N° minute :2026/113

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS !

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THIONVILLE

CHAMBRE CIVILE

n°RI N° RG 25/00244 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D7XS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 26 Mai 2026

DEMANDEURS :

Madame [K] [V] épouse [A],

demeurant 25A route des Futaies – 57100 THIONVILLE VOLKRANGE,

représentée par Maître Claire LALLEMENT-HURLIN de l’AARPI AVACC, demeurant 10 rue du Vieux Collège – 57100 THIONVILLE, avocats au barreau de THIONVILLE, avocats postulant, M^e Xavier MARCHAL-BECK, demeurant 02 Rue Royal Canadian Air Force, Zone de Mercy, – Bâtiment Le Cunésien – 57530 ARS LAQUENEXY, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

Monsieur [F] [A],

demeurant 25A route des Futaies – 57100 THIONVILLE VOLKRANGE,

représenté par Maître Claire LALLEMENT-HURLIN de l’AARPI AVACC, demeurant 10 rue du Vieux Collège – 57100 THIONVILLE, avocats au barreau de THIONVILLE, avocats postulant, M^e Xavier MARCHAL-BECK, demeurant 02 Rue Royal Canadian Air Force, Zone de Mercy, – Bâtiment Le Cunésien – 57530 ARS LAQUENEXY, avocat au barreau de METZ, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [R],

demeurant 25 Route des Futaies – 57100 THIONVILLE VOLKRANGE,

représenté par M^e Stéphane ZINE, demeurant 07 Rue Saint Nicolas – 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

Madame [T] [R] née [S],

demeurant 25 route des Futaies – 57100 THIONVILLE VOLKRANGE,

représentée par M^e Stéphane ZINE, demeurant 07 Rue Saint Nicolas – 57100 THIONVILLE, avocat au barreau de THIONVILLE, avocat plaidant

Magistrat : Ombline PARRY, Présidente du Tribunal

Débats à l’audience publique du 28 Avril 2026

Greffier lors des débats : Sévrine SANCHES

Greffier lors de la mise en forme de la présente décision

et son prononcé par mise à disposition au Greffe : Sévrine SANCHES

— =-=-=-=-=-=-=-=-

Selon contrat du 25/04/2024, M.[F] [A] et Mme [K] [A] née [V] ont confié à la société GEODE MAISONS INDIVIDUELLES la construction d’une maison individuelle située 25A rue des Futaies 57100 THIONVILLE. La construction a été réalisée en limite de propriété du terrain propriété de M.[L] [R] et Mme [T] [R] cadastré section CT n°364.

Suivant actes en date du 02/12/2025, M.[F] [A] et Mme [K] [A] née [V] ont fait assigner M.[L] [R] et Mme [T] [R] devant le président du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé afin de voir:

— dire et juger la demande de Monsieur [F] [A] et Madame [K] [A] recevable et bien fondée,

— Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes, irrecevables et mal fondées,

— Accorder à Monsieur [F] [A] et Madame [K] [A] une servitude de tour d’échelle comprenant l’autorisation de pénétrer sur la propriété de Monsieur [L] [R] et Madame [T] [R] aux fins de faire procéder aux travaux de crépissage de la façade de leur maison adjacente à la limite séparative, lesquels impliquent de poser un échafaudage avec protection au sol, de démonter le grillage existant contre le pignon pour crépir ledit pignon, d’effectuer un solin entre la maison et le mur, puis de refixer le grillage à l’identique, avec tous outils et matériaux nécessaires à la réalisation des travaux, et dans le respect des prescriptions de sécurité, et ce pendant toute la durée des travaux,

— Ordonner à Monsieur [L] [R] et Madame [T] [R] de respecter le droit d’échelle permettant les travaux précités, sous astreinte de 200 euros par jour de retard courant à compter du constat par commissaire de justice de tout refus,

— dire que Monsieur [F] [A] et Madame [K] [A]

informeront Monsieur [L] [R] et Madame [T] [R], avec un délai de prévenance d’au-moins 72 heures, de la date de début des travaux, par lettre recommandée avec avis de réception, la date de présentation faisant courir ledit délai, doublée par lettre simple et/ou SMS et/ou courriel,

— Dire que Monsieur [F] [A] et Madame [K] [A] feront établir par un commissaire de Justice de leur choix, à leurs frais, un état des lieux avant et après les travaux,

— Fixer la durée maximale des travaux à une semaine, hors intempérie éventuelle,

— Accorder un délai de réalisation des travaux de 6 mois à compter de la décision à intervenir,

— Rejeter, ou subsidiairement limiter à un montant maximal de 150 euros, l’éventuelle provision sollicitée par Monsieur [L] [R] et Madame [T] [R] au titre de leur hypothétique préjudice consécutif au tour d’échelle,

— Condamner solidairement Monsieur [L] [R] et Madame [T] [R] à payer à Monsieur [F] [A] et Madame [K] [A] une provision d’un montant de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner solidairement Monsieur [L] [R] et Madame [T] [R] à payer à Monsieur [F] [A] et Madame [K] [A] la somme de 2500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [L] [R] et Madame [T] [R] aux entiers dépens.

Suivant conclusions déposées au greffe le 17/03/2026, M.[F] [A] et Mme [K] [A] née [V] maintiennent leurs demandes, concluent au rejet des demandes, fins et prétentions de M.[L] [R] et Mme [T] [R], et portent le montant de leur demande d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 4000 euros.

Suivant conclusions déposées au greffe le 28/04/2026, M.[L] [R] et Mme [T] [R] demandent de:

— Déclarer irrecevable la demande de tour d’échelle formée par Monsieur [F] [A] et Madame [K] [A] ;

— Débouter en conséquence Monsieur [F] [A] et Madame [K] [A] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamner solidairement Monsieur [F] [A] et Madame [K] [A] à payer à Monsieur [L] [R] et Madame [T] [R] la somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Monsieur [F] [A] et Madame [K] [A] aux entiers dépens ;

— Rejeter toutes demandes contraires comme injustes et mal fondées.

— à titre subsidiaire:

— Condamner Monsieur [F] [A] et Madame [K] [A] à payer 1.000,00 € à Monsieur [L] [R] et Madame [T] [R] au titre de l’indemnisation due par en contrepartie de l’exercice du tour d’échelle ;

— Ordonner que les travaux ne puissent être entrepris qu’après :

— Consignation préalable de la somme de 2 000 € à titre de garantie pour d’éventuels

dommages sur un compte CARPA Séquestre,

— Établissement d’un constat d’huissier avant et après travaux aux frais des demandeurs

— Fixer le délai de prévenance à 15 jours avec une confirmation écrite des dates choisies 72 heures avant l’accès à la propriété des époux [R] ;

— Limiter les horaires de travaux aux jours ouvrables, entre 9h et 17h, hors week-ends et jours fériés ;

— Dire qu’en cas de dommages constatés, la garantie de 2 000 € sera affectée prioritairement à leur réparation ;

— Rejeter la demande d’astreinte comme étant manifestement excessive ;

— Rejeter la demande de provision pour dommages et intérêts comme étant totalement

infondée.

A l’audience du 28/04/2026, l’affaire a été mise en délibéré au 12/05/2026, prorogé à ce jour.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de servitude de tour d’échelle

L’article 750-1 du code de procédure civile prévoit qu’en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L. 125-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En l’espèce, il est constant qu’aucune mesure amiable prévue par l’article précité n’a été entreprise par les demandeurs et que les demandeurs sollicitent l’octroi d’une servitude de tour d’échelle. Or, la servitude du tour d’échelle n’est pas une demande relative à un trouble anormal de voisinage, dès lors que son fondement repose sur les inconvénients normaux du voisinage et non sur un trouble anormal de voisinage, deux notions distinctes. En conséquence, la présente action n’est pas soumise aux dispositions de l’article 750-1 précité et la demande de servitude de tour d’échelle sera donc déclarée recevable.

L’absence d’urgence et l’existence d’une contestation sérieuse sont des conditions de fond du référé et non de recevabilité de la demande.

Sur la demande de servitude de tour d’échelle

En application de l’article 834 du Code de Procédure Civile, la procédure de référé est ouverte en toute matière dès qu’il y a urgence. Le juge peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent pas à une contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 alinéa 1er du Code de Procédure Civile, des mesures conservatoires ou de remises en état peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, être prescrites en référé, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite

La servitude de tour d’échelle est un droit de passage qui permet au propriétaire d’un mur, d’une clôture ou d’un bâtiment contigu du fonds voisin accordé afin de permettre la réalisation de travaux indispensables. Il s’agit d’une autorisation temporaire accordée pour la réalisation de travaux ponctuels.

La servitude de tour d’échelle peut être sollicitée indifféremment sur l’un ou l’autre fondement.

En l’espèce, selon contrat du 25/04/2024, M.[F] [A] et Mme [K] [A] née [V] ont confié à la société GEODE MAISONS INDIVIDUELLES la construction d’une maison individuelle située 25A rue des Futaies 57100 THIONVILLE. La construction a été réalisée en limite de propriété du terrain propriété de M.[L] [R] et Mme [T] [R] cadastré section CT n°364. IL est constant que la façade se trouvant en limite de propriété n’a été ni enduite, ni crépie.

L’article 2-5 du contrat construction maison individuelle prévoit que les travaux ne pourront recevoir aucun début d’exécution avant que le maître de l’ouvrage n’ait fait parvenir au constructeur tous documents et autorisations nécessaires, notamment une servitude de tour d’échelle ou un droit de passage sur le terrain voisin.

Il ressort des pièces produites que le constructeur a formulé auprès des défendeurs en août 2025 une demande orale de droit de passage par leur propriété, qui lui a été refusé. Par lettre recommandée en date du 08/09/2025, les demandeurs ont sollicité auprès des défendeurs une servitude de tour d’échelle. Par courrier daté du 12/09/2025, les défendeurs ont refusé cette servitude.

Pour s’opposer à cette demande, les défendeurs soulèvent d’abord l’absence d’imminence du prétendu dommage.

Les demandeurs justifient de la déclaration d’un dégât des eaux à leur assureur. Si la date du dégât des eaux n’est pas connue, l’assureur leur a répondu par un courrier daté du 14/11/2025 dans lequel la garantie est refusée car les dommages causés sont liés à l’imperméabilité du mur due au manque de crépis. Il ressort en outre d’un courrier en date du 05/02/2026 du même assureur que les demandeurs ont déclaré une aggravation de dommages en lien avec l’infiltration, que les dommages sont liés à l’imperméabilité du mur due au manque de crépis et que le sinistre doit être pris en charge par le constructeur. Si un dommage est en effet déjà intervenu, ce dommage démontre d’une part l’urgence des travaux à entreprendre dans le cadre de la servitude de tour d’échelle et d’autre part, l’existence d’un dommage imminent concernant l’étanchéité du mur puisque sans étanchéité, les dommages ne peuvent que s’aggraver.

S’agissant du surcoût, celui-ci n’est pas invoqué pour caractériser le dommage imminent. De même, le refus de garantie de l’assureur ne peut être invoqué dès lors qu’il établit justement l’absence d’imperméabilité du mur.

Les défendeurs invoquent ensuite la tardiveté de la demande par rapport au démarrage de la construction. Il ressort des pièces produites que la déclaration d’ouverture de chantier a été effectuée le 13/01/2025. D’une part, les conditions prévues par le contrat conclu entre les demandeurs et la société GEODE ne peuvent pas être invoquées par les défendeurs qui ne sont pas partie au contrat. D’autre part, les demandeurs soutiennent avoir évoqué cette servitude de tour d’échelle avec les défendeurs oralement dès 2024, sans en rapporter la preuve. En outre, l’application de l’article 835 précité ne nécessite pas la preuve d’une urgence. Si les travaux sollicités n’étaient pas urgents lors du démarrage de la construction, ils le sont devenus compte tenu du délai écoulé depuis la fin de la construction de la maison.

Les défendeurs soutiennent ensuite que la demande de tour d’échelle se heurte à une contestation sérieuse. D’une part, l’article 835 précité est applicable même en cas de contestation sérieuse. D’autre part, il y a lieu d’examiner si les conditions pour bénéficier d’une servitude de tour d’échelle sont remplies en l’espèce.

Pour bénéficier d’une servitude de tour d’échelle, les demandeurs doivent rapporter la preuve du caractère indispensable des travaux et de l’impossibilité d’effectuer les travaux sans passer chez autrui.

En l’espèce, contrairement à ce qu’indiquent les défendeurs, les travaux d’enduit et de crépissage ont un caractère indispensable, dès lors qu’ils permettent d’assurer l’imperméabilité du mur, comme en attestent le constructeur et l’assureur. De même, l’existence d’infiltrations antérieures attribuées par l’assureur au manque d’imperméabilité du mur permet d’établir le caractère indispensable des travaux sollicités.

En outre, les photographies produites rapportent la preuve de l’impossibilité d’effectuer ces travaux sans passer par la propriété des défendeurs, compte tenu de la configuration des lieux.

L’encadrement de cette servitude permet de préserver le droit de propriété des défendeurs.

En conséquence, les conditions de la servitude de tour d’échelle étant remplies, il y a lieu d’accorder à Monsieur [F] [A] et Madame [K] [A] une servitude de tour d’échelle comprenant l’autorisation de pénétrer sur la propriété de Monsieur [L] [R] et Madame [T] [R] aux fins de faire procéder aux travaux de crépissage de la façade de leur maison adjacente à la limite séparative, lesquels impliquent de poser un échafaudage avec protection au sol, de démonter le grillage existant contre le pignon pour crépir ledit pignon, d’effectuer un solin entre la maison et le mur. puis de refixer le grillage à l’identique, avec tous outils et matériaux nécessaires à la réalisation des travaux, et dans le respect des prescriptions de sécurité, et ce pendant toute la durée des travaux.

Sur les conditions d’exercice de la servitude de tour d’échelle

S’agissant du délai de prévenance, s’agissant de travaux d’enduit et de crépis dépendant des conditions météorologiques, celui-ci ne peut pas être trop long, au risque de ne pas pouvoir être respecté et les défendeurs ne justifient pas de la nécessité de fixer un délai de 15 jours. En conséquence, il convient de dire que Monsieur [F] [A] et Madame [K] [A] informeront Monsieur [L] [R] et Madame [T] [R], avec un délai de prévenance d’au-moins 72 heures, de la date de début des travaux, par lettre recommandée avec avis de réception, la date de présentation faisant courir ledit délai, doublée par lettre simple et/ou SMS et/ou courriel.

Afin d’assurer l’effectivité de la servitude de tour d’échelle et compte tenu des rapports conflictuels entre les parties, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [L] [R] et Madame [T] [R] de respecter le droit d’échelle permettant les travaux précités, sous astreinte de 200 euros par jour de retard courant à compter du constat par commissaire de justice de tout refus.

Afin de préserver les droits de chacun, il y a lieu de dire que Monsieur [F] [A] et Madame [K] [A] feront établir par un commissaire de Justice de leur choix, à leurs frais, un état des lieux avant et après les travaux.

IL y a aussi lieu de fixer la durée maximale des travaux à une semaine, hors intempérie éventuelle et d’accorder un délai de réalisation des travaux de 6 mois à compter de la présente décision.

S’agissant des heures de travaux, si l’exclusion des week-end et jours fériés apparaît nécessaire, les défendeurs n’indiquent pas pour quelle raison ils devraient débuter à 9h, alors que s’agissant de travaux en extérieur pouvant intervenir en été, ceux-ci peuvent être amenés à débuter plus tôt. IL y a lieu de limiter les travaux aux jours ouvrables de 8h à 17h hors week-end et jours fériés.

Sur les demandes de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le Juge des référés peut prononcer une condamnation à titre de provision lorsque l’obligation invoquée n’est pas sérieusement contestable ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les défendeurs sont en droit de solliciter une indemnisation au titre de leur trouble de jouissance, dès lors que la servitude de tour d’échelle accordée leur cause nécessairement un trouble de jouissance de leur propriété. En effet, il ressort des photographies produites qu’ils ne pourront pas jouir d’une bande de pelouse de leur jardin pendant la période des travaux qui n’excédera pas une semaine. En conséquence, il y a lieu de condamner M.[F] [A] et Mme [K] [A] née [V] à payer à M.[L] [R] et Mme [T] [R] la somme de 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance.

Les défendeurs sollicitent la consignation de 2000 euros au titre des éventuels dommages à leur propriété. Cette demande se heurte à une contestation sérieuse, dès lors qu’il ne s’agit que de désordres éventuels, dont la réalité n’est pas établie. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Les demandeurs sollicitent aussi une provision d’un montant de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour le retard pris dans la construction en raison du refus fautif des défendeurs. IL y a lieu de constater que les demandeurs ne justifient pas de demande auprès de leurs voisins antérieure à août 2025 et que les parties n’étant pas parvenues à un accord, la saisine du juge était nécessaire. En conséquence, cette demande se heurte à une contestation sérieuse. Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les demandes accessoires

M.[L] [R] et Mme [T] [R], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance et à payer à M.[F] [A] et Mme [K] [A] née [V] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[L] [R] et Mme [T] [R] seront déboutés de leur demande d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Président du Tribunal judiciaire, statuant en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Déclarons la demande de servitude de tour d’échelle recevable,

Accordons à Monsieur [F] [A] et Madame [K] [A] une servitude de tour d’échelle comprenant l’autorisation de pénétrer sur la propriété de Monsieur [L] [R] et Madame [T] [R] aux fins de faire procéder aux travaux de crépissage de la façade de leur maison adjacente à la limite séparative, lesquels impliquent de poser un échafaudage avec protection au sol, de démonter le grillage existant contre le pignon pour crépir ledit pignon, d’effectuer un solin entre la maison et le mur, puis de refixer le grillage à l’identique, avec tous outils et matériaux nécessaires à la réalisation des travaux, et dans le respect des prescriptions de sécurité, et ce pendant toute la durée des travaux.

Disons que Monsieur [F] [A] et Madame [K] [A] informeront Monsieur [L] [R] et Madame [T] [R], avec un délai de prévenance d’au-moins 72 heures, de la date de début des travaux, par lettre recommandée avec avis de réception, la date de présentation faisant courir ledit délai, doublée par lettre simple et/ou SMS et/ou courriel,

Ordonnons à Monsieur [L] [R] et Madame [T] [R] de respecter le droit d’échelle permettant les travaux précités, sous astreinte de 200 euros par jour de retard courant à compter du constat par commissaire de justice de tout refus,

Disons que Monsieur [F] [A] et Madame [K] [A] feront établir par un commissaire de Justice de leur choix, à leurs frais, un état des lieux avant et après les travaux,

Fixons la durée maximale des travaux à une semaine, hors intempérie éventuelle,

Accordons un délai de réalisation des travaux de 6 mois à compter de la présente décision,

Disons que les travaux seront limités aux jours ouvrables de 8h à 17h hors week-end et jours fériés,

Condamnons M.[F] [A] et Mme [K] [A] née [V] à payer à M.[L] [R] et Mme [T] [R] la somme provisionnelle de 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de consignation,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision de M.[F] [A] et Mme [K] [A] née [V],

Condamnons solidairement M.[L] [R] et Mme [T] [R] aux dépens de l’instance,

Condamnons solidairement M.[L] [R] et Mme [T] [R] à payer à M.[F] [A] et Mme [K] [A] née [V] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboutons M.[L] [R] et Mme [T] [R] de leur demande d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé, par ordonnance mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE