SŒURS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS in solidum M. [F] [C] et M. [S] [C] aux dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer concernant les frais exposés pour parvenir à l’expulsion ;

CONDAMNONS in solidum M. [F] [C] et M. [S] [C] à verser à la S.C.I. DES SOEURS une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 2 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Frédéric BREGER, juge, et par Madame Anne ROUX, greffière.

La greffière, Le juge,