TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [T] [I], Madame [Y] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Eric CANCHEL

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/03301 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADM6

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le vendredi 22 mai 2026

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représenté par M^e Eric CANCHEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D937

DÉFENDEURS

Monsieur [T] [I]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [W]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde BAILLAT, Juge, statuant en juge unique assistée de Clémence MULLER, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 mai 2026 par Mathilde BAILLAT, Juge assistée de Clémence MULLER, Greffière

Décision du 22 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/03301 – N° Portalis 352J-W-B7J-DADM6

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [W] sont propriétaires en indivision du lot n°11 situé au sein d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], soumis au régime de la copropriété et représentant 36/1000 tantièmes.

Par actes de commissaire de justice en date des 16 et 19 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris (75012), représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet VALIERE CORTEZ SYNDIC DE COPROPRIETE, a fait assigner Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [W] devant le pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner solidairement ou à défaut in solidum au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

5 980,18 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés arrêtés au 4 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 avril 2024 ;2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 juillet 2025 lors de laquelle elle a été renvoyée d’office aux fins de signification de concluions aux défendeurs et de clarification des modalités de signification à leur adresse située à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice des 8 et 9 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] a fait signifier à Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [W] des conclusions d’actualisation au 28 novembre 2025 et une citation à comparaître à l’audience du 11 décembre 2025.

A l’audience du 11 décembre 2025, le conseil du demandeur a sollicité un renvoi, des pourparlers étant en cours.

Par acte de commissaire de justice des 4 et 12 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] a fait signifier à Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [W] les conclusions d’actualisation au 28 novembre 2025 et une citation à comparaître à l’audience du 13 mars 2026.

A l’audience du 13 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à Paris (75012) a sollicité le bénéfice de ses conclusions d’actualisation régulièrement signifiées aux défendeurs, aux termes desquelles il demande au tribunal de voir condamner les défendeurs solidairement ou à défaut in solidum au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

8 374,26 euros au titre des charges de copropriété et frais impayés arrêtés au 28 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 2 avril 2024 ;1 200 euros à titre de dommages et intérêts ;2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures auxquelles il a déclaré se référer à l’audience du 13 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Régulièrement cités par procès-verbal de recherches infructueuses conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [W] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 mai 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIF DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

un relevé de propriété dont il résulte que Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [W] sont propriétaires en indivision de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n°11 représentant 36/1000 tantièmes ; un décompte individuel des sommes dues à la date du 28 novembre 2025 pour la période du 7 septembre 2023 au 1er novembre 2025, appels provisionnels du 4ème trimestre 2025 inclus ;les appels de fonds de charges, fonds de travaux et travaux pour l’ensemble de la période visée ;le contrat de syndic ;le règlement de copropriété stipulant une clause de solidarité entre les copropriétaires dans le paiement des charges ;les procès-verbaux des assemblées générales annuelles en date des 27 avril 2022, 7 septembre 2023, 27 juin 2024 et 19 juin 2025, ayant régulièrement approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels de charges et travaux ;les attestations de non recours contre ces assemblées générales ;un commandement de payer les charges de copropriété du 2 avril 2024 portant sur un montant de 3 522,46 euros.

Il ressort du décompte produit arrêté au 28 novembre 2025 que le compte de copropriétaires de Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [W] était débiteur à cette date de la somme de 7 995,56 euros, pour la période du 7 septembre 2023 au 1er novembre 2025, appels provisionnels du 4ème trimestre 2025 inclus, hors frais et dépens d’un montant de 378,70 euros.

Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [W], ni comparants ni représentés, n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette et ne justifient d’aucun paiement libératoire.

Il sera par ailleurs observé que le règlement de copropriété prévoit expressément une clause de solidarité libellée comme suit "dans le cas où un lot viendrait à appartenir à plusieurs copropriétaires […] ceux-ci seront tenus solidairement des charges vis-à-vis du Syndicat".

Par conséquent, Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [W] seront condamnés solidairement en application de cette clause, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], la somme de 7 995,56 euros au titre des charges, fonds de travaux et travaux impayés pour la période du 7 septembre 2023 au 1er novembre 2025, appels provisionnels du 4ème trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 28 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3 522,46 euros et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

Dans ces conditions, il y a lieu de déduire de la somme réclamée celle de 150,70 euros au titre du coût des deux mises en demeure facturées les 20 décembre 2023 et 13 février 2024 et celle de 156 euros au titre des frais de mise en demeure facturés le 10 janvier 2024 qui ne sont pas justifiées au vu des pièces produites.

Il est en revanche justifié du coût du commandement de payer du 2 avril 2024 pour un montant de 150,70 euros.

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], la somme de 150,70 euros au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [W] ont agi de mauvaise foi.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [W], partie perdante, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [W] seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], la somme de 7 995,56 euros (sept mille neuf cent quatre-vingt-quinze euros et cinquante-six centimes) au titre des charges, fonds de travaux et travaux impayés pour la période du 7 septembre 2023 au 1er novembre 2025, appels provisionnels du 4ème trimestre 2025 inclus, suivant décompte arrêté au 28 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2024 sur la somme de 3 522,46 euros, et à compter de la signification du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], la somme de 150,70 euros (cent cinquante euros et soixante-dix centimes) au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 2], du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [I] et Madame [Y] [W] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et la greffière susnommées et mis à disposition des parties le 22 mai 2026,

La greffière La juge