TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00214 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D6OI

ORDONNANCE DE REFERE N°26/258

DU : 02 Avril 2026

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 02/04/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. [D], demeurant 3 Rue de Courcelles – 57071 METZ CEDEX 3, représenté par Madame [Z] [X], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [R] [J], demeurant 5 Rue Pierre Bérégovoy – La Floralie Esc 02 apt 17 – 57240 NILVANGE, non comparant

Madame [U] [J], demeurant 5 Rue Pierre Bérégovoy – La Floralie Esc 02 apt 17 – 57240 NILVANGE, non comparante

Date des débats : 03 Février 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 26 juillet 2013, l’E.P.I.C. [D] a donné à bail à M. [R] [J] et Mme [U] [J] un appartement à usage d’habitation type T3 situé 5 rue Pierre Bérégovoy, escalier 02, appartement 17 à 57240 NILVANGE, pour un loyer mensuel initial fixé à 410,19 euros ainsi qu’un acompte de charges de 85,23 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C. [D] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 9 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 9 juillet 2025, l’E.P.I.C [D] a fait assigner M. [R] [J] et Mme [U] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir :

— déclarer recevable l’action en constatation de la résiliation du bail intentée par l’OPH ;

— constater la résiliation de plein droit du babonil signé par les parties le 26 juillet 2013 par l’effet du jeu de la clause résolutoire ;

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de corps et de biens des locataires, ainsi que tous occupants de son chef, du logement situé 5 rue Pierre Bérégovoy, escalier 02, appartement 17 à 57240 NILVANGE, si nécessaire avec concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivants la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

— condamner par provision et solidairement M. [R] [J] et Mme [U] [J] au paiement de la somme de 1 988,68 euros au titre des arriérés de loyers et charges, selon décompte arrêté à la date du 12 novembre 2024 (sauf à parfaire), assortie des intérêts légaux à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— fixer l’indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui qui serait dû en cas de non-résiliation du bail, soit 581,98 euros ;

— le cas échéant, autoriser d’ores et déjà [D] à réviser le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et à procéder à régularisation des charges ;

— au besoin condamner solidairement M. [R] [J] et Mme [U] [J] à payer à MOSELIS une indemnité d’occupation mensuelle de 581,98 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;

— condamner également solidairement M. [R] [J] et Mme [U] [J] aux montants de leurs consommations d’eau réelles mensuelles depuis le terme de février 2025 ;

En tout état de cause,

— condamner solidairement M. [R] [J] et Mme [U] [J] à payer à MOSELIS la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [R] [J] et Mme [U] [J] aux entiers frais et dépens, dont les coûts des significations du commandement de payer et de l’assignation ;

— rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire ;

— rappeler que cette ordonnance sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’État.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 février 2026.

L’E.P.I.C. [D], représenté par Madame [X] [Z] munie d’un pouvoir, maintient ses demandes et dépose un décompte actualisé à la somme de 763 euros au 2 février 2026.

Bien que convoqués par acte de commissaire de justice signifié le 9 juillet 2025, M. [R] [J] et Mme [U] [J] n’étaient ni présents ni représentés.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA NON-COMPARUTION DES DÉFENDEURS

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

II. SUR LA RÉSILIATION

— Sur la recevabilité de l’action

L’assignation ayant été délivrée le 9 juillet 2025, l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668 est applicable. Celui-ci prévoit que, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le Département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie dématérialisée, au moins six semaines avant l’audience.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Moselle par la voie électronique le 10 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’E.P.I.C. [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action en résiliation du bail doit en conséquence être déclarée recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 26 juillet 2013 contient une clause résolutoire (article 6. Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 septembre 2024, pour la somme en principal de 2.870,66 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 novembre 2024.

III. SUR LA CRÉANCE DU BAILLEUR

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1310 du Code civil "La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas."

L’E.P.I.C. [D] produit un décompte à l’audience du 3 février 2026 aux termes duquel M. [R] [J] et Mme [U] [J] restent lui devoir la somme de 763 euros à la date du 2 février 2026.

Ils seront donc condamnés à verser à l’E.P.I.C. [D] la somme de 763 euros (décompte arrêté au 2 février 2026 mois de janvier inclus), au titre des arriérés de loyers, charges, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Ils devront en outre supporter le paiement de leurs frais réels de consommation d’eau.

Il n’y a pas lieu en revanche de faire application des règles relatives à la solidarité, dès lors que celle-ci n’est pas prévue au contrat et qu’il n’est pas davantage établi que M. et Mme [J] y soient tenus par l’effet de la solidarité légale.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

M. [R] [J] et Mme [U] [J], non comparants à l’audience, n’ont produit aucun élément sur leur situation actuelle.

Il ressort toutefois du décompte arrêté au 2 février 2026 qu’ils ont effectué des paiements auprès de leur bailleur pour des montants de 1.500 euros et 1.200 euros, respectivement aux mois de novembre et décembre, témoignant ainsi de leur volonté d’apurer la dette locative qui a, de ce fait, diminué significativement.

Il y a lieu dans ces circonstances d’accorder d’office des délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, M. [R] [J] et Mme [U] [J] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette en 5 mensualités de 127 € chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, et la condamnation de M. [R] [J] et Mme [U] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [J] et Mme [U] [J], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

En revanche, les frais à exposer pour l’exécution de la présente décision étant à ce stade purement hypothétiques et ne constituant pas une créance certaine, il n’y a pas lieu de statuer les concernant.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [R] [J] et Mme [U] [J] seront condamnés à verser la somme de 150 euros à l’E.P.I.C [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur la notification au représentant de l’État

Compte tenu de la situation des époux [J] et en application des dispositions de l’article R.412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient d’ordonner que la présente ordonnance sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juillet 2013 entre l’E.P.I.C [D] et M. [R] [J] et Mme [U] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation type T3 situé 5 rue Pierre Bérégovoy, escalier 02, appartement 17 à 57240 NILVANGE, sont réunies à la date du 10 novembre 2024 ;

CONDAMNONS M. [R] [J] et Mme [U] [J] à verser à l’E.P.I.C [D] à titre provisionnel la somme de 763 euros (décompte arrêté au 2 février 2026 mois de janvier inclus), au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [R] [J] et Mme [U] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 127 € chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [R] [J] et Mme [U] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’E.P.I.C [D] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [R] [J] et Mme [U] [J] soit condamné à verser à l’E.P.I.C [D] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 581,98 €, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS M. [R] [J] et Mme [U] [J] à payer les montants de leurs consommations d’eau réelles mensuelle depuis le terme de février 2025 ;

CONDAMNONS in solidum M. [R] [J] et Mme [U] [J] aux dépens ;

CONDAMNONS in solidum M. [R] [J] et Mme [U] [J] à verser la somme de 150 € à l’E.P.I.C [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le Préfet de la Moselle en application des dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 2 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. Frédéric BREGER, juge, et par M^me Anne ROUX greffière.

La greffière, Le juge,