TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE DU 09 DECEMBRE 2025

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00132 – N° Portalis DB2S-W-B7J-FDZA

AFFAIRE : [Z] [C] épouse [W] / [G] [N]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEBATS : en audience publique du 03 Juin 2025, décision mise en délibéré au 2 septembre 2025 et prorogée au 9 décembre 2025

ORDONNANCE : prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort signée par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des Contentieux de la Protection et Madame Halima BOUKROUMA, Greffier

DEMANDERESSE

Mme [Z] [C] épouse [W]

née le 20 Janvier 1941 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représentée par la société JPCD AVOCATS, avocats au barreau de METZ

DEFENDEUR

M. [G] [N]

né le 12 Décembre 1996 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

comparant

Expédition délivrée à

Exécutoire délivré à

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon un contrat de logement meublé destiné Madame [Z] [C] a, par contrat signé le 13 décembre 2023, donné à bail à Monsieur [G] [N] un appartement lot n°51 et un garage lot n°25 au sein de la résidence [Adresse 6] située au [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 800 euros, outre des provisions pour charges de 250 euros par mois.

Par acte de Commissaire de Justice du 24 février 2025, remis à étude, Madame [Z] [C] a fait assigner Monsieur [G] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, statuant en référé, lors de son audience du 3 juin 2025, sur le fondement des article 834, 835 du code de procédure civile et de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

— dire et juger qu’elle est recevable et bien fondé en ses demandes ;

— constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 14 décembre 2023 entre elle et Monsieur [G] [N] concernant le bien immobilier sis, la [Adresse 7] à [Localité 9], cadastre BN n°[Cadastre 4] ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [N] et de tous occupants de son chef avec au besoin le recours à la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à partir du jugement à intervenir ;

— condamner Monsieur [G] [N] et tout occupant de son chef au paiement d’une somme de 8 039,91 euros au titre des arriérés locatifs, selon décompte des sommes dues au 5 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer, outre les mensualités postérieures jusqu’à l’ordonnance à intervenir ;

— condamner Monsieur [G] [N] ainsi que tous occupants de son chef au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, augmenté de la provision des charges locatives, qui seront dues à compter de la résiliation du bail, tout mois commencé étant dû en intégralité, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [G] [N] au paiement d’une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— rappeler que l’ordonnance de référé est de droit exécutoire à titre provisoire ;

— condamner Monsieur [G] [N] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [G] [N] aux entiers frais et dépens de la présente procédure.

Le rapport du Pôle médico-social n’a pas été adressé au Greffe.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juin 2025 Madame [Z] [C], représentée, a réitéré ses demandes et a indiqué déposer, en cours de délibéré, un décompte actualisé de la dette locative.

Un délai jusqu’au 10 juin 2025 lui était octroyé pour le dépôt dudit décompte. A cette date, aucun décompte actualisé n’était parvenu au Greffe.

Monsieur [G] [N], présent, a expliqué que la dette s’élevait désormais à environ 12 000 euros, qu’il avait déposé un préavis pour un départ à la date du 6 juin 2025 mais n’avait pas eu de nouvelles de la bailleresse, qu’il a été licencié de son travail qu’il exerçait en SUISSE et n’a pas perçu d’indemnité chômage, qu’il occupe actuellement le poste de commercial en FRANCE. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement et proposé de verser la somme de 300 euros en supplément de son loyer courant.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 9 décembre 2025, après prorogations.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 13 décembre 2023. La clause résolutoire insérée au contrat prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit six semaines après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 30 juillet 2024, d’un commandement de payer la somme de 3 031 euros visant la clause résolutoire du contrat de bail dans un délai de six semaines et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département six semaines au moins avant l’audience.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit au 11 septembre 2024, soit six semaines après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles.

Cette occupation sans droit ni titre constitue un trouble manifestement illicite de sorte qu’il convient d’ordonner à Monsieur [G] [N] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de le condamner au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le bail était resté en vigueur.

Afin de s’assurer du départ du locataire, il sera condamné au paiement d’une astreinte provisoire de 15 euros par jour de retard passé le délai de deux mois fixé dans le commandement de quitter les lieux et pendant un délai de trois mois au plus.

En l’absence de décompte actualisé, il convient de se référer au décompte arrêté au 5 décembre 2024 produit aux débats par la demanderesse. Il en ressort que la dette de loyers, charges échus et laissés impayés, échéance du mois de décembre comprise, arrêté au 5 décembre 2024, s’élève à la somme de 7 989,91 euros, déduction faite des frais de relance, facturés à deux reprises 25 euros, qui ne constituent pas des charges locatives.

Lors de l’audience, Monsieur [G] [N] n’a pas contesté ce montant et la justification d’un paiement libératoire de ce dernier n’étant pas rapportée, il y a lieu de le condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2024 sur la somme de 3 031 euros et à compter de la date de la présente décision sur le surplus, jusqu’à parfait paiement.

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [G] [N] sollicite des délais de paiement et propose de verser la somme de 300 euros en supplément de son loyer courant. Madame [Z] [C] ne s’est quant à elle, pas prononcée sur l’octroi de tels délais.

Si la bailleresse ne produit pas de décompte actualisé de la dette locative, permettant d’établir si Monsieur [G] [N] a repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience du 3 juin 2024, ce dernier a toutefois indiqué à l’audience que la dette s’élevait à la somme d’environ 12 000 euros. Dès lors, il appert que la dette locative a augmenté entre le 5 décembre 2024, date du dernier décompte, et le 3 juin 2025, date de l’audience, et permet d’établir que le locataire n’a pas procédé au paiement intégral du loyer, ce qu’il ne conteste par ailleurs pas.

En conséquence, la demande de Monsieur [G] [N] tendant à obtenir des délais de paiement pour régler sa dette locative sera rejetée.

Madame [Z] [C] demande enfin le paiement de dommages-intérêts pour résistance faisant valoir que malgré les différentes démarches effectuées par l’agence immobilière et la mise en demeure de Monsieur [G] [N], celui-ci n’a pas daigné quitter les lieux. Cependant, s’il s’est révélé fuyant, il ne peut être considéré que le locataire aurait agi en justice de façon dilatoire ou abusive dès lors qu’il s’est présenté à l’audience et n’a pas cherché à faire retarder la procédure à son encontre. Madame [Z] [C] sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Monsieur [G] [N], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le droit de plaidoirie, les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation à la date du 11 septembre 2024 du contrat de location conclu entre Madame [Z] [C] et Monsieur [G] [N], portant sur un appartement lot n°51 et un garage lot n°25 au sein de la résidence [Adresse 6] située au [Adresse 2] à [Localité 10], par l’effet de clause la résolutoire y étant insérée ;

DIT que Monsieur [G] [N] est devenu occupant sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Monsieur [G] [N] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et tous les occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [G] [N] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] au paiement d’une astreinte de 15 euros par jour de retard passé le délai de deux mois fixé dans le commandement de quitter les lieux et pendant un délai de trois mois au plus ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] au paiement à titre provisionnel, pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si le contrat de bail était resté en vigueur, à compter de la date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] à payer à Madame [Z] [C] la somme provisionnelle de 7 989,91 euros, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et laissés impayés arrêtés au 5 décembre 2024, assortie intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2024 sur la somme de 3 031 euros et à compter de la date de la présente décision sur le surplus, jusqu’à parfait paiement ;

DEBOUTE Monsieur [G] [N] de sa demande tendant à obtenir l’octroi de délais de paiement ;

DEBOUTE Madame [Z] [C] de sa demande de dommages et intérêts ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] au paiement de la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [N] aux dépens de l’instance comprenant le droit de plaidoirie, le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, la présente ordonnance a été signée par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,